TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 09 Avril 2025

Président : Madame PICO,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Février 2025

N° RG 24/05236 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WZI

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 5]

pris en la personne de son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [M] [W] [Z] épouse [C], née le 21 Août 1941 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [P] [L] [Z], né le 15 Mars 1939 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 8]

comparant

Madame [E] [T] [Z], née le 22 Décembre 1957 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [P] [Z], Madame [E] [Z] et Madame [M] [Z] épouse [C] sont copropriétaires indivis du lot 318 de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] situé [Adresse 6].

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date des 26 novembre 2024 et 03 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER, a fait citer Monsieur [P] [Z], Madame [E] [Z] et Madame [M] [Z] épouse [C] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 26 février 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de rejeter les demandes adverses et de condamner solidairement Monsieur [P] [Z], Madame [E] [Z] et Madame [M] [Z] épouse [C] au paiement :

De la somme de 2 320,62 euros au titre des charges impayées arrêtées au 20 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 11 mars 2024 ;De la somme de 502,96 euros au titre du budget prévisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 11 mars 2024 ;De la somme de 1 311,21 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 11 mars 2024 ;De la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1 674 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.

A l’audience Monsieur [P] [Z] est présent. Il conteste le montant des sommes réclamées, notamment la somme de 1 267,31 euros qui n’est pas due. Il indique avoir proposé un règlement amiable. Il précise vouloir payer ce qu’il doit mais demande des délais de paiement. Il remet des pièces au soutien de ses demandes dont le demandeur a pu prendre connaissance. Il indique représenter Mesdames [M] et [E] [Z] mais il ne dispose pas d’un pouvoir ou d’une décision le désignant représentant de l’indivision.

Assignées respectivement à l’étude et à personne, Madame [M] [Z] et Madame [E] [Z] n’ont pas comparu.

La question de la régularité de la mise en demeure a été mise dans les débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.

Le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, ainsi la mise en demeure de l’article 19-2 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, les comptes de la copropriété débutent le 01 octobre et se terminent le 30 novembre de chaque année. Ainsi au jour de la mise en demeure, soit le 09 octobre 2024 seule la provision du 01 octobre au 31 décembre 2024 concerne l’exercice en cours.

Il ressort clairement (indication en caractère gras dans la mise en demeure) de la lecture de la mise en demeure en date du 09 octobre 2024 que les débiteurs ont été mis en demeure de payer la somme de 2 957,26 euros. Cette somme comprend des sommes dues au titre d’exercices antérieurs à 2024, des frais, ainsi qu’un solde antérieur débiteur de 1 267,31 euros inexpliqué (1ère ligne du décompte joint à la mise en demeure).

S’il est vrai que la mise en demeure indique que les sommes dues au titre de l’exercice en cours s’élèvent à 251,48 euros, à aucun moment elle met en demeure les défendeurs de payer cette somme, or c’est bien sur cette somme uniquement que la mise en demeure, préalable à la mise en œuvre de la procédure accélérée au fond, doit porter, non sur des sommes dues au titre des exercices antérieurs et des frais.

Surabondamment, les sommes réclamées dans la mise en demeure sont en partie inexpliquées pour un montant de 1 267,31 euros, somme par ailleurs contestée par les défendeurs.

En conséquence, faute de mise en demeure régulière et conforme aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les demandes seront déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER, conservera la charge des dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARE les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé SQUARE NATIONAL situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER irrecevables ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT