TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Juin 2025

GROSSE :

Le 05 septembre 2025

à M^e SANGUINETTI Eliette

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05491 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5MZ2

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [R]

né le 26 Janvier 1962 à [Localité 4], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Y] [D]

née le 25 Juillet 2000 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 30 mai 2023, M. [X] [R], représenté par sa mandataire, la société par actions simplifiée (SAS) Foncia [Localité 5], a consenti à Mme [Y] [D] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 2], dans le onzième [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 650 euros outre 200 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [Y] [D] le 30 janvier 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.831,62 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, M. [X] [R], représenté par sa mandataire, la SAS Foncia [Localité 5], a fait assigner en référé Mme [Y] [D] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion de Mme [Y] [D] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;la condamnation par provision de Mme [Y] [D] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 7.796,35 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 8 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,la condamnation de Mme [Y] [D] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce inclus le coût du commandement de payer.

S’agissant du diagnostic social et financier, un bordereau de carence a été transmis au tribunal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 7 novembre 2024. Elle a été retenue à l’audience du 16 janvier 2025, à laquelle Mme [Y] [D] n’a pas comparu.

Une réouverture des débats a été ordonnée selon décision rendue le 3 avril 2025 afin de permettre la comparution de Mme [Y] [D], à sa demande.

A l’audience du 12 juin 2025, M. [X] [R] représenté par son conseil réitère les termes de son assignation.

Mme [Y] [D], bien que citée régulièrement par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 3 septembre 2024 a été dénoncée le 4 septembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 7 novembre 2024.

Par conséquent, M. [X] [R] est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 30 mai 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.831,62 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement de leur département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 mars 2024.

Mme [Y] [D] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [Y] [D] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [Y] [D] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 880,91 euros actuellement, et de condamner Mme [Y] [D] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Mme [Y] [D] reste devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 15.554,90 euros à la date du 5 juin 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2025 inclus, outre les charges postérieures.

Pour la somme au principal, Mme [Y] [D], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Mme [Y] [D] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 15.554,90 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024, date de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 1.831,62 euros, et de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Mme [Y] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [X] [R], Mme [Y] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 30 mai 2023 entre M. [X] [R] d’une part et Mme [Y] [D] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2], dans le [Localité 7] sont réunies à la date du 31 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Y] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Y] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [X] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [Y] [D] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit huit cent quatre-vingt euros et quatre-vingt-onze centimes (880,91 euros) à ce jour, à compter du 31 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [Y] [D] à verser à M. [X] [R], à titre provisionnel, la somme de quinze mille cinq cent cinquante-quatre euros et quatre-vingt-dix centimes (15.554,90 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 5 juin 2024, terme du mois de juin 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024, sur la somme de 1.831,62 euros, et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [Y] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Mme [Y] [D] à verser à M. [X] [R] une somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente,