TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Mai 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 10 Mars 2025

GROSSE :

Le 12/05/25

à M^e BABIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12/05/25

à M^e AYOUN

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03562 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5CCK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. ENSEMBLE IMMOBILIER LA PARADE BASSE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Audrey BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [F] [K] [N] [R]

né le 27 Septembre 1980 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [C] [W] [Z]

née le 17 Avril 1981 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Mme [C] [Z] et M. [F] [R] sont propriétaires du lot 57 au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] sis [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a délivré une sommation de payer la somme en principal de 959,02 euros. Par courrier recommandé du 17 novembre 2023, il l’a mis en demeure de régler la somme totale de 1.822,44 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] sis [Adresse 1] a fait assigner Mme [C] [Z] et M. [F] [R] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes de :

991,39 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;953,94 euros au titre des frais nécessaires, 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Après avoir avoir fait l’objet d’un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il actualise le montant de sa créance à la somme de 1.356,59 euros en principal, selon décompte arrêté au 2 janvier 2025. Pour le reste, il maintient ses demandes. S’agissant du moyen tiré de l’absence de notification des appels de fonds soulevé par les défendeurs, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le syndic n’ayant pas été appelé à la cause, il ne peut répondre d’une faite de gestion qui aurait commise par ce dernier. Il ajoute qu’en tout état de cause, les convocations et procès-verbaux des assemblées générales ont été notifiés aux copropriétaires débiteurs qui ont donc eu connaissance des décisions prises en assemblée générale, lesquelles n’ont pas fait l’objet de contestations.

Mme [C] [Z] et M. [F] [R], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles le rejet de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires et que soit prononcée la nullité des appels de fonds en raison de l’absence de notification des titres fondant la créance. Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement et demandent la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 12 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Enfin, en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret.

En vertu de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Il résulte des dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 que l’obligation des copropriétaires à la dette résulte de l’approbation des comptes de la copropriété par l’assemblée générale des copropriétaires et que les décisions prises en assemblées générales s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité de ces décisions n’a pas été prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le contrat de syndic ;

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de propriétaires de Mme [C] [Z] et M. [F] [R];

— le titre de propriété ;

— le règlement de copropriété

— la sommation de payer du 31 janvier 2023 ;

— le courrier de mise en demeure du 17 novembre 2023 ;

— les relevés de compte ;

— les décomptes individuels de charges ;

— les appels de fonds ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 juin 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021 et votant le budget prévisionnel de l’exercice 2022 et le certificat de non conestation, de l’assemblée générale du 6 octobre 2022 et le certificat de non contestation, de l’assemblée générale du 27 octobre 2022 et le certificat de non contestation, de l’assemblée générale du 30 juin 2023, de l’assemblée générale du 29 mai 2024 et du 28 juin 2024 ainsi que le certificat de non contestation.

Il ressort des pièces produites que :

le procès-verbal de l’asemblée générale du 9 juin 2022 a été notifié à Mme [C] [Z] et M. [F] [R] par courrier recommandé avec accusé de réception n° 2C17771357714 le 7 juillet 2022 ;

le procès-verbal de l’asemblée générale du 6 octobre 2022 et du 27 octobre 2022 a été notifié à Mme [C] [Z] et M. [F] [R] par courrier recommandé avec accusé de réception n° 2C17780929773 le 4 novembre 2022 ;

le procès-verbal de l’asemblée générale du 30 juin 2023 a été notifié à Mme [C] [Z] et M. [F] [R] par courrier recommandé avec accusé de réception n° 2C17811850557 le 22 août 2023 ;

le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 mai 2024 a été notifié à Mme [C] [Z] et M. [F] [R] par courrier recommandé avec accusé de réception n° 2C19055612359 le 31 mai 2024 ;le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2024 a été notifié à Mme [C] [Z] et M. [F] [R] par courrier recommandé avec accusé de réception n° 2C19061597039 le 24 juillet 2024.

Outre que le syndic à qui les défendeurs reprochent un manquement à ses obligations pour défaut de notification des appels de fonds n’est pas dans la cause, il apparaît que les convocations et procès-verbaux d’assemblée générale ont été notifiés aux défendeurs et n’ont pas fait l’objet de contestations dans le délai prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Les documents produits aux débats par le syndicat, soit les procès verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé les comptes des exercices précédents et voté les budgets prévisionnels de l’exercice à venir, les appels de fonds et travaux, les relevés individuels des copropriétaires débiteurs établissent que Mme [C] [Z] et M. [F] [R] sont actuellement redevables de la somme de 1.356,59 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 2 janvier 2025.

En application de la clause de solidarité stipulée au règlement de copropriété, Mme [C] [Z] et M. [F] [R], propriétaires indivis, seront condamnés solidairement au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par frais nécessaires au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi du dossier contentieux », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’acte d’huissiers compris dans les dépens, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 953,94 euros au titre des frais. Il ressort des pièces fournies, que seuls les frais des mises en demeure et de commandement de payer sont justifiés à hauteur de la somme de 143,94 euros. Pour le reste, ils ne sont pas justifiés ou relèvent des frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou des dépens. Il convient donc de condamner solidairement Mme [C] [Z] et M. [F] [R] à payer la somme de 143,94 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure qu’au 31 décembre 2023, les comptes de la copropriété sont débiteurs au 31 décembre 2023. En outre, si Mme [C] [Z] et M. [F] [R] ne sont pas les seuls copropriétaires à être débiteurs, il n’en demeure pas moins qu’en s’abstenant sans faire état de motifs légitimes – l’argument tiré de l’absence de notification des appels de fonds étant inopérant dès lors qu’il a été démontré que les procès-verbaux des assemblées générales leur ont été notifiés et non contestés – de régler leur contribution aux charges, ils imposent à la copropriété des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes et lui cause ainsi, de mauvaise foi, un préjudice distinct du retard du paiement qui justifie, en application de l’article 1153 alinéa 4 du code civil, l’allocation de dommages et intérêts en sus des intérêts légaux courant sur leur dette.

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros qui assure la réparation intégrale de ce préjudice distinct.

En conséquence, Mme [C] [Z] et M. [F] [R] qui ont contribué de manière indissociable à la réalisation du préjudice, seront condamnés in solidum au paiement des dommages et intérêts ainsi alloués au syndicat des copropriétaires.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard du montant de la dette et de la situation financière des défendeurs, il sera fait droit à la demande de délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [C] [Z] et M. [F] [R] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Par ailleurs, Mme [C] [Z] et M. [F] [R] seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

CONDAMNE solidairement Mme [C] [Z] et M. [F] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] sis [Adresse 1] représenté par son syndic, la somme de 1.356,59 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 2 janvier 2025 et la somme de 143,94 au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [C] [Z] et M. [F] [R] à s’acquitter de leur dette en 12 mensualités de 125 euros, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette, en principal, intérêts et frais ;

DIT que la première échéance sera acquittée avant le 5 du mois suivant le prononcé de la présente décision et les suivantes le 5 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule de ces mensualités à son échéance, la totalité de la créance redeviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Mme [C] [Z] et M. [F] [R] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] sis [Adresse 1] représenté par son syndic, la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme [C] [Z] et M. [F] [R] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Localité 4] représenté par son syndic, la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Mme [C] [Z] et M. [F] [R] in solidum aux entiers dépens de la procédure ;

CONDAMNE Mme [C] [Z] et M. [F] [R] in solium à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] sis [Adresse 1] représenté par son syndic la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE