TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 03 Septembre 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier lors de l’audience : Madame ZABNER, Greffier

Greffier lors du délibéré : Madame DUFOURGNIAUD , Greffier

Débats en audience publique le : 11 Juin 2025

N° RG 25/01888 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6KWJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]

Représenté par son syndic en exercice le CABINET IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [Y], né le 02 Septembre 1959 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

Non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [Y] est copropriétaire du lot 7 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 26 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL a fait citer Monsieur [E] [Y] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 11 juin 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner Monsieur [E] [Y] au paiement :

De la somme de 495,73 euros au titre des charges impayées arrêtées au 31 mars 2025, De la somme de 573,66 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 1045,60 euros au titre des frais imputables au seul copropriétaire défaillant par application de l’article 9.1 annexe 1 du décret du 17/03/1967 ; De la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 253,61€ au titre des frais d’huissier hors dépens ; De la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles ;

Assigné à l’étude, Monsieur [E] [Y] n’était ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Dans un avis publié le 12 décembre 2024, la cour de cassation (pourvoi n°24-70.007) a indiqué que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

Sur la procédure accélérée au fond

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 13 février 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [E] [Y] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Il convient de relever que le courrier met en demeure Monsieur [E] [Y] de payer la somme de 495,73€ au titre des provisions et fonds de travaux sur la période du 1er octobre 2023 au 31 mars 2025. Or, à l’examen du décompte joint à la mise en demeure, cette somme est de 1051,78€ et de surcroit ne correspond pas aux provisions dues au titre de l’exercice en cours conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Pour autant, la somme réclamée étant finalement inférieure à la somme réellement due, la mise en demeure est donc régulière.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il convient de préciser que le décompte versé aux débats lors de l’audience du 11 juin 2025 ne sera pas pris en compte faute d’avoir été signifiée au défendeur.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 9 janvier 2023, 16 janvier 2024 et 28 janvier 2025, comportant approbation des comptes des exercices du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, vote du budget prévisionnel et vote des travaux pour les exercices du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [E] [Y] pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 février 2025,rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le relevé de compte arrêté au 21 janvier 2025 à la somme totale de 2097,38€, correspondant à 1051,78€ dus au titre des charges et travaux et 1045,6 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 573,66 €, le contrat de syndic.

Pour autant, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL ne sollicite une condamnation concernant les charges échues que de 495,73€ tel que mentionné dans son assignation.

Par conséquent, Monsieur [E] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1069,39 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 21 janvier 2025.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 13 février 2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 28 janvier 2025 a réajusté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2025.

Il convient donc de condamner Monsieur [E] [Y] au paiement de la somme de 573,66 € correspondant aux provisions trimestrielles du 1er avril 2025 au 30 septembre 2025.

Les provisions à échoir ne devenant immédiatement exigibles que passé le délai de 30 jours suivant la mise en demeure, les intérêts ne peuvent pas courir à compter de la date du commandement de payer antérieur dans la mesure où à cette date les provisions à échoir n’étaient pas encore exigibles. Il en résulte que les intérêts ne commenceront à courir qu’à compter de l’assignation.

S’agissant des frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1967 permet au syndicat des copropriétaires d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et des mises en demeure. Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créances les frais de relance et de mise en demeure de 55,20€, 5,20€, 50€, 5,20€ et 50€, pour un montant total de 215,6€.

En outre, les frais de « envoi auxiliaire de justice » et de « suivi contentieux » de 150€, 580€ et de 150€, prélevées les 12 octobre 2023, 13 septembre 2024 et 9 décembre 2024 constituent des débours ressortant de la gestion courante du syndic, dont il n’est pas établi qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. Ils seront donc déduits du décompte, pour un montant total de 880€.

Il en résulte qu’aucun des frais réclamés ne peuvent être pris en compte.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Ainsi, le préjudice issu du retard apporté au paiement d’une somme d’argent est réparé par l’allocation de l’intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d’un préjudice distinct.

Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de l’intimé ni encore de l’affirmation péremptoire de « sa mauvaise foi caractérisée » en l’absence de toute pièce comptable sur une difficulté de trésorerie et/ou financière à laquelle la copropriété aurait été confrontée.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [E] [Y] a déjà fait l’objet de plusieurs condamnations au titre de charges impayées depuis 2015.

Pour autant, au regard du décompte versé aux débats, la mauvaise foi de Monsieur [E] [Y] ne peut être caractérisée dans la mesure où il effectue des règlements très réguliers auprès du syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [E] [Y], qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [E] [Y], qui succombe, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL la somme de 1000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL les sommes suivantes :

—  495,73€ au titre des charges de copropriété exigibles au 21 janvier 2025,

—  573,66 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er avril 2025 au 30 septembre 2025,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL ;

CONDAMNE Monsieur [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [E] [Y] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 03 Septembre 2025

À

— Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE

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