TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Janvier 2026

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Novembre 2025

GROSSE :

Le 15 janvier 2026

à M^e NAUDIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 janvier 2026

à Me [T]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05178 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5KJY

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [D] [X] épouse [V]

née le 22 Décembre 1956 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [F] [V]

née le 16 Mai 1990 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Z] [J]

née le 31 Mai 1997 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Hinde KALAI, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 26 juillet 2024, Madame [D] [X] divorcée [V] et Madame [F] [V] ont assigné Madame [Z] [J] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Madame [J] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 6], au besoin avec le concours de la [Localité 4] Publique;

• condamner Madame [J] à leur payer :

— la somme provisionnelle de 3040,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Aux termes de conclusions ultérieures, Mesdames [V] maintiennent leurs prétentions originaires tout en sollicitant la condamnation de Madame [J] à permettre l’accès de son appartement aux fins de laisser procéder aux investigations liées à la recherche d’une fuite, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

A l’audience, Mesdames [V] ont maintenu leurs demandes tout en produisant un décompte actualisé de leur créance qui s’élève à la somme de 1324,00 au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 novembre 2025 dont elles sollicitent le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans leur assignation, Mesdames [V] ont sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Madame [J], citée en l’Etude de Maître [H], Commissaire de Justice, n’a pas comparu à l’audience mais s’est faite représenter par un avocat laquelle s’oppose aux demandes présentées par Mesdames [V] et subsidiairement, sollicite des délais de paiement sur 12 mois pour apurer la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

Mesdames [V] produisent la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 29 juillet 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 3 octobre 2024.

L’action de Mesdames [V] est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 25 juillet 2019, Mesdames [V] ont consenti un bail d’habitation à Madame [J] pour un logement situé à [Adresse 6], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 720,00 euros outre 40,00 euros de provisions sur charges.

Madame [J] ne réglant pas régulièrement ses loyers, Mesdames [V] lui ont fait délivrer le 21 mai 2024 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 3040,00 euros hors frais.

Il ressort des propres relevés bancaires de Madame [J] versés aux débats que celle-ci ne s’est pas acquittée des causes du commandement pour un montant de 3040,00 euros dans le délai de deux mois dans la mesure où seuls deux virements de 760,00 euros ont été opérés les 1er et 5 juillet 2024.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin de s’interroger sur la règle d’imputation des paiements, il convient de dire que la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 21 juillet 2024

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [J] et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de la condamner à payer à Mesdames [V] la somme provisionnelle de 1324,00 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 18 novembre 2025 et dépens et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [J] sera en outre condamnée à payer à Mesdames [V] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats de la reprise de paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame [J] à se libérer de sa dette locative en 24 mensualités de 55,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il sera également rappelé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Durant les délais de paiement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et si Madame [J] se libère dans le délai et selon les modalités précisées ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire:

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet;

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [J] et à celle de tous occupants de son chef selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision;

— Madame [J] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat de bail s’était poursuivi.

Sur la demande d’accès à l’appartement sous astreinte:

Si le mail en date du 30 janvier 2025 à 16 heures 08 de la SARL Immobilière de la Paix indique que Madame [J] refuse l’accès de son logement au plombier afin de déterminer l’origine de la fuite, force est cependant de constater que le mail du plombier en date du 30 janvier 2025 à 15 heures 02 mentionne seulement qu’il n’a pu accéder à l’appartement sans nullement indiquer que Madame [J] lui a refusé l’accès de son logement.

Par ailleurs, par courrier officiel en date du 11 mars 2025, Maître [T], avocat de Madame [J], indique que celle-ci invite le syndic ou le plombier à la contacter par téléphone ou par mail afin de convenir d’une visite.

De même, par mail en date du 29 avril 2025, Maître [T] a avisé Maître Naudin, avocat de Mesdames [V], des disponibilités de Madame [J] pour le passage du technicien.

Aucune suite n’a été donnée à ces courrier et mail.

Mesdames [V] seront donc déboutées de leur demande d’accès à l’appartement sous astreinte.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [J] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Madame [J] sera tenue de payer à Mesdames [V] la somme de 100,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de Mesdames [V];

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 21 juillet 2024;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [J] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 6], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS Madame [J] à payer à Mesdames [V]:

• la somme provisionnelle de 1324,00 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 18 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

ACCORDONS à Madame [J] des délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 1324,00 euros et disons que Madame [J] devra régler cette somme en 24 mensualités de 55,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette;

SUSPENDONS pendant ce délai la clause résolutoire;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise mais qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion de Madame [J] et celle de tous occupants de son chef pourra être poursuivie avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

DEBOUTONS Mesdames [V] de leur demande d’accès à l’appartement sous astreinte;

CONDAMNONS Madame [J] à payer à Mesdames [V] la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Madame [J] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 21 mai 2024;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,