TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 18 Mars 2025

Enrôlement : N° RG 22/12488 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2YFC

AFFAIRE : M. [T] [N] [Y] ( M^e Benjamin LAFON)

C/ S.D.C. LES JARDINS D’HÉLIANTHES sis [Adresse 4] (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 21 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 18 Mars 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2025

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [T] [N] [Y]

né le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 8] (Algérie), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Benjamin LAFON, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée LES JARDINS D’HÉLIANTHES sise [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET SIGA, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

La copropriété dénommée « LES JARDINS D’HELIANTES », sise [Adresse 4], est composée de deux bâtiments A et B comptant 173 lots à savoir 69 appartements, 53 places de stationnements extérieures et 51 boxes/parkings. Son règlement de copropriété a été établi le 20 février 2002.

Monsieur [Y] y est propriétaire depuis le 7 janvier 2020 des lots n°147 et 60 et se plaint depuis son acquisition des difficultés à garer son véhicule en marche arrière sur son emplacement P27 en raison de nombreux véhicules stationnant sur la voie de passage.

Après avis du conseil syndical, le syndic a ordonné la pose de nouveaux potelets anti-stationnement au cours de l’année 2020.

Monsieur [Y] a sollicité, par courrier recommandé adressé à la société SIGA, syndic, la réunion d’une assemblée générale destinée à se prononcer sur la réalisation de travaux de pose de potelets.

Par courrier recommandé en date du 31 août 2022, le syndic a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale extraordinaire du 5 octobre 2022 portant sur ces travaux.

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Par exploit d’huissier du 5 décembre 2022, Monsieur [Y] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’annulation des résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale du 5 octobre 2022.

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Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 11 octobre 2024, Monsieur [Y] demande au Tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, vu les dispositions des articles 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, vu le règlement de copropriété,

— Juger nulle et de nul effet la résolution n°5 de l’assemblée générale du 5 octobre 2022 du syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’HELIANTHES pour rupture d’égalité entre les copropriétaires et abus de majorité,

— Juger nulle et de nul effet la résolution n°6 de l’assemblée générale du 5 octobre 2022 du syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’HELIANTHES pour rupture d’égalité entre les copropriétaires et abus de majorité,

— Débouter le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’HELIANTHES représenté par son syndic SIGA de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’HELIANTHES au versement d’une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ceux compris les frais de constat effectué par M. [Y] le 14 novembre 2022,

— Juger que M. [Y] sera dispensé de ces condamnations en sa qualité de copropriétaire demandeur à la procédure.

Il fait état d’un abus de majorité et d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires puisque selon le règlement de copropriété, nul ne peut encombrer les parties communes. Il estime qu’en refusant la pose de poteaux le long du muret, le syndicat s’oppose à l’intérêt collectif au profit de certains pour leur permettre de stationner sans autorisation sur les parties communes. Il explique qu’il ne peut accéder normalement à son emplacement de stationnement privatif et doit effectuer de nombreuses manœuvres, ceci constituant une violation de l’article 9 de la loi de 1965.

Il conteste avoir posé seul le potelet anti-stationnement, toute appropriation des parties communes et estime que l’assemblée générale pouvait se prononcer en conséquence de cause, puisqu’elle a été parfaitement informée de la situation et des travaux proposés selon deux alternatives.

***

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 2 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

Vu la loi du 10 Juillet 1965 (et notamment son article 25 b) et ses décrets d’application (et notamment l’article 10 du décret d 17 mars 1967), Vu les articles 515, 696 et 700 du CPC, Vu les pièces,

— DEBOUTER M. [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— DIRE N’Y AVOIR LIEU A ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir conformément à l’article 514 du CPC,

— CONDAMNER M. [Y] au paiement au profit du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « LES JARDINS D’HELIANTHES » de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens dont distraction au profit de M^e NAUDIN, avocat aux offres de droit en application de l’article 696 du CPC.

Il affirme que les travaux de pose de potelets répondent de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’il s’agit de travaux affectant les parties communes et/ou l’aspect extérieur de l’immeuble, réalisés aux frais exclusifs d’un copropriétaire. Or, le refus opposé par le syndicat est totalement légitime puisque seuls étaient joints à la convocation à l’assemblée générale de simples devis sans illustration graphique quelconque, qui ne peuvent être considérés comme des documents précisant l’implantation et la consistance des travaux. Il ajoute que des potelets étaient

déjà existants et que les copropriétaires n’entendaient pas purement et simplement privatiser cet espace commun au seul usage de M. [Y]. Il rappelle que chaque assemblée est indépendante et que l’absence ou l’irrégularité de la notification des documents exigés justifie le rejet des décisions par l’assemblée car les copropriétaires n’ont pas été en mesure voter, en pleine connaissance de cause, sur ces questions.

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Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 janvier 2025.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 21 janvier 2025 et la décision a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code civil.

Est constitutive d’un abus de majorité une décision qui, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée, est le résultat de manœuvres destinées à obtenir par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, ou qui lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun.

Le fait d’utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, voire dans un intérêt qui lui est contraire, dans un intérêt personnel, dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, ou avec l’intention de nuire, est constitutif d’un abus de majorité. Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit.

Il doit être rappelé que l’assemblée n’a pas à motiver sa décision dans le procès-verbal, mais que le le syndicat doit a posteriori pouvoir justifier de motifs sérieux et légitimes ayant présidé au rejet de des résolutions concernées.

En ce sens, le non-respect des conditions légales ou réglementaires ou l’absence d’information suffisante de l’assemblée générale sur les travaux projetés par le copropriétaire demandeur peuvent être de nature à justifier le refus du syndicat.

Par ailleurs, aux termes de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, le copropriétaire ou le conseil syndical qui demande l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifie au syndic, avec sa demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7o et 8o du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Dès lors, le projet de résolution doit être suffisamment précis, tant sur le plan technique pour permettre une délibération en pleine connaissance de cause, que sur les conséquences de l’autorisation. Il doit donc contenir les indications relatives à la nature des travaux et aux modalités techniques de réalisation pour permettre un vote éclairé des copropriétaires.

Ce projet de résolution doit être accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sollicités par le copropriétaire.

L’article 10 précité n’impose pas que le copropriétaire adresse ces documents dès sa demande d’inscription à l’ordre du jour. Cependant, ils doivent être joints à la convocation.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que Monsieur [Y] est propriétaire des lots n°60 et 147 au sein de la copropriété du [Adresse 2], consistant en un appartement au rez-de-chaussée et un emplacement de stationnement extérieur n°P27.

Le demandeur produit diverses photographies non datées laissant apparaître le stationnement de de plusieurs véhicules en face de l’emplacement n°27, sur un passage piéton et à proximité immédiate d’un potelet.

Le commissaire de justice mandaté par M. [Y] a également constaté, le 14 novembre 2022, le stationnement d’un véhicule le long du muret gauche bordant la voie d’accès au bâtiment 3, empêchant le copropriétaire de prendre sa place en marche arrière et l’obligeant à effectuer plusieurs manoeuvres.

L’article 4 du règlement de copropriété prévoit que les parties communes de l’immeuble comprennent notamment la totalité du sol, l’ensemble du terrain, ce sens compris le sol des parties construites et des jardins. Les articles 29 et 30 ajoutent que chacun des copropriétaires pourra user librement des parties communes pour la jouissance de sa fraction divise à condition de ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires et que nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel, en dehors de leur destination normale, sauf en cas de nécessité. En outre, les cours et passages devront être laissés libres en tout temps.

Il n’est pas contesté que les voies de circulation dans la copropriété constituent des parties communes.

Suite à la demande de Monsieur [Y], une assemblée générale extraordinaire a été organisée le 5 octobre 2022 afin de se prononcer, en résolutions n°5 à 8, sur le choix de l’entreprise chargée de procéder à la pose de potelets afin de permettre au copropriétaire de manoeuvrer vers son emplacement de stationnement, les honoraires du syndic et les appels de fonds correspondants.

Les résolutions n°5 et 6 ont été rejetées et les résolutions n°7 et 8 n’ont pas fait l’objet d’un vote.

Les documents joints à la convocation à l’assemblée générale correspondent à deux devis :

— l’un établi par la société CODEVIA le 31 mai 2021, portant sur la fourniture et la mise en place de potelets anti-stationnement ou le traçage au sol d’un panneau stationnement interdit, ou les deux en même temps, pour les sommes de 1265 euros TTC, 770 euros TTC ou 1809,50 euros TTC ;

— l’autre établi par la société EMT le 10 juin 2021, portant sur la mise en place d’un potelet anti-stationnement pour la somme de 760 euros HT, les autres propositions ayant été barrées.

Ces deux devis apparaissent relativement précis sur la consistance, la nature et les modalités de réalisation des travaux envisagés, qu’il s’agisse d’un traçage au sol ou de la pose d’un ou plusieurs potelets.

Toutefois, ni l’un ni l’autre ne mentionnent l’implantation exacte des travaux. Le devis de la société COVEDIA n’apporte strictement aucune précision sur la localisation du traçage ou des potelets et celui de la société EMT indique seulement « dépose du potelet gris face au bâtiment 2 » et le scellement d’un autre potelet à cet emplacement, outre le scellement d’un potelet face à

la jardinière du deuxième étage, alors même que les photographies produites laissent apparaître la présence de plusieurs potelets à divers endroits des voiries de la copropriété. En l’état, ces seuls devis non accompagnés d’un plan ou schéma des lieux et des travaux envisagés n’étaient pas de nature à permettre un vote éclairé des copropriétaires, en l’absence de toute localisation précise des travaux.

S’agissant des photographies des emplacements produites par Monsieur [Y], celui-ci ne démontre nullement qu’elles ont été dûment adressées par ses soins pour être jointes à la convocation à l’assemblée générale litigieuse, contrairement aux devis, précisément cités dans l’ordre du jour.

Aussi, quand bien même ces photographies imprécises et ne permettant aucune localisation auraient été jointes à la convocation à l’assemblée générale antérieure du 28 avril 2022, il sera rappelé que chaque assemblée demeure autonome et qu’il appartient au copropriétaire sollicitant l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour de fournir les éléments et documents réglementairement imposés.

Il n’est donc pas établi que le rejet des résolutions n°5 et 6 par l’assemblée générale des copropriétaires est abusif, injustifié et contraire à l’intérêt collectif, le projet de travaux n’apparaissant pas suffisamment précis. De même, Monsieur [Y] ne démontre l’existence d’aucune rupture d’égalité entre les copropriétaires sur ce point.

En conséquence, Monsieur [Y] doit être débouté de ses demandes d’annulation des résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 octobre 2022.

Conformément au deuxième alinéa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [T] [N] [Y] succombant, il ne peut être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [T] [N] [Y], qui succombe in fine, supportera les dépens dont distraction au profit de Maître NAUDIN et sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES JARDINS D’HELIANTHES, sis [Adresse 3], la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [T] [N] [Y] de ses demandes d’annulation des résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES JARDINS D’HELIANTHES en date du 5 octobre 2022,

DEBOUTE Monsieur [T] [N] [Y] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

CONDAMNE Monsieur [T] [N] [Y] aux dépens dont distraction au profit de Maître NAUDIN,

CONDAMNE Monsieur [T] [N] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES JARDINS D’HELIANTHES, sis [Adresse 3], la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 18 mars 2025.

Le Greffier Le Président