TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2025

Président : Madame TAILLEPIERRE, Juge

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Juillet 2025

N° RG 25/02365 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6ORO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. IMMED,

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Robert BALLESTRACCI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.M. D’IMAGERIE MEDICALE,

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2017, la SCI IMMED a donné à bail professionnel à la SCM D’IMAGERIE MEDICALE des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2500 euros.

Le bail a pris effet au 1er janvier 2017 pour une durée de six années et a été reconduit tacitement à compter du 1er janvier 2023.

La SCI IMMED s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, la SCI IMMED a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SCM D’IMAGERIE MEDICALE, pour une somme de 7670,12 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2025, la SCI IMMED a fait assigner la SCM D’IMAGERIE MEDICALE devant le président du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé aux fins de :

Prendre acte de l’acquisition de la clause résolutoire au 28 avril 2025 ; Prendre acte de la résiliation du bail ; Ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans le mois de la décision à intervenir, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que besoin ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux ; Condamner la SCM D’IMAGERIE MEDICALE à payer à la SCI IMMED : La somme provisionnelle de 12 500 euros au titre de la dette locative arrêtée au 19 mai 2025, avec intérêts de 5% conformément aux dispositions du bail ainsi que les frais et accessoires ; Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 3000 euros la libération effective des lieux ; La somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 15 juillet 2025, la SCI IMMED, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens.

La SCM D’IMAGERIE MEDICALE, régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu ni constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail professionnel conclu le 1er janvier 2017 entre la SCI IMMED et la SCM IMAGERIE MEDICALE qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le bailleur dispose de la faculté de résilier de plein droit le bail, un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés depuis le mois de janvier 2025, selon décompte reproduit dans le commandement de payer, visant la clause résolutoire, délivré le 27 mars 2025.

Il n’est pas justifié du paiement intégral de la dette locative dans un délai d’un mois.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 28 avril 2025.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SCM D’IMAGERIE MEDICALE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier sans qu’il y ait lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte, en l’espèce, non justifiée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation, les loyers et charges impayés

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte arrêté au 19 mai 2025 que la SCM D’IMAGERIE MEDICALE a cessé de payer ses loyers de manière régulière depuis le mois de janvier 2025 et reste lui devoir une somme de 12500 euros, arrêtée au 19 mai 2025.

Il convient de relever que le bail étant résilié à compter du 28 avril 2025, les sommes dues par la SCM D’IMAGERIE MEDICALE au-delà de cette date correspondent à des indemnités d’occupation et non plus à des loyers.

Le bailleur est ainsi fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 avril 2025, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 2500 euros, jusqu’à la libération effective des lieux.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée.

L’obligation du locataire de payer la somme de 12 500 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus, arrêtés au 19 mai 2025, indemnité d’occupation du mois de mai inclus, n’est pas sérieusement contestable.

La majoration des sommes dues à des intérêts de 5% prévus dans le contrat de bail s’apparente à une clause pénale susceptible d’être modulée par le juge du fond. Aussi, les intérêts seront ramenés au taux légal à ce stade de la procédure.

En conséquence, la demande de provision sera accordée à hauteur de 12 500 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la SCM D’IMAGERIE MEDICALE sera condamnée à payer à la SCI IMMED la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCM D’IMAGERIE MEDICALE, qui succombe, supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 27 mars 2025.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail professionnel conclu le 1er janvier 2017 entre la SCI IMMED et la SCM D’IMAGERIE MEDICALE concernant les locaux situés [Adresse 4], à la date du 28 avril 2025 ;

ORDONNONS à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de la SCM D’IMAGERIE MEDICALE ainsi que de tout occupant de son chef, avec si besoin, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETONS la demande d’astreinte ;

CONDAMNONS la SCM D’IMAGERIE MEDICALE à payer à la SCI IMMED, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 2500 euros, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SCM D’IMAGERIE MEDICALE à payer à la SCI IMMED la somme provisionnelle de 12500 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus, arrêtés au 19 mai 2025, indemnité d’occupation du mois de mai 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice ;

CONDAMNONS la SCM D’IMAGERIE MEDICALE à payer à la SCI IMMED la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCM D’IMAGERIE MEDICALE aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 27 mars 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 31 juillet 2025

À M^e Robert BALLESTRACCI