TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/05926 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSMR

Minute : 25/365

Monsieur [R] [S]

Représentant : M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire :

Madame [O] [S]

Représentant : M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire :

C/

Monsieur [C] [P]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Mars 2025par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [R] [S]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [O] [S]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [P],

[Adresse 5]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 août 2021, Monsieur [R] [S] et Madame [O] [S] ont donné à bail à Monsieur [C] [P] un pavillon avec garage et jardin situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 1668 euros.

Le locataire a versé un dépôt de garantie d’un montant de 1668 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, Monsieur [R] [S] et Madame [O] [S] ont fait signifier à Monsieur [C] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5390,65 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 3 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, Monsieur [R] [S] et Madame [O] [S] ont fait assigner Monsieur [C] [P] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement,condamner Monsieur [C] [P] au paiement de la somme de 9148,37 euros au titre de la dette locative arrêtée au 14 mai 2024,le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,le condamner au paiement des intérêts de droit sur la créance principale, à compter du 29 mars 2024,le condamner au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 21 juin 2024.

À l’audience du 30 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée au 3 février 2025.

Par conclusions écrites signifiées le 20 janvier 2025 et soutenues à l’audience, Monsieur [R] [S] et Madame [O] [S], représentés, demande au juge de :

condamner Monsieur [C] [P] au paiement de la somme de 14275,31 euros au titre de l’arriéré de loyers,condamner Monsieur [C] [P] au paiement de la somme de 1692 euros au titre du prorata de la taxe sur ordures ménagères 2024,condamner Monsieur [C] [P] au paiement de la somme de 3360 euros au titre des dégardations locatives,condamner Monsieur [C] [P] au paiement de la somme de 160 euros au titre de l’état des lieux de sortie,autoriser Monsieur et Madame [S] à conserver le dépôt de garantie de 1668 euros en déduction des sommes mises à la charge des locataires,le condamner au paiement des intérêts de droit sur la créance principale, à compter du 29 mars 2024,le condamner au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Monsieur [R] [S] et Madame [O] [S] soutiennent que Monsieur [C] [P], qui a quitté le logemet le 30 août 2024, reste redevable de commes au titre de loyers, charges après son départ. Ils ajoutent que l’état des lieux de sortie a mis en évidence des dégradations à la charge du locataire. Ils soulignent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers et les dégradations en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, sous déduction du dépôt de garantie, conservé. Enfin, ils estiment que conformément à l’article 3-2 de la loi, le locataire est tenu de prendre en charge la moitié du cout du constat d’état des lieux de sortie, soit 160 euros.

Monsieur [C] [P], régulièrement assigné, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Monsieur [C] [P] a quitté le logement le 30 août 2024, date de l’état des lieux de sortie.

Il est obligé au paiement des loyers jusqu’à son départ des lieux.

Il de payer délivré le 29 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 23 septembre 2024 que Monsieur [R] [S] et Madame [O] [S] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 179,48 euros, 180,78 euros et 10 euros, soit la somme de 370,26 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [P] à payer à Monsieur [R] [S] et Madame [O] [S] la somme de 14095,83 euros, au titre des sommes dues au 23 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 mars 2024 sur la somme de 5211,17 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande au titre de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères :

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu au paiement des charges récupérables, qui sont exigibles sur justification.

Les charges récupérables sont celles dues en contrepartie de services rendus liés à l’usage du bien loué, des dépenses d’entretien et menues réparations sur les éléments d’usage commun du bien et les impositions liées aux services dont le locataire profite.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve, si bien qu’il appartient au bailleur de justifier de la réalité et du montant des charges dont il demande récupération au locataire.

Il résulte de ces textes que le juge doit rechercher si les charges réclamées sont justifiées, et vérifier tant l’existence d’une régularisation annuelle que la justification des sommes réclamées. A défaut de justificatif les charges ne sont pas dues.

En l’espèce, le contrat de location ne prévoit pas le paiement par le locataire d’une provision mensuelle au titre des charges.

Enfin les taxes sur l’enlèvement des ordures ménagères constituent des charges récupérables auprès du locataire, même si elles ne sont pas précisées dans le contrat de location, lequel est soumis à l’article 23 de la loi.

Les taxes de l’année de 2024 sont justifiées par la production de l’avis d’imposition, et l’application d’un calcul au prorata de la période d’occupation.

Il convient de faire droit à la demande et de condamner Monsieur [C] [P] à payer à Monsieur [R] [S] et Madame [O] [S] la somme de 285,49 euros.

Sur la demande au titre des réparations et dégradations locatives :

Aux termes de l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Selon l’article 7d) il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

La restitution du logement par les locataires en bon état de réparation n’implique pas la réfection à neuf du logement, mais sa restitution en état d’usage, seules les dégradations survenues pendant la location étant imputables au locataire

En l’espèce, il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie aucune détérioration a pat le décollement d’une lame de parquet.

Il apparait que le logement a été restitué en bon état, le commissaire de justice constatant néanmoins que les équipements sanitaires et électroménagers de la cuisine et la salle de bains sont « encrassés » ou « légèrement encrassés ».

Le lessivage de l’ensemble des murs et sols n’apparait en revanche pas justifié.

Il convient d’accorder une indemnisation au titre du nettoyage de la cuisine et la salle de bains, relevant de l’obligation d’entretien locataire, ainsi que de la plinthe du parquet, soit 500 euros.

S’agissant du jardin, le procès-verbal d’état des lieux de sortie met en évidence l’absence d’entretien du jardin et la présence de hautes herbes, qui n’étaient pas présent à l’entrée dans les lieux. Il s’agit d’un défaut d’entretien imputable au locataire. Il convient de faire droit à la demande, à hauteur de 1920 euros, conformément au devis de la société DECO JARDINS sur 12 septembre 2024.

Condamner Monsieur [C] [P] à payer à Monsieur [R] [S] et Madame [O] [S] la somme de 2420 euros.

Sur la demande au titre de l’état des lieux de sortie :

Aux termes de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État et dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par les parties que l’état des lieux de sorite a été effectué par constat d’un commissaire de justice le 30 aout 2024, date à laquelle une personne présente a remis les clefs du logement.

Toutefois, il n’est pas justifié de d’une proposition de rendez-vous amiable qui aurait été faite et n’aurait pu aboutir, et aucun élément ne permet de démontrer que les parties ne se sont pas accordées pour la fixation et la réalisation de l’état des lieux.

De plus, le commissaire de justice n’évoque pas de convocations prévues par l’article 3-2, celui-ci mentionnant « les parties sont convenues de restituer les lieux ce jour », démontrant un accord pour l’état des lieux de sortie amiable et que Monsieur et Madame [S] « me requièrent à l’effet de me rendre sur place afin de dresser l’état des lieux de sorite du logement ».

Il s’ensuit que les bailleurs ne peuvent pas mettre à la charge du locataire les frais exposés au titre des honoraires perçus par le tiers qu’ils chargé de la réalisation de l’état des lieux de sortie.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie :

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception des clefs au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant de sommes restantes dues au bailleur. Il est restitué dans le délai d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

En l’espèce, au regard des sommes restant dues après le départ des lieux, il convient d’autoriser les bailleurs à conserver le dépôt de garantie à hauteur de 1668 euros.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [P] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [R] [S] et Madame [O] [S] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [C] [P] à payer à Monsieur [R] [S] et Madame [O] [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à payer à Monsieur [R] [S] et Madame [O] [S] la somme de 14095,83 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 23 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2024 sur la somme de 5211,17 et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à payer à Monsieur [R] [S] et Madame [O] [S] la somme de 285,49 euros au titre du prorata sur la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères de 2024,

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à payer à Monsieur [R] [S] et Madame [O] [S] la somme de 2420 euros au titre du prorata sur la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères de 2024,

REJETTE la demande au titre des frais d’état des lieux de sortie,

DIT que Monsieur [R] [S] et Madame [O] [S] conserveront le montant du dépôt de garantie de 1668 euros, à déduire des sommes dues par Monsieur [C] [P],

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à payer à Monsieur [R] [S] et Madame [O] [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [C] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 mars 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE Monsieur [R] [S] et Madame [O] [S] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT