TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Bénédicte LAVILLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08997 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55TX

N° MINUTE :

7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5],

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDERESSE

Madame [L] [F],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1141 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202430331 du 03/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 avril 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08997 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55TX

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 3 octobre 2023, LA SOCIÉTÉ RIVP a donné à bail à Mme [L] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]), pour un loyer avec charges actuel de 514, 63 €.

Les échéances d’indemnité et de charges n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 1er juillet 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [L] [F] pour paiement d’un arriéré de 2390,15 euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice à étude en date du 23 septembre 2024, LA SOCIÉTÉ RIVP a assigné en référé Mme [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection agissant en référé près le tribunal judiciaire de Paris au visa de l’article 849 du code de procédure civile et 1728 et 1741 du code civil, L 411-1 s et R 412-1 du CPCEX outre la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et subsidiaire en constater la résiliation judiciaire,

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [L] [F] du local d’habitation susvisé ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs, à défaut de quoi il pourra être procédé à la vente des biens meubles par commissaire-priseur du choix de la requérante,

— condamner provisionnellement Mme [L] [F] au paiement de la somme provisionnelle de 3442 € au titre des arriérés locatifs, outre les intérêts au taux légal,

— condamner provisionnellement Mme [L] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel, avec charges courantes en sus, et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— condamner Mme [L] [F] au paiement d’une somme de 400 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût des actes de procédure y compris les débours.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 24 septembre 2024.

A l’audience du 27 janvier 2025, le conseil de LA SOCIÉTÉ RIVP, se référant à ses écritures, a réajusté sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 5463,52 € au 20 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, et, en dépit d’une absence de reprise du loyer courant, a consenti du fait de l’ancienneté du bail à la suspension de la clause résolutoire le temps d’un échéancier de paiement de mensualités de 220 € sur 24 mois.

Le conseil de Mme [L] [F] a proposé un échéancier de 50 euros sur 36 mois.

Elle a deux enfants dont l’un souffre d’une pathologie et l’autre est asthmatique. Elle lie cet état de santé à l’état d’insalubrité de son logement sans en tirer de conséquences. Il a rappelé que le dette était née au départ du conjoint de la locataire et qu’une demande du FSL était en cours.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 2 juillet 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 1er juillet 2024, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, demandait au locataire de s’acquitter de la dette locative de 2390,15 euros en principal deux mois.

Il ressort des pièces versées aux débats que le locataire n’ayant pas réglé l’intégralité de la dette de 2390,15 euros dans les deux mois du commandement, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 2 septembre 2024.

Mme [L] [F] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

La locataire est aide soignante, a deux enfants dont l’un souffre d’une pathologie et l’autre est asthmatique et gagne 1258 € par mois. Elle les lie à l’état d’insalubrité de son logement sans en tirer des conséquences. Le versement de son APL et de ses prestations CAF viennent d’être reprises outre une demande de FSL en cours

Compte tenu de l’accord du bailleur et de l’apurement possible de sa dette, avec il convient, en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [L] [F] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d’exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats et pièces produits à l’audience et non contestés que Mme [L] [F] reste devoir à cette date au bailleur une somme de 5463 euros au titre de son arriéré de loyers et charges au 20 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Mme [L] [F] au paiement de cette somme provisionnelle (avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2390,15 euros), sous réserve des échéances impayées depuis cette date, lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

La proposition de Mme [F] à l’audience (50 € sur 36 mois) aboutissant à lui faire supporter une très lourde échéance finale sur la base d’une aide du FSL encore bien éventuelle, il convient de dire que, sans préjudice du paiement du loyer courant, la dette sera apurée par 36 mensualités de 95 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde, selon les modalités fixées au dispositif.

IV. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect de l’échéancier par Mme [L] [F], et afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, au montant du dernier loyer révisé et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Mme [L] [F] au paiement de celle-ci à LA SOCIÉTÉ RIVP.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [L] [F] aux dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la préfecture et des mesures d’exécution conformément à l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner Mme [L] [F] à payer à LA SOCIÉTÉ RIVP la somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe:

DECLARE LA SOCIÉTÉ RIVP recevable à agir,

CONSTATE à compter du 2 septembre 2024 la résiliation du bail du 3 octobre 2023 conclu entre les parties portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (3e droite),

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Mme [L] [F] à payer à LA SOCIÉTÉ RIVP la somme provisionnelle de 5463 euros, au titre des loyers et charges dus à la date du 20 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme de 2390,15 euros et à compter du jugement pour le surplus,

AUTORISE Mme [L] [F] à s’acquitter de la dette par trente six (36) mensualités de 95 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [L] [F] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que LA SOCIÉTÉ RIVP pourra, en ce cas, faire procéder à l’expulsion de M. [X] Mme [L] [F] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, LA SOCIÉTÉ RIVP à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE en ce cas Mme [L] [F] à payer à LA SOCIÉTÉ RIVP, à titre de provision, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de la résiliation du 2 septembre 2025 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [L] [F] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des mesures d’exécution conformément à l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE Mme [L] [F] à payer à LA SOCIÉTÉ RIVP la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT