TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Mars 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :

Le 14 mars 2025

à M^e Benoît CAVIGLIOLI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07384 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YBC

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [X]

né le 04 Août 1976 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Benoît CAVIGLIOLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [Z]

né le 20 Février 1980 à [Localité 6] (TURQUIE), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 21 février 2023, M. [K] [X] a consenti à M. [V] [Z] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 3], dans le quatorzième [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [V] [Z] le 7 juin 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 9.714 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024, M. [K] [X] a fait assigner en référé M. [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

qu’il soit dit et jugé résilié de plein droit le bail liant les parties,l’expulsion de M. [V] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 14.686 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 7 octobre 2024, sauf à parfaire, avec intérêts de retard au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter de l’assignation,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant mensuel du loyer et des charges jusqu’à reprise effective des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les coûts du commandement de payer.

A l’audience du 9 janvier 2025, M. [K] [X], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

M. [V] [Z], cité à étude, n’est ni comparant ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 8 novembre 2024 a été dénoncée le 13 novembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’appel de l’affaire.

Par conséquent, M. [K] [X] est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 21 février 2023 contient une clause résolutoire (article 12 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 juin 2024, pour la somme en principal de 9.714 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les six semaines ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 août 2024.

M. [V] [Z] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [V] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [V] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 650 euros actuellement, et de condamner M. [V] [Z] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que M. [V] [Z] reste devoir, après déduction des charge non justifiées, soit une somme totale de 2.986 euros, la somme de 12.350 euros, à la date du 2 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024, date de l’assignation.

Pour la somme au principal, M. [V] [Z], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 12.350 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [K] [X], M. [V] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 21 février 2023 entre M. [K] [X] d’une part et M. [V] [Z] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], dans le quatorzième [Localité 4] sont réunies à la date du 8 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [K] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [Z] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit six cent cinquante euros (650 euros) à ce jour, à compter du 8 août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [V] [Z] à verser à M. [K] [X], à titre provisionnel, la somme de douze mille trois cent cinquante euros (12.350 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 2 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024 ;

CONDAMNE M. [V] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE M. [V] [Z] à verser à M. [K] [X] une somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente