TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 13 Juin 2025

N° RG 25/00814 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6B2G

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1] ayant pour mandataire son administrateur de biens l’ Agence de la Comtesse, Société GIA MAZET, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. HBS COMPANY, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Michel LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La société HBS COMPANY est titulaire d’un bail commercial consenti par la SCI [Adresse 1], à effet du 1er février 2024, d’une durée de neuf ans pour se terminer le 31 janvier 2033, portant sur un local commercial situé [Adresse 4], moyennant un loyer principal annuel de 21 000 € augmenté d’une provision pour charges de 125 € par mois et d’une provision pour taxes foncières de 170 € par mois et comportant une clause résolutoire.

N’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, la SCI [Adresse 1] lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 novembre 2024, qui est resté infructueux.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 26 février 2025, la SCI [Adresse 1] a fait assigner la société HBS COMPANY, aux fins d’obtenir:

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef ;

— le paiement d’une somme de 16 477,75 € à titre de provision sur la dette locative arrêtée au 14 février 2025 inclus et intérêts de droit ;

— la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel de 2100,23 € à compter de la date susvisée jusqu’à libération effective et complète des lieux loués majorée de l’indemnité forfaitaire de 1,5 %;

— la séquestration et l’enlèvement des biens et objets mobiliers garnissant les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls de la société HBS COMPANY;

— le paiement de la somme de 2000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens ainsi que les frais d’exécution.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 juin 2025.

A cette date, la SCI [Adresse 1], par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de son assignation à laquelle il sera renvoyé, actualise sa demande en paiement provisionnel à la somme de 25 037,67 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2005 et ne s’oppose pas à la demande d’octroi d’un délai de paiement de 5 mois.

La société HBS COMPANY, par l’intermédiaire de son conseil, développe ses conclusions et sollicite le bénéfice d’un délai de cinq mois lui permettant un règlement échelonné des loyers impayés, la suspension des effets de la clause résolutoire du bail, le rejet du surplus des demandes de la SCI [Adresse 1], et qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens de la procédure.

SUR QUOI

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Attendu que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que s’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans conditions de l’existence d’une urgence telle que prévue aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le montant de la provision allouée en référé mais n’ayant d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ;

Que le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la société HBS COMPANY a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 25 037,67 € arrêtée au 1er juin 2025 ;

Que l’obligation du locataire de payer la somme de 25 037,67 € au titre des loyers échus arrêtés au 1er juin 2025 n’est pas sérieusement contestable, ni contestée par la société HBS COMPANY qui reconnaît sa dette ;

Qu’il convient de la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 25 037,67 € au titre de cet arriéré locatif ;

Que la somme de 25 037,67 € portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’article L 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » ;

Attendu que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser une urgence au sens de l’article 834 du Code civil précité ;

Qu’il entre en effet dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Attendu qu’en l’occurrence, le contrat de bail prévoit qu’en cas de non-exécution par le preneur de l’une quelconque des conditions du bail ou à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d’un terme de loyer, des provisions sur charges, reliquat de charges et remboursement divers qui sont payables en même temps que celui-ci, le bailleur aura la faculté de résilier de son plein droit le présent bail un mois après avoir mis le preneur en demeure de régulariser sa situation par commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations du bail ;

Que suite au commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du 19 novembre 2024, le preneur, à qui incombe la charge probante, ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement dans le délai de 30 jours soit au plus tard 19 décembre 2024 ;

Qu’il y a lieu, en conséquence, de constater que la clause résolutoire est acquise au 20 décembre 2024 ;

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délai

Attendu que l’article 1343-5 du Code Civil prévoit « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reportez ou échelonné, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » ;

Qu’ainsi, le juge des référés peut accorder des délais, suspendre les effets de la clause de résiliation, dès lors que la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis autorité de la chose jugée ;

Que la SCI [Adresse 1] sollicite le bénéfice d’un délai de paiement de 5 mois, outre la suspension des effets de la clause résolutoire ;

Qu’en l’occurrence, la nature, le montant de la dette et la situation respective des parties rendent possible l’octroi d’un délai de paiement, demande à laquelle la SCI [Adresse 1] ne s’oppose pas ;

Qu’il convient d’accorder à la société HBS COMPANY un délai de 5 mois par application de l’article 1343-5 du Code Civil;

Qu’il y a lieu en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du paiement de la dette selon les modalités prévues au dispositif et d’ordonner, et, en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette ou d’un loyer échu, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef ;

Qu’il y a lieu de dire qu’en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la société HBS COMPANY sera condamnée à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges et de l’indemnité contractuelle forfaitaire de 1,5 % jusqu’à la libération définitive des lieux loués ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il convient de condamner la société HBS COMPANY au paiement de la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNONS la société HBS COMPANY à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 25 037,67 € au titre des loyers échus arrêtés au 1er juin 2025;

DISONS que la somme de 25 037,67 € portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial situé [Adresse 4] liant les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail commercial à effet au 1er février 2024;

DISONS que la société HBS COMPANY pourra se libérer de la dette en 5 mensualités payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification de la présente ordonnance et la dernière mensualité étant majorée du solde ;

ORDONNONS à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette ou d’un seul loyer venant à échéance, la résiliation immédiate et définitive du bail et l’EXPULSION de la société HBS COMPANY et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier si nécessaire ;

DISONS qu’à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette ou d’un seul loyer venant à échéance, la société HBS COMPANY à payer à la SCI [Adresse 1] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges et de l’indemnité contractuelle forfaitaire de 1,5 % jusqu’à la libération définitive des lieux loués ;

CONDAMNONS la société HBS COMPANY à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société HBS COMPANY aux entiers dépens de référé ;

REJETONS le surplus de toutes les demandes des parties plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 11 Juillet 2025

À

— M^e Florence RICHARD

— M^e Michel LABI