TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Février 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 21 Décembre 2023

GROSSE :

Le 23 février 2024

à M^e GUEDON Caroline

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 février 2024

à M^e Samira KORHILI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04464 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3UQP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Localité 3] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [G]

né le 26 Mars 1943, demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [B] [N] épouse [G]

née le 23 Juin 1954, demeurant [Adresse 2]

(AJ en cours)

représentée par M^e Samira KORHILI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [R] [G]

née le 14 Août 1979, demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 15 janvier 1996 (modifié par avenants du 18 octobre 2004, 30 mai 2005, 24 avril 2008, 9 février 2012, 30 septembre 2014, 19 juillet 2018), relatif à un appartement situé [Adresse 4], moyennant un loyer initial mensuel de 2 735,99 francs.

1Le 16 août 2022, la SA [Localité 3] HABITAT a fait signifier à Monsieur [Y] [G] et Madame [B] [N] ép [G] un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire.

1Des loyers étant demeurés impayés, la SA [Localité 3] HABITAT a fait signifier aux trois défendeurs un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire, le 8 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SA MARSEILLE HABITAT a fait assigner Monsieur [Y] [G], Madame [R] [G] et Madame [B] [N] ép [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 5 octobre 2023.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 21 décembre 2023.

A cette audience, la SA [Localité 3] HABITAT, représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 3 539,55 euros, au 20 décembre 2023. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Madame [B] [G], représentée par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens. Elle ne justifie pas de la souscription d’une assurance et sollicite l’octroi de délais de paiement, soulignant sa situation personnelle délicate, sans demander la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais.

Monsieur [Y] [G] et Madame [R] [G] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés, bien que cités par actes remis à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 février 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La demanderesse produit la notification à la CCAPEX en date du 8 décembre 2022 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié aux locataires le 8 décembre 2022, soit deux mois au moins avant l’assignation du 19 mai 2023.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 22 mai 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 5 octobre 2023.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu le contrat de bail liant les parties,

Vu les articles 2 et 1729 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989,

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2022.

Les locataires n’ont aucunement justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Par ailleurs, il est constant que les sommes visées au commandement (4 140,05 euros) n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du bail à effet au 8 janvier 2023, d’ordonner l’expulsion des locataires des lieux occupés, de les condamner solidairement à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 760,78 euros), à compter du 9 janvier 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que les locataires restaient débiteurs d’une dette locative de 5 013,93 euros au 9 novembre 2022.

Vu le décompte actualisé au 20 décembre 2023, fixant la dette locative à une somme de 3 015,37 euros, terme du mois de novembre 2023 inclus, déduction faite des frais de contentieux.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [Y] [G], Madame [R] [G] et Madame [B] [N] ép [G] solidairement à payer à la SA [Localité 3] HABITAT la somme de 3 015,37 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [Y] [G], Madame [R] [G] et Madame [B] [N] ép [G] à se libérer de leur dette locative en 36 mois par mensualités de 83 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [Y] [G], Madame [R] [G] et Madame [B] [N] ép [G] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [Y] [G], Madame [R] [G] et Madame [B] [N] ép [G], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer et seront condamnés in solidum à payer à la SA [Localité 3] HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de la SA [Localité 3] HABITAT recevable ;

1CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre les parties le 15 janvier 1996 (modifié par avenants du 18 octobre 2004, 30 mai 2005, 24 avril 2008, 9 février 2012, 30 septembre 2014, 19 juillet 2018) concernant l’appartement situé [Adresse 4], à effet au 8 janvier 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Y] [G], Madame [R] [G] et Madame [B] [N] ép [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Y] [G], Madame [R] [G] et Madame [B] [N] ép [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Localité 3] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [G], Madame [R] [G] et Madame [B] [N] ép [G] solidairement à verser à la SA [Localité 3] HABITAT la somme de 3 015,37 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [G], Madame [R] [G] et Madame [B] [N] ép [G] solidairement à payer à la SA [Localité 3] HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 9 janvier 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 760,78 euros) ;

ACCORDONS des délais de paiement de 36 mois à Monsieur [Y] [G], Madame [R] [G] et Madame [B] [N] ép [G] pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de leur dette locative de 3 015,37 euros et disons qu’ils devront régler cette somme selon 36 mensualités de 83 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [G], Madame [R] [G] et Madame [B] [N] ép [G] in solidum à payer à la SA [Localité 3] HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [G], Madame [R] [G] et Madame [B] [N] ép [G] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,