Minute n°

AFFAIRE N° RG 24/01264 – N° Portalis DBY7-W-B7I-EO6F

S.C.I. [B] [K]

C/

[H] [M]

JUGEMENT DU 16 Février 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

S.C.I. [B] [K]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Elodie PLAGNE de la SCP LE NUE-LEROY-PLAGNE, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [H] [M]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par la SCP ALMEIDA-ANTUNES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 51108-2024-002091 du 30/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 16 Décembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 16 Février 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 01 octobre 2016, la S.C.I. [B] [K] a donné à bail à Monsieur [H] [M] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 564 euros, outre les charges.

Le 10 octobre 2023, un état des lieux de sortie a été établi par Commissaire de Justice suite au départ du locataire.

Des dégradations ayant été constatée, la S.C.I. [B] [K] a fait assigner Monsieur [H] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de Commissaire de Justice du 18 avril 2024 pour obtenir la condamnation au paiement des réparations locatives.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 novembre 2024, puis elle a fait l’objet de plusieurs renvois jusqu’à être appelée et retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

A cette audience, la S.C.I. [B] [K] – représentée par son Conseil – demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

de condamner Monsieur [H] [M] au paiement de la somme de 13.989,10 euros au titre des réparations locatives ; de condamner Monsieur [H] [M] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Convoqué par acte de Commissaire de Justice signifié le 18 avril 2024 à Étude, Monsieur [H] [M] est représenté à l’audience.

Monsieur [H] [M] demande de débouter la S.C.I. [B] de l’ensemble de ses demandes et sollicite la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier concernant Monsieur [H] [M] n’a été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la demande de condamnation au paiement des réparations locatives

L’article 9 du Code de procédure civile dispose : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

L’article 1103 du Code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1353 du même code dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En outre, en vertu des dispositions de l’article 7 c) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire répond « des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. »

L’article 1730 du Code civil dispose que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 1731 du même code dispose que : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire. »

Par un arrêt du 03 avril 2001, la Cour de cassation a énoncé qu’en l’absence d’état des lieux lors de la restitution du bien au bailleur, la charge de la preuve des réparations locatives incombe à ce dernier (Civ. 3, 03 avril 2001, n°99-11.312).

En l’espèce, la S.C.I. [B] [K] sollicite la condamnation de Monsieur [H] [M] au paiement de la somme de 13.989,10 euros.

Au soutien de sa prétention, elle verse un état des lieux d’entrée du 01 octobre 2016 demeurant illisible quant aux annotations apportées par les parties lors de son établissement de sorte qu’il ne peut permettre la comparaison avec l’état des lieux de sortie. Il ressort simplement de cet état des lieux d’entrée que le logement a été donné dans un état d’usure au locataire, état, par ailleurs, contredit par le contrat de bail qui mentionne un logement en bon état d’usage sans autre mention.

La demanderesse verse également une attestation d’une ancienne locataire Madame [E] [N] en date du 23 septembre 2025 dans laquelle elle mentionne que le logement lui avait été loué en bon état.

Par ailleurs, elle produit un état des lieux d’entrée établi le 08 octobre 2015 qui ne saurait, toutefois, être pertinent pour établir l’état du logement en l’absence de l’état des lieux de sortie et de la date de signature du contrat de bail avec le défendeur en date du 1er octobre 2016.

Ainsi, pour apprécier les réparations locatives invoquées par la demanderesse, il convient de se référer à l’état des lieux d’entrée du 01 octobre 2016 en ce qu’il déclare le logement en état d’usure.

Afin de justifier les sommes demandées, la S.C.I. [B] [K] produit diverses factures pour un montant total de 13.989,10 euros. Toutefois, seules quelques sommes pourraient être retenues à l’encontre du locataire.

Il s’agit tout d’abord de la somme de 3.374,16 euros concernant le remplacement d’une baie vitrée qui a été cassée par le locataire. En effet, si Monsieur [H] [M] affirme que celle-ci n’a jamais pu être fermée depuis son entrée dans les lieux et qu’il était convenu avec le bailleur que celle-ci devait être remplacée, il ressort toutefois des photographies du procès-verbal de constat du commissaire de justice que le vantaux bas de la baie vitrée est fissuré, constituant une dégradation imputable au locataire.

Ensuite, conformément au décret n°87-712 du 26 août 1987, constitue des réparations locatives l’entretien courant des extérieurs. Il résulte de l’état des lieux de sortie que les extérieurs n’étaient pas entretenus par le locataire ayant nécessité pour la société bailleresse d’effectuer lesdits entretiens. Elle produit ainsi une facture d’une somme de 1.045,25 euros (pièce n°5). Toutefois, parmi les différentes opérations mentionnées dans celle-ci, seuls les travaux d’entretien des extérieurs seront retenus, soit la somme de 840 euros correspondant à la tonte des pelouses, le nettoyage des nids et de la mousse, et la taille des végétations.

De surcroît, conformément au décret susmentionné, l’entretien de la chaudière incombe au locataire. Il s’ensuit que la société bailleresse est en droit de demander, au titre des réparations locatives, la répétition des sommes versées pour cet entretien, soit la somme de 232,69 euros (pièce n°6).

S’agissant des sommes demandées afin de permettre la mise en état des différents revêtements du bien (sol, mur et plafond), l’état des lieux d’entrée permet de déterminer que le logement a été loué dans un état d’usage, état qui pouvait d’ailleurs être retrouvé, concernant certains éléments, dans l’état des lieux d’entrée établi avec les anciens locataires (pièce n°9). De plus, le locataire fait valoir que le logement était humide engendrant des moisissures qui ne peuvent être imputées au locataire. La présence de cette humidité et des moisissures dans le logement est d’ailleurs corroborée par des photos (pièce n°5) et des attestations établies par Madame [Y] [O] (pièce n°2) et Madame [Z] [F] (pièce n°3), éléments produits par la partie défenderesse. Enfin, il convient également de prendre en compte la vétusté, le locataire étant resté sept ans dans le logement. Il s’ensuit que les sommes demandées à ce titre seront intégralement refusées.

Enfin, s’agissant des autres sommes demandées, notamment pour l’achat d’un volet roulant, d’un lustre, d’une roulette de douche, d’un abattant pour les WC, ou encore, pour des travaux de menuiserie, celles-ci seront rejetées compte tenu de l’impossibilité de comparer l’état des lieux d’entrée et de sortie, le premier ayant des mentions manuscrites illisibles.

En conséquence, Monsieur [H] [M] sera condamné à la somme de 4.446,85 euros au titre des réparations locatives avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

IV- Sur les demandes accessoires

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [M], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

2- Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.I. [B], Monsieur [H] [M] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

3- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la S.C.I. [B] ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] à verser à la S.C.I. [B] la somme de 4.446,85 euros (quatre mille quatre cent quarante-six euros et quatre-vingt-cinq centimes) au titre des réparations locatives avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] à verser à la S.C.I. [B] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 16 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Manon REMY, Juge des contentieux de la protection, et par Madame B. DUFOREAU, Greffière.

La Greffière, La Présidente,