TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :

Le 13 septembre 2024

à M^e STRABONI Louisa

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 septembre 2024

à M. [Z] [H]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00372 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4MYX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA SERVICE CONTENTIEUX, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Louisa STRABONI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [H], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous signature privée en date du 14 septembre 2020, modifiés par avenant du 28 décembre 2022, la SA SOGIMA a donné à bail meublé à Monsieur [Z] [H] un garage et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SOGIMA a fait signifier à Monsieur [H], par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2023, un commandement de payer la somme de 3.235,79 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 1er décembre 2023, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SA SOGIMA a attrait Monsieur [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], statuant en référé, aux fins principalement d’obtenir :

l’expulsion du locataire par acquisition de la clause résolutoire faute de règlement des causes du commandement de payer, obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré locatif d’un montant de 6.734,50 euros à titre provisionnel, comptes arrêtés au 27 novembre 2023, d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges, avec indexation et intérêts de droit jusqu’au départ effectif des lieux, d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, enfin des frais et dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes signifiés le cas échéant dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée le 8 février 2024, renvoyée et retenue le 6 juin 2024.

Représentée par son avocat, la SA SOGIMA a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 14.899,66 euros au 5 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus. Elle s’est opposée à la demande d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Monsieur [H]. Elle a indiqué ne pas posséder la preuve d’envoi de l’enquête sociale à Monsieur [H].

Comparaissant en personne, Monsieur [Z] [H] n’a pas contesté sa dette locative, ni le défaut de règlement des loyers courants. Il a cependant sollicité des délais de paiement en faisant valoir percevoir un revenu salarial minimum. Il a souligné ne pas avoir réceptionné de courrier concernant l’enquête sociale.

Le diagnostic social et financier expose que la dette locative est née des suites d’une séparation de Monsieur [H] avec sa compagne en 2022 et d’une addiction. Le dépôt d’un dossier de surendettement était envisagé au regard de ses faibles ressources.

Le délibéré a été fixé au 12 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 1er décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SOGIMA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courrier recommandé réceptionné le 22 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 1er décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux conclus le 14 septembre 2020 portant sur l’appartement et le garage, modifiés par avenant du 28 décembre 2022 pour transférer la titularité à Monsieur [H] seul, contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges un mois après un commandement de payer resté infructueux (article 13). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 septembre 2023, pour la somme en principal de 3.235,79 euros.

Les causes de ce commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées avant l’expiration du délai d’un mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 octobre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé à l’audience, qu’une somme de 14.899,66 euros reste due, correspondant à l’arriéré des loyers et charges et indemnités d’occupation pour le logement et le garage, terme du mois de mai 2024 inclus.

Monsieur [H] conteste avoir été destinataire d’une enquête sociale. La SA SOGIMA convient ne pas avoir la preuve de l’envoi d’un courrier en ce sens.

Dès lors, la SA SOGIMA n’est pas fondée à solliciter le surloyer et les frais de non réponse à l’enquête sociale.

Il convient de déduire du décompte actualisé un montant global de 4.624,30 euros à ce titre.

Dès lors, Monsieur [H] sera condamné à verser à la SA SOGIMA, à titre provisionnel, la somme en principal de 10.275,36 euros qui n’est pas contestée, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par le bailleur et non contesté par Monsieur [H], que les derniers loyers et charges n’ont pas été payés avant l’audience. Il ne peut donc bénéficier des délais dérogatoires prévus à l’article précité, ni de l’effet suspensif de la clause résolutoire en résultant.

Dès lors, devenu occupant sans droit ni titre depuis le 26 novembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [H] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec indexation suivant les mêmes modalités que celles prévues au bail résilié, et de condamner Monsieur [H] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant de 751,53 euros à ce jour (logement et garage).

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, le montant de la dette est important alors que Monsieur [H] ne perçoit qu’un revenu minimal. Il n’a procédé qu’à un seul versement de 950 euros depuis janvier 2023 (en février 2024). Il s’en déduit, dans ces conditions, qu’il n’est pas en capacité de pouvoir respecter un plan d’apurement de sa dette. Il sera donc débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par la SA SOGIMA au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Monsieur [H], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 14 septembre 2020, modifiés par avenant du 28 décembre 2022, entre la SA SOGIMA et Monsieur [Z] [H], portant sur un garage et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 26 octobre 2023 ;

REJETONS la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Monsieur [Z] [H] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SOGIMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] à payer à la SA SOGIMA, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit à ce jour un montant de 751,53 euros (logement et garage), indemnité due à compter du 26 octobre 2023, indexée suivant les mêmes modalités que celles prévues au bail résilié et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] à payer à la SA SOGIMA, à titre de provision, une somme de 10.275,36 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 5 juin 2024 et terme du mois de mai 2024 inclus ;

DEBOUTONS Monsieur [Z] [H] de sa demande de délais de paiement ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SA SOGIMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président