TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/10222 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4ACD

AFFAIRE :

Maître [L] [T], mandataire juridiciaire de la SCI ALPHA OMEGA (Me [F] [M])

C/

M. [W], [E], [O] [U] (la SELARL [B] [I])

ET AUTRES

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 23 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Greffier : Madame Danielle SARFATI, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 22 Septembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2025

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Assistée de Madame S. HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Maître [L] [T]

ès qualité de mandataire judiciaire désigné selon jugement rendu par la 9ème chambre civile du 22 juin 2021 de la SCI ALPHA OMEGA, SCI au capital social de 3.000 € immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° 504405572 dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de ses gérants en exercice domiciliés es-qualité audit siège

représenté par Maître Marie-Hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Société AXA FRANCE IARD

inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro 722 057 460, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son Directeur général en exercice domicilié audit siège ès qualités

représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [W], [E], [O] [U]

né le 11 Décembre 1959 à [Localité 5], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Frédéric ASDIGHIKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.S. SIGA

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°305 233 850 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualité audit siège

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. CABINET [X]

inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 063 800 049 dont le siège social est situé à [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

représentée par Maître Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte en date du 23 mars 2017, la SCI ALPHA-OMEGA a acquis de [W] [U] un immeuble destiné à être totalement réhabilité pour un prix de 284.000,00 Euros par l’intermédiaire de la SAS SIGA.

L’immeuble était géré par la SARL CABINET [X]. Deux locataires étaient en place.

Dans le cadre de la réhabilitation, il est apparu que l’immeuble présentait des problèmes structurels graves et très ancien.

L’immeuble a été évacué le 13 novembre 2018 et il a fait l’objet d’un arrêté de péril imminent le 17 décembre 2018.

Les deux locataires ont assigné la SCI ALPHA-OMEGA afin d’obtenir leur relogement. Cette demande a été rejetée par ordonnance en date du 27 juin 2019.

Le juge des contentieux de la protection a condamné la SCI ALPHA-OMEGA à verser aux deux locataires la somme de 15.000,00 Euros au titre du préjudice de jouissance et la somme de 1.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par acte en date du 15 décembre 2020, le bien immobilier a été vendu à [Localité 5] HABITAT pour un prix de 173.000,00 Euros.

*

Par acte en date du 02 octobre 2019, la SCI ALPHA-OMEGA a assigné [W] [U], la SARL SIGA PROVENCE et la SARL CABINET [X] aux fins qu’ils soient condamnés à lui verser avec exécution provisoire :

— la somme de 110.000,00 Euros pour la revente à perte de l’immeuble à [Localité 5] HABITAT,

— la somme de 27.540,00 Euros au titre des droits de mutation,

— la somme de 41.671,88 Euros au titre des travaux et études d’entreprise financés à perte,

— la somme de 20.000,00 Euros au titre du préjudice moral,

— la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par acte en date du 01 septembre 2022, la SAS SIGA a assigné la SA AXA FRANCE IARD, son assureur, aux fins qu’elle soit condamnée à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.

Par conclusions notifiées le 01 septembre 2023, la SAS SIGA est intervenue volontairement à la cause.

Par conclusions notifiées le 28 août 2023, Maître [L] [T] es qualité de mandataire judiciaire de la SCI ALPHA-OMEGA est intervenu volontairement à la cause.

L’instance a fait l’objet d’une radiation le 04 septembre 2023.

*

Dans ses dernières conclusions, la SCI ALPHA-OMEGA représentée par son mandataire judiciaire [L] [T] demande que [W] [U], la SAS SIGA et la SARL CABINET [X] soient condamnés à lui verser :

— la somme de 143.371,82 correspondant au solde du prêt souscrit pour financer l’acquisition de la réhabilitation de l’immeuble,

— la somme de 27.540,00 Euros au titre des droits de mutation,

— la somme de 14.671,88 Euros au titre des travaux et études d’entreprise financés à perte,

— la somme de 17.200,00 Euros au titre du coût des procédures introduites par les locataires,

— la somme de 20.000,00 Euros au titre du préjudice moral,

— la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle sollicite enfin l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La SCI ALPHA-OMEGA fait valoir :

— que l’immeuble était atteint de vices cachés,

— que l’immeuble était affecté d’un défaut d’entretien total résultant de la négligence de [W] [U] et de la SARL CABINET [X],

— que la SARL SIGA PROVENCE avait manqué à son obligation de conseil au cours des visites.

Elle indique :

— que l’immeuble était impropre à sa destination,

— qu’il avait été découvert une fuite d’eau dans le local commercial,

— qu’elle avait fait réaliser un diagnostic par le cabinet [P] INGENIERIE STRUCTURE, lequel avait révélé des désordres de structure,

— que le traitement des fissures avait été sommaire et qu’elles s’étaient réactivées de façon importante,

— que les réseaux d’évacuation des eaux usées présentaient des bouchons et des fissurations importantes,

— que le devis qui lui avait été transmis par la SAS SIGA était minoré.

*

[W] [U] conclut au débouté, faisant valoir :

— que la SCI ALPHA-OMEGA avait conscience d’acquérir un bien à rénover,

— que l’acte de vente contenait une clause de non-garantie des vices cachés,

— qu’il n’avait pas connaissance des désordres et qu’il ne les avait pas cachés à la SCI ALPHA-OMEGA,

— que l’immeuble était géré par la SARL CABINET [X].

Reconventionnellement, il demande :

— la somme de 2.934,75 Euros au titre du remboursement du prorata de taxe foncière,

— la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

La SAS SIGA est intervenue volontairement à la cause. Elle conclut au débouté, faisant valoir :

— que la SCI ALPHA-OMEGA était parfaitement informée de l’état de l’immeuble en l’état des devis transmis,

— que le dossier technique immobilier du 26 janvier 2015 mentionnait des dégradations importantes du bâti,

— que l’état de vétusté de l’immeuble était parfaitement visible au moment de la vente,

— qu’un agent immobilier n’était pas un professionnel de la construction,

— qu’il n’avait pas obligation d’entreprendre des investigations techniques dépassant les précisions que le vendeur lui avait communiquées,

— que les préjudices invoqués par la SCI ALPHA-OMEGA n’étaient pas démontrés.

Subsidiairement, elle demande que la SA AXA FRANCE IARD soit condamnée à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.

Reconventionnellement, la SAS SIGA réclame la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

La SA AXA FRANCE IARD conclut au débouté, faisant valoir :

— que la responsabilité de la SAS SIGA n’était pas engagée,

— que la SCI ALPHA-OMEGA était informée de l’état de l’immeuble au regard des devis transmis,

— qu’il ne pouvait pas échapper à la SCI ALPHA-OMEGA que l’immeuble présentait d’importants désordres,

— que, il convenait de faire application des plafonds et franchises contractuels.

Reconventionnellement, elle demande la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

La SARL CABINET [X] conclut au débouté, faisant valoir :

— qu’elle n’était pas tenue de la garantie des vices cachés,

— que le rapport [P] n’était pas contradictoire,

— que la SCI ALPHA-OMEGA était tiers au contrat la liant à [W] [U] et qu’elle ne pouvait pas lui reprocher des fautes commises dans l’exécution de son mandat,

— qu’elle avait entretenu l’immeuble et qu’elle n’avait pas connaissance des désordres structurels affectant l’immeuble,

— que les fissures en façade étaient visibles,

— que la SCI ALPHA-OMEGA connaissait l’état de l’immeuble,

— que les préjudices invoqués par la SCI ALPHA-OMEGA n’étaient pas démontrés.

Reconventionnellement, elle demande la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur l’application de la garantie des vices cachés

La SCI ALPHA-OMEGA ne peut pas invoquer la responsabilité délictuelle de [W] [U] alors que celui-ci est son cocontractant.

L’article 1641 du Code Civil prévoit :

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

La SCI ALPHA-OMEGA avait pour objectif de rénover l’immeuble en cause. La SAS SIGA leur a transmis un devis d’un montant de 114.889,29 Euros.

La SCI ALPHA-OMEGA a fait réaliser un diagnostic préliminaire avant les travaux le 04 novembre 2017, lequel a permis de constater :

— l’existence de fissures traitées de façon superficielles qui se sont réactivées de façon importante et spectaculaire,

— des bouchons et ruptures de canalisations révélés par des investigations caméra,

— la fissure du regard dans la rue,

— les coudes des réseaux en grès visibles au fond du regard cassés.

Seuls les bouchons et ruptures de canalisations révélés par des investigations caméra peuvent constituer des vices cachés.

L’article 1643 du Code Civil prévoit :

Il est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera tenu à aucune garantie.

L’acte authentique comporte la clause suivante :

Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci-dessous sous le titre « Environnement- Santé publique ».

La SCI ALPHA-OMEGA fait grief à [W] [U] de ne pas s’être assuré de l’état du bien, ce qui constituerait une faute. Cette négligence ne permet pas de déduire que [W] [U] connaissait l’état de l’immeuble.

Par ailleurs, il a été retenu que seuls les bouchons et ruptures de canalisations révélés par des investigations caméra pouvaient constituer des vices cachés à l’exclusion des autres désordres relevés dans le diagnostic préliminaire. [W] [U] ne pouvait donc à l’évidence pas avoir connaissance des bouchons et rupture de canalisations qui ont été révélés à la suite de l’utilisation d’une caméra.

En l’état de ces éléments, il convient de faire application de la clause de non-garantie des vices cachés. Les demandes formées par la SCI ALPHA-OMEGA à l’encontre de [W] [U] entrent dès lors en voie de rejet.

— Sur la responsabilité de la SARL CABINET [X]

La SARL CABINET [X] était chargée de la gestion de l’immeuble. La SCI ALPHA-OMEGA recherche sa responsabilité délictuelle.

Le diagnostic préliminaire n’est pas contradictoire. Il est néanmoins corroboré par l’évacuation de l’immeuble le 13 novembre 2018 et l’arrêté de péril imminent en date du 17 décembre 2018.

Le contrat de mandat de gestion confié à la SARL CABINET [X] n’est pas produit. Il n’est donc pas démontré que la mission de la SARL CABINET [X] excédait la location et l’entretien de l’immeuble. La SARL CABINET [X] produit différentes factures de nature à démontrer qu’elle a assuré l’entretien courant de l’immeuble.

La SCI ALPHA-OMEGA fait valoir que le défaut d’entretien de l’immeuble était majeur. Pour autant, il n’est aucunement démontré que la SARL CABINET [X] était chargée d’assurer l’entretien structurel de l’immeuble.

En l’état de ces éléments, la responsabilité délictuelle de la SARL CABINET [X] ne sera pas retenue.

— Sur la responsabilité de la SAS SIGA

La SAS SIGA était l’agent immobilier en charge de la vente.

La SCI ALPHA-OMEGA fait grief à la SAS SIGA de ne pas avoir invité [W] [U] et la SARL CABINET [X] à faire réaliser un diagnostic sérieux de l’immeuble. La SCI ALPHA-OMEGA ne reproche donc pas à la SAS SIGA d’avoir manqué à son devoir d’information et de conseil à son égard.

La vétusté de l’immeuble était clairement apparente. La SCI ALPHA-OMEGA a acquis le bien sans réclamer un diagnostic approfondi de l’immeuble. La SCI ALPHA-OMEGA ne peut dès lors faire grief à la SAS SIGA de ne pas avoir demandé à [W] [U] et à la SARL CABINET [X] de le réaliser.

En l’état de ces éléments, la responsabilité de la SAS SIGA ne sera pas retenue. Il n’y a dès lors pas lieu à garantie de la SA AXA FRANCE IARD.

— Sur les autres chefs de demandes

Il convient de faire droit à la demande formée par [W] [U] au titre de la taxe foncière.

Il convient d’allouer à [W] [U] la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il convient d’allouer à la SARL CABINET [X] la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il convient d’allouer à la SAS SIGA la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il convient d’allouer à la SA AXA FRANCE IARD la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI ALPHA-OMEGA les frais irrépétibles par elle exposés.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile applicable à compter du 01 janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de Maître [L] [T] es qualité de mandataire judiciaire de la SCI ALPHA-OMEGA,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SAS SIGA,

DEBOUTE la SCI ALPHA-OMEGA de toutes ses demandes, fins et conclusions,

DECLARE sans objet l’appel en garantie formée par la SAS SIGA à l’encontre de la SA AXA FRANCE IARD,

CONDAMNE la SCI ALPHA-OMEGA à verser à [W] [U]:

— la somme de 2.934,75 Euros au titre du remboursement de la taxe foncière,

— la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE la SCI ALPHA-OMEGA à verser à la SARL CABINET [X] la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE la SCI ALPHA-OMEGA à verser à la SAS SIGA la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE la SCI ALPHA-OMEGA à verser à la SA AXA FRANCE IARD à la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE la SCI ALPHA-OMEGA aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 22 septembre 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT