TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 26 Janvier 2026

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Novembre 2025

N° RG 25/03820 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6YPS

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 6] OLEA SIS [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice LA SAS IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son representant légal

Représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [U] [J]

Née le 20 Novembre 1971 en ALGÉRIE, demeurant [Adresse 4] [Adresse 5]

Non comparante

Grosse délivrée le 26.01.2026

À

— Maître Dorothée SOULAS

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [J] est propriétaire des lots n°8, 57, 73 et 119 de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 2].

Par courrier recommandé du 1er juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 2], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Madame [U] [J] de régler la somme de 1.466,99 euros relative à l’exercice en cours, correspondant aux provisions du budget courant et aux provisions du fonds travaux courant pour les périodes du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025 et du 1er avril 2025 au 30 juin 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 04 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, a fait citer Madame [U] [J] selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du 17 novembre 2025, aux fins de :

Condamner Madame [U] [J] à payer au syndicat requérant :La somme de 7.310,08 euros incluant : les charges et provision sur charges échues pour un montant de 3.614,64 euros,les provisions à venir pour un montant de 2.147,91 euros,les frais nécessaires recouvrement pour un montant de 1.247,53 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2025, soit 30 jours à compter de la mise en demeure, sur la somme de 1.466,99 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, au titre des charges et provisions pour charges impayées, comptes arrêtés au 30 juillet 2025 et des provisions pour charges non échues mais cependant exigibles arrêtées au dernier appel de fonds du dernier budget provisionnel voté, à savoir celui du 1er avril 2026 au 30 juin 2026 ;

La somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;La somme de 1.219 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens, en lesquels seront compris tous les frais d’huissier exposés, y compris le coût de la sommation de payer du 28 avril 2025 ;Venir entendre rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 2], par l’intermédiaire de son conseil, ayant maintenu ses demandes.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Assignée à étude, Madame [U] [J] n’a pas comparu et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

L’article 481-1 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose qu’à moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours.

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 1er juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [U] [J] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercices en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 16 avril 2024 et 20 février 2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— les décomptes de charges et appels de fonds concernant Madame [U] [J] pour la période réclamée,

— la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er juillet 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

— la sommation de payer délivrée le 28 avril 2025,

— le relevé de compte arrêté au 02 juillet 2025 à la somme de 3.614,64 euros au titre des charges et travaux et 1.093,64 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués,

— le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 2.447,91 euros,

— le contrat de syndic.

Il ressort du décompte produit que certaines sommes doivent être écartées du solde réclamé par le syndicat des copropriétaires au titre des charges échues, sera ainsi écartée :

— la somme de 60,74 euros correspondant à des frais qui font l’objet d’un examen distinct,

— la somme de 64,88 euros au titre de l’avance trésorerie dont il n’est pas justifié de son approbation en assemblée générale des copropriétaires.

Madame [U] [J] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.489,02 euros (3.614,64 – 60,74 – 64,88) au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 02 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 1er juillet 2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 20 février 2025 a voté le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026.

Il convient donc de condamner Madame [U] [J] au paiement de la somme de 2.447,91 euros correspondant aux provisions trimestrielles du 1er octobre 2025 au 30 juin 2026.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que Madame [U] [J] sera condamnée au paiement de la somme de 60,74 euros correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit à la mise en demeure du 12 février 2025.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la défaillance de Madame [U] [J] dans le paiement régulier des charges de copropriété a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé "[Adresse 7]" situé [Adresse 1] en déséquilibrant les comptes de la copropriété.

En conséquence, Madame [U] [J] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé "[Adresse 7]" situé [Adresse 1] la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [U] [J] supportera les entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1.219 euros conformément à la facture n°0000059299 de la société LESCUDIER&ASSOCIES.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Madame [U] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé "[Adresse 7]" situé [Adresse 1] les sommes suivantes :

—  3.489,02 euros (trois mille quatre cent quatre-vingt-neuf euros et deux centimes) au titre des charges de copropriété exigibles au 02 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  2.447,91 euros (deux mille quatre cent quarante-sept euros et quatre-vingt-onze centimes) au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er octobre 2025 au 30 juin 2026,

—  60,74 euros (soixante euros et soixante-quatorze centimes) au titre des frais de recouvrement ;

—  300 euros (trois cents euros) à titre de dommages-intérêts ;

—  1.219 euros (mille deux cent dix-neuf euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [U] [J] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mis à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE