Du 22 novembre 2024

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01473 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNVQ

[T] [X]

C/

[D] [C] [J]

— Expéditions délivrées à

M. [D] [C] [J]

— FE délivrée à

M^e Marie LACOSTE

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [X]

Ayant pour mandataire la Société FONCIA [Localité 12]

[Adresse 9] [Adresse 13]

né le 23 Novembre 1946 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Marie LACOSTE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [C] [J]

né le 18 Juin 1978 à [Localité 11] (ALLEMAGNE)

[Adresse 7] [Adresse 3]

[Localité 6]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 mai 2021, à effet du 27 mai 2021, Monsieur [T] [X] a donné à bail, par l’intermédiaire de son mandataire la SAS FONCIA LOFT ONE à Monsieur [D] [C] [J] un logement situé [Adresse 8] [Adresse 2] à [Localité 14].

Selon acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, Monsieur [T] [X] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 9.296,17 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, Monsieur [T] [X] a assigné Monsieur [D] [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 20 septembre 2024 aux fins de voir :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute pour Monsieur [C] [J] d’avoir soldé les causes du commandement de payer du 10 avril 2024;PRONONCER en conséquence la résiliation du bail au 10 juin 2024 ;CONDAMNER Monsieur [C] [J] au paiement de la somme de 10.483,17€ correspondant au montant des loyers et charges impayés au jour de la présente assignation ou au montant actualisé de la dette si celui-ci diffère, outre intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024 ;ORDONNER l’expulsion de Monsieur [C] [J], ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe sis [Adresse 8] [Adresse 4], pour défaut de paiement des loyers ;CONDAMNER, en conséquence de l’expulsion prononcée, Monsieur [C] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qu’il y aura lieu de fixer au montant du dernier terme de loyer et ce à compter du jour où le bail se trouve résilié, soit le 10 juin 2024, jusqu’à libération effective des lieux, y compris de tout occupant de son chef ;CONDAMNER Monsieur [C] [J] à payer à Monsieur [X] la somme de 5.000€ à titre de dommages-intérêts pour manquement à ses obligations d’entretien courant du logement et faute d’avoir permis l’accès au logement pour la réalisation de travaux et diagnostics ;CONDAMNER Monsieur [C] [J] à payer à Monsieur [X] la somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER Monsieur [C] [J] aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonciation au Préfet, celui de la présente assignation et des frais d’exécution à venir.

L’affaire a été débattue à l’audience du 20 septembre 2024.

Lors de l’audience du 20 septembre 2024, Monsieur [T] [X], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 11.888,91 euros au 16 septembre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique être opposé à l’octroi de délai de paiement. Il indique qu’un dossier de surendettement a été déposé par le défendeur et déclaré recevable le 9 août 2024, cependant la société FONCIA a contesté la dette et une audience est à venir, aucune pièce n’est produite à la procédure.

En défense, Monsieur [D] [C] [J] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il explique être au chômage et avoir fait une demande de logement social.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 22 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 11 juillet 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 20 septembre 2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 11 avril 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Monsieur [T] [X] a fait signifier à Monsieur [D] [C] [J] un commandement d’avoir à payer la somme de 9.296,17 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 10 avril 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Monsieur [D] [C] [J] n’ayant pas, dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 10 avril 2024, justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 11 mai 2024, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 11 mai 2024.

Dès lors, Monsieur [D] [C] [J] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 11 mai 2024, ce qui constitue pour Monsieur [T] [X] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [T] [X] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 11.888,91 euros à la date du 16 septembre 2024.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :

Les frais de procédure qui relèvent des dépens (126,42 + 127,07 + 145,74 = 399,23 euros),Des frais de plaidoirie (13 + 13 = 26 euros),Le montant de l’article 700 de la précédente procédure (400 euros).

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [D] [C] [J] sera donc condamné au paiement de la somme de 11.063,68 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 16 septembre 2024 – échéance du mois de septembre 2024 incluse. Monsieur [D] [C] [J] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (603 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dommages et intérêts :

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’allouer des dommages et intérêts dont l’appréciation revient au juge du fond de sorte que la demande de Monsieur [X] formulée à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Le demandeur sollicite également la condamnation du défendeur aux dépens en ce compris les frais d’exécution à venir. Si les frais d’exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.

Les dépens, non inclus les frais d’exécution, seront donc mis à la charge de Monsieur [D] [C] [J].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [D] [C] [J] à verser à Monsieur [T] [X] la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur à la date du 11 mai 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [C] [J] à quitter les lieux loués situés [Adresse 8] [Adresse 2] à [Localité 14] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [D] [C] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (603 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [C] [J] à payer à Monsieur [T] [X] la somme de 11.063,68 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 16 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [C] [J] à payer à Monsieur [T] [X], à compter du 1er octobre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTONS Monsieur [T] [X] de sa demande formulée au titre de dommages et intérêts ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [C] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [C] [J] à payer à Monsieur [T] [X] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION