TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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N° RG 24/53724 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UX7

N° : 15

Assignation du :

19 Avril 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 décembre 2024

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société JUDY S.A.S.U.

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Richard ARBIB de la SELARL A.K.A, avocats au barreau du VAL-DE-MARNE – #PC320

DEFENDERESSE

La société S.C.I. J.F.57

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Sandy DURET, avocat au barreau de PARIS – #E 423

DÉBATS

A l’audience du 12 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 22 mars 2023, la SCI J.F.57 a consenti à la SASU JUDY un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2], destinés à l’activité de « Petite restauration et vente de boissons avec conduit d’extraction, sur place, à emporter », moyennant le paiement d’un loyer annuel de 33.600 euros hors taxes et hors charges, ramené à 30.000 euros pour la première année.

Par courrier recommandé du 10 octobre 2023, le conseil de la société JUDY a informé la société J.F.57 de l’absence de conduit d’extraction des fumées dans le local commercial et de l’introduction prochaine de procédures judiciaires.

Le 19 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 16.200€ au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

C’est dans ces conditions que par exploit délivré le 19 avril 2024, la SASU JUDY a fait citer la SCI J.F.57 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de voir consigner les loyers et à titre subsidiaire de lui accorder des délais de paiement.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et celles-ci ont été enjointes de rencontrer un médiateur le temps du renvoi.

Compte tenu de l’échec de la tentative de médiation, l’affaire a été plaidée à l’audience du 12 novembre 2024.

Dans le dernier état de ses prétentions, la requérante sollicite de :

A titre principal,

— déclarer régulière et fondée l’opposition à commandement,

— juger que le commandement est infondé du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance,

— dire nul et de nul effet le commandement du 19 janvier 2024,

— ordonner la consignation des loyers échus et à échoir entre les mains de la Caisse des dépôts et consignation dans un délai d’un mois à compter de la date de l’ordonnance jusqu’à ce qu’elle soit justement indemnisée des préjudices subis,

— débouter la défenderesse de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— lui accorder un délai de 24 mois pour régler les sommes objet du commandement, le premier versement égal à 1/24ème interviendra au plus tard 8 jours après la signification de la décision, puis entre le 1er et 5ème jour de chaque mois,

— juger que durant ces 24 mois et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus,

— juger qu’au terme de l’échéancier fixé et sous réserve de sa bonne exécution, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été efficiente,

En tout état de cause,

— condamner la défenderesse à lui verser la somme de 2000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

En réponse, la défenderesse conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite, à titre reconventionnel de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner la défenderesse au paiement par provision de la somme de 48.300 € au titre de l’arriéré échu, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 5000€ HT, outre 200€ HT de provision pour charges, jusqu’à son départ définitif des lieux, et ce sous astreinte de 200€ par jour de retard, à compter de la résiliation,

— l’autoriser à conserver le dépôt de garantie de 5600€ à titre de provision sur dommages et intérêts,

— la condamner au paiement de la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la demande de déclarer nul et de nul effet le commandement de payer

Il est constant qu’en vertu de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire émanant d’un juge qui, n’étant pas saisi du principal, ne peut trancher le fond.

Aussi, à l’exception de l’octroi d’une provision ou de l’injonction de faire, le juge des référés ne peut prendre que des mesures : celles qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse dans le cadre de l’article 834 du code de procédure civile, et les mesures conservatoires ou de remise en état, dans le cadre de l’article 835 du même code.

La constatation de la nullité d’un commandement de payer a pour conséquence de trancher le fond et ne peut être considérée comme une mesure qui aurait une nature provisoire, telle qu’envisagée par les articles 834 et 835 du code de procédure civile. Dès lors, la demande de constater la nullité du commandement de payer excède les pouvoirs du juge des référés.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance et les effets du commandement de payer

La société JUDY soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un bien conforme à la destination contractuelle, puisque le local a été loué avec un conduit d’extraction, alors qu’il en est dépourvu. Elle rappelle qu’elle n’est pas en mesure d’exploiter les lieux pleinement et qu’elle a du limiter son menu, la cuisson sans conduit d’extraction des plats qu’elle a pu maintenir ayant généré des nuisances tant pour la société que pour les clients et le voisinage ; qu’elle n’a pu dégager dans les premiers mois qu’un faible chiffre d’affaires bien inférieur à ce qui était prévu dans son business plan. Elle oppose ainsi au bailleur l’exception d’inexécution de nature, selon elle, à faire échec aux effets du commandement de payer. Elle sollicite également, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, la consignation des loyers.

En réponse, la défenderesse confirme que le local est dépourvu de conduit d’extraction, son mandataire ayant ajouté cette mention sans l’avoir consultée au préalable. Elle soutient néanmoins que l’absence de conduit d’extraction n’a pas empêché le preneur d’exploiter les lieux, celui-ci ayant dégagé un chiffre d’affaires chaque mois, sans effectuer, pour autant, le moindre versement ; que dans ces conditions, le preneur est mal fondé à lui opposer l’exception d’inexécution pour ne pas s’acquitter du paiement du loyer. C’est la raison pour laquelle à titre reconventionnel, elle sollicite l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 30 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d’un seul terme de loyer, des accessoires du loyer (taxes, charges, etc….), d’un complément de dépôt de garantie, de toutes sommes quelconques dues en vertu du bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration du bailleur de se prévaloir de la clause.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur l’exigibilité des sommes visées par le commandement et donc sur sa validité, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L’article 1104 du même code rappelle que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

Enfin, l’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est constant que dans le cadre d’un bail commercial, le locataire est fondé à se prévaloir d’une exception d’inexécution s’il démontre que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance a pour conséquence une impossibilité d’exploiter les lieux conformément à sa destination contractuelle.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’au contraire des stipulations contractuelles, les locaux ne sont pas équipés d’une gaine d’extraction alors que l’activité du preneur est une activité de restauration « avec conduit d’extraction ». Le manquement à l’obligation de délivrance de locaux conformes à leur destination contractuelle est donc établi.

Toutefois, il résulte du procès-verbal de constat dressé par Commissaire de justice le 20 juin 2024 que la société JUDY a pu exploiter dans les lieux une activité de restauration vietnamienne, laotienne et thaïlandaise, comme le démontrent d’une part, la publication de nombreux commentaires positifs émis par la clientèle sur les plats présentés et le rapport qualité-prix, et d’autre part, la capture écran des menus du restaurant, qui comprennent une diversité d’entrées, plats et dessert.

La requérante justifie avoir dégagé un chiffre d’affaires dont le montant mensuel, s’il est inférieur aux prévisions de son business plan, ne permet pas d’en tirer la conclusion évidente d’une perte de chance liée à l’absence de conduit d’extraction de réaliser un chiffre d’affaires plus important.

Enfin, la requérante ne verse aux débats aucun élément démontrant l’existence de nuisances olfactives au préjudice des salariés du restaurant ou des copropriétaires de l’immeuble du fait de l’exploitation des lieux sans conduit d’extraction.

Dès lors, dans la mesure où les locaux ont été exploités pendant plusieurs mois jusqu’à leur abandon temporaire, la gravité du manquement du bailleur à son obligation de délivrance n’apparaît pas établie avec l’évidence requise en référé, de sorte que le locataire ne peut exciper une inexécution contractuelle pour justifier l’absence de tout paiement depuis le mois de juillet 2023.

Et il n’y a pas lieu à référé sur la demande de consignation des loyers, leur exigibilité n’apparaissant pas contestable.

Le commandement du 19 janvier 2024 a été délivré pour la somme de 16.200€ correspondant aux échéances impayées entre le mois de juillet 2023 et le mois de de décembre 2023.

La défenderesse ne conteste pas ne pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 20 février 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’absence de tout élément sur la situation financière actuelle de la défenderesse et en l’absence de toute reprise de paiement du loyer, la dette n’ayant fait que croître depuis le mois de juillet 2023, celle-ci ne démontre pas être en mesure d’apurer la dette qui n’a cessé d’augmenter, tout en acquittant le paiement des échéances courantes, de sorte que la demande de délais ne peut être que rejetée.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 20 février 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

En effet, si l’article 28 du contrat de bail stipule que le preneur devra verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au double du loyer normal, ce n’est qu’à la condition qu’il se maintienne dans les lieux « par des manœuvres dolosives », lesquelles ne peuvent en l’état être caractérisées dès lors que l’événement n’est pas encore arrivé. En tout état de cause, cette stipulation s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le seul juge du fond et se heurte à une contestation sérieuse.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte, celle-ci s’avérant, dans ses conséquences, disproportionnée au regard de la nature de la condamnation.

De surcroît, compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la conservation du dépôt de garantie, toutes deux sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l’application de l’ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil, dont l’appréciation ne relève pas du juge des référés.

Après examen du décompte joint à l’assignation non contesté par la partie adverse, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 48.300€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au mois de novembre 2024 inclus.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la requérante à verser à la défenderesse la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la requérante sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du même code, sans qu’il ne soit besoin de lister les actes compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Disons n’y avoir lieu à référé quant à la demande de constater la nullité du commandement de payer ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de consignation des loyers ;

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Disons que la SASU JUDY devra libérer les locaux situés [Adresse 2], et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SASU JUDY à payer à la SCI J.F.57 :

* à compter du 20 février 2024, une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant des loyers, charges et taxes conventionnellement exigibles, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

* en conséquence et d’ores et déjà, la somme de 48.300 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au mois de novembre 2024 inclus ;

* la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation et sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Rejetons la demande d’astreinte au titre de l’indemnité d’occupation;

Condamnons la SASU JUDY au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 18 décembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anne-Charlotte MEIGNAN