TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le:

■

2ème chambre

N° RG 25/01696

N° Portalis 352J-W-B7J-C6WOG

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Janvier 2025

JUGEMENT

rendu le 08 Octobre 2025

DEMANDERESSE

La société STANROC REAL ESTATE

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Florence LOUIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #PB217

DÉFENDERESSE

La société CIVILE PATRIMONIALE [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Paula FRIAS de la SELEURL POL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1047

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 04 Juin 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 10 Septembre 2025, prorogé au 08 Ocotbre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

FAITS ET PROCEDURE

La société civile Société Civile Patrimoniale [J] a mis en vente des biens immobiliers à [Localité 5].

Par courrier du 15 février 2024, la société par actions simplifiée STANROC REAL ESTATE en a proposé un prix de 25 000 000 d’euros frais d’agence inclus.

Un projet de promesse synallagmatique de vente contenant les conditions suspensives d’usage a été établi et la signature de l’acte prévue le 11 juin 2024 ajournée.

Par courrier du 9 juillet 2024 le conseil de la société Société Civile Patrimoniale [J] a informé celui de la société STANROC REAL ESTATE que sa cliente, s’estimant libérée de tout engagement à l’égard de cette dernière, n’entendait pas donner suite au courrier du 2 juillet 2024 exigeant la fixation d’un rendez-vous de signature de l’avant-contrat d’ici le 10 juillet 2024.

Par acte extrajudiciaire signifié le 10 janvier 2025, la société STANROC REAL ESTATE a fait assigner la société Société Civile Patrimoniale [J] devant le tribunal de céans aux finsde :

Constater la vente des biens de la société [J] au prix de 24.800.000 euros net vendeur,•

Ordonner sous astreinte à la société [J] de régulariser l’acte authentique de vente dans les deux mois du prononcer du jugement,Dire qu’à défaut de réitération authentique, le présent jugement vaudra vente,Subsidiairement :Condamner la société [J] à lui verser une somme de 2.480.000 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner la société [J] à lui verser une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Société Civile Patrimoniale [J] a constitué avocat mais n’a pas conclu au fond avant la clôture intervenue le 21 mai 2025.

L’audience de plaidoiries a été fixée au 4 juin 2025.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 juin 2025, la société Société Civile Patrimoniale [J] a demandé au tribunal de :

Révoquer l’ordonnance de clôture,Ordonner la jonction à la présente instance de celle introduite par l’assignation par la société [J] de la société NRE Partner Management,Subsidiairement, rejeter les demandes.

Les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2025.

La juge rédacteur ayant été souffrant, le délibéré a été prorogé au 8 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’assignation signifiée pour le compte de la société STANROC REAL ESTATE le 10 janvier 2025 ;

Vu les conclusions notifiées par voie électronique pour le compte de la Société Civile Patrimoniale [J] le 3 juin 2025 uniquement en ce qui concerne la demande en révocation de l’ordonnance de clôture ;

1°) Sur les demandes en réouverture des débats et jonction des instances

Sur le fondement des articles 4, 14, 16, 21, 63, 69, 367 et 778 du code de procédure civile et 6 de la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ouverte à la signature à Rome le 4 novembre 1950 ainsi que de la jurisprudence applicable, la société Société Civile Patrimoniale [J] demande à titre principal au tribunal d’ordonner la réouverture des débats en révoquant l’ordonnance de clôture rendue le 21 mai 2025 et la jonction de la présente instance avec celle issue de l’intervention forcée de la société NRE PARTNERS ASSET MANAGEMENT et le renvoi de l’affaire à la mise en état.

Elle fait valoir à ces fins que :

l’intervention forcée de la société NRE PARTNERS ASSET MANAGEMENT à l’origine de la rupture des pourparlers et en conséquence appelée en garantie participe de l’objet du litige que déterminent les parties d’une part et d’autre part constitue à l’instance principale une défense au fond essentielle, ce également dans l’intérêt de la société STANROC REAL ESTATE et d’une bonne administration de la justice,le juge de la mise en état ne s’est pas prononcé sur la jonction des instances,la demanderesse à l’instance principale n’a pu se prononcer sur la proposition de médiation,la défenderesse à l’instance principale, dans l’expectative de la jonction, n’a pu davantage conclure au fond de sorte que seuls la révocation de l’ordonnance de clôture et le renvoi subséquent à la mise en état lui assureraient un procès équitable,l’intervention forcée comme la jonction des instances n’ont pu être contradictoirement débattues de sorte que l’affaire n’était manifestement pas en état d’être jugée à la date de la clôture.

Sur ce,

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, premièrement, la défenderesse devait conclure pour le 21 mai et avait été informée par bulletin du 14 mars 2025 qu’à défaut, la clôture serait prononcée.

Le litige portant que la formation d’une vente entre le demandeur et le défendeur, la défense de ce dernier ne nécessite pas la mise en cause d’un tiers, fût-il acquéreur ou même propriétaire de la chose prétendument vendue au demandeur.

Le défendeur devait donc conclure dans le délai imparti sans pouvoir s’affranchir de son obligation au motif d’une mise en cause en réalité superfétatoire.

Le prononcé de la clôture ne constitue donc nullement une violation du principe contradictoire, la société [J] ayant eu la possibilité de se défendre.

Deuxièmement, la présence à l’instance de la société NRE Partner Asset Management est inutile au dénouement du présent litige. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la jonction à la présente instance de celle introduite contre la société NRE Partner Asset Management par la société [J].

Le refus par le juge de la mise en état de procéder à une jonction n’est pas en soi un motif de révocation.

Il n’y a donc pas lieu de révoquer l’ordonnance de clôture.

2°) Sur la formation de la vente

La société STANROC REAL ESTATE se fonde sur les articles 1113 et 1583 du code civil pour soutenir que la vente est parfaite entre les parties en conséquence de l’accord tant sur la chose que sur le prix intervenu respectivement les 15 février et 2 avril 2024 et du projet de promesse synallagmatique de vente établi par les notaires en charge.

Elle fait valoir en ce sens que :

l’offre d’achat formulée le 15 février 2024 par ses soins en conséquence de l’appel à propositions vise les biens cédés et le prix global sous réserve d’une ventilation par lot,la société Société Civile Patrimoniale [J] lui a accordé par courrier contresigné du 2 avril 2024 une exclusivité de vente jusqu’à la signature de la promesse synallagmatique initialement prévue le 2 mai 2024,le projet d’avant-contrat désigne précisément les lots de copropriété cédés et lève la condition de ventilation du prix de sorte que l’accord ainsi formalisé est devenu définitif et dans ces conditions la signature de la promesse de vente a été fixée au 11 juin 2024.Elle demande en conséquence à titre principal que soit constatée la vente, que la Société Civile Patrimoniale [J] se voit ordonner de comparaître et signer l’acte authentique de vente sous deux mois, ce sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard à compter du premier jour du mois suivant l’expiration de ce délai et qu’à défaut d’y avoir déféré dans les trois mois de la signification du jugement à intervenir celui-ci vaille vente et soit en tant que tel publié au service de la publicité foncière compétent.

Sur ce,

L’article 1113 du code civil dispose que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager et que cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1118 du même code pose que « l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre ».

Aux termes de l’article 1114 du code civil, l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Les dispositions de l’article 1583 du code civil selon lesquelles la vente est formée par le seul accord sur la chose et le prix sont de nature supplétive et n’empêchent pas l’une quelconque des parties de subordonner la formation de la vente à un accord sur d’autres éléments, comme la conclusion de diverses conditions suspensives, notamment d’urbanisme ou hypothécaires, sur des clauses restrictives de garanties ou sur les modalités de versement du prix.

En l’espèce,

La proposition, qualifiée d’offre d’achat par son émetteur, en date du 15 février 2024, de la société STANROC REAL ESTATE comprend notamment la mention suivante :

« l’acceptation de cette offre par le vendeur ouvrira pour Stanroc (ou toute société s’y substituant) une période d’exclusivité n’excédant pas quatre semaines :à partir de l’accès à une data room complète et jusqu’à la signature de la promesse de vente prévue au début du 2ème trimestre 2024,permettant à Stanroc de réaliser toutes les diligences d’usage »

Il apparaît ainsi que la société Stanroc n’a offert qu’une entrée en pourparlers devant déboucher sur la conclusion d’une promesse de vente et qu’elle n’étendait pas être engagée dans les liens d’une vente par la seule acceptation de cette offre, les conditions de la vente devant être arrêtées et formalisées lors de la conclusions de la promesse.

Son acceptation par la société [J] était donc insusceptible de former une vente.

Par suite, les demandes tendant à la constatation d’une vente et à la réitération authentique d’une vente doivent être rejetées.

3°) Sur les dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers

Sur le fondement du premier alinéa de l’article 1102 du code civil et de la jurisprudence applicable, la société STANROC REAL ESTATE demande à titre subsidiaire au tribunal de condamner la société Société Civile Patrimoniale [J] à lui verser une somme de 2 480 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à raison de la rupture abusive des pourparlers.

Elle fait valoir à cette fin :

que le projet d’avant-contrat arrêté, les pourparlers étaient aboutis,que la société Société Civile Patrimoniale [J] a dans un premier temps ajourné la signature de la promesse synallagmatique de vente , fixée initialement au 11 juin 2024, qu’ensuite, après avoir été mise en demeure de conclure une promesse, elle s’est déclarée libérée de tout engagement à l’égard de la société STANROC REAL ESTATE rompant ainsi brutalement et sans motif les négociations,que ladite rupture lui a causé un préjudice certain, à savoir les frais de négociation, le temps perdu dans les négociations, les études d’architecture, les plans de financement et les chances de conclure un contrat similaire avec un autre vendeur,que le montant du préjudice correspond à l’indemnité d’immobilisation fixée par les parties soit 10 % du prix de vente convenu.

Sur ce,

Aux termes du premier alinéa de l’article 1102 du code civil, chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

L’article 1112 du code civil dispose que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres mais doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi et qu’en cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

En l’espèce,

La société Stanroc se contente de réclamer une indemnité égale à 10 % du prix de vente proposé. Ce faisant, elle ne caractérise nullement le préjudice subi dans sa nature et ne justifie nullement de son quantum.

Ainsi faute pour elle d’établir la réalité de son préjudice, sa demande indemnitaire doit être rejetée sans même qu’il soit utile de discuter du caractère éventuellement abusif de la rupture de pourparlers reprochée à la société [J].

4°) Sur les demandes accessoires

La société STANROC REAL ESTATE demande à titre subsidiaire au tribunal la condamnation de la société Société Civile Patrimoniale [J] à lui régler une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Florence Louis, Avocat au Barreau de la Seine-Saint-Denis.

La société STANROC REAL ESTATE, partie succombant principalement à la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais de publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent.

Par suite, sa demande au titre des frais irrépétibles doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

REJETTE la demande de la société [J] en révocation de l’ordonnance de clôture ;

DÉCLARE irrecevables les conclusions de la société Gribot notifiées par voie électronique le 3 juin 2025 en ce qu’elles portent sur le fond du litige ;

DÉBOUTE la société Stanroc Real Estate de ses demandes tendant à :

Constater la vente des biens de la société [J] au prix de 24.800.000 euros net vendeur,Ordonner sous astreinte à la société [J] de régulariser l’acte authentique de vente dans les deux mois du prononcer du jugement,Dire qu’à défaut de réitération authentique, le présent jugement vaudra vente,Condamner la société [J] à lui verser une somme de 2.480.000 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner la société [J] à lui verser une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société STANROC REAL ESTATE aux dépens ;

REJETTE la demande de jonction avec l’instance RG 25/05248

Fait et jugé à [Localité 5] le 08 Octobre 2025

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM