TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 23 Septembre 2025

GROSSE :

Le 04/11/2025

à M^e Frédéric AMAT

EXPEDITION :

Le 04/11/2025

à M^e Pierre CARRASCOSA

N° RG 24/01803 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4WQ5

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Z], [D], [K] [R] épouse [Y]

née le 19 Juillet 1943 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Frédéric AMAT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [J] [S]

né le 19 Février 1999 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Pierre CARRASCOSA, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [B] [N] épouse [V]

née le 04 Octobre 1984 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 mars 2022, madame [Z] [R] épouse [Y] a consenti un bail à usage d’habitation à monsieur [J] [S] sur des locaux situés au 3ème étage de l’immeuble en copropriété au [Adresse 2]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 540 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Madame [B] [N] épouse [V] s’est porteé caution solidaire du bail par acte signé le 1er mai 2022.

Par courrier recommandé, Monsieur [J] [S] a informé la bailleresse qu’il quittera les lieux le 15 janvier 2023.

Se plaignant de dégradations locatives, c’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice du 13 mars 2024, madame [Z] [R] épouse [Y] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir la condamnation solidaire de monsieur [J] [S] et madame [B] [N] épouse [V] à lui payer les sommes suivantes :

295 euros au titre du solde des loyers et des charges,3938 euros au titre des dégradations locatives,86,34 euros au titre de l’état des lieux de sortie établi par un commissaire de justice,1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après des renvois sollicités par les parties pour se mettre en l’état, l’affaire a été utilement retenue à l’audience du 23 septembre 2025.

À cette audience, madame [Z] [R] épouse [Y] maintient les termes de son assignation.

Monsieur [J] [S], représenté par son conseil, se réfère à ses dernières conclusions pour demander au tribunal de débouter toutes les demandes en paiements adverses et de condamner la demanderesse à lui verser la somme de 500 euros au titre de la procédure abusive et 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Bien que régulièrement assignée par acte délivré à étude, madame [B] [N] épouse [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le paiement des loyers et des charges récupérables est une obligation essentielle qui incombe au locataire.

Ce même article dispose que le locataire est également tenu : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

S’agissant de l’arriéré locatif : Madame [Z] [R] épouse [Y] verse aux débats le contrat de bail et un décompte démontrant que suite au départ du locataire, monsieur [J] [S] lui devait la somme de 295 euros correspondant à l’arriéré locatif pour la deuxième partie du mois de janvier 2023.

Certes, un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 15 janvier 2023. Toutefois, le congé délivré par monsieur [J] [S] n’est pas daté, de sorte que seul l’accusé de réception du 23 janvier 2023 permet de faire courir le délai de préavis de trois mois. La bailleresse ayant reloué son bien à compter du 1er février, c’est de bon droit qu’elle sollicite le paiement des loyers pour l’intégralité du mois de janvier 2023.

En tout état de cause, monsieur [J] [S] s’est lui-même engagé à verser cette somme dans sa lettre de congé, alors même que l’état des lieux de sortie avait déjà été établi.

Dans ces conditions, monsieur [J] [S] sera condamné à payer la somme de 295 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2023.

S’agissant des dégradations locatives : Il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée du 24 mars 2022 d’une part et de l’état des lieux de sortie du 15 janvier 2023, ainsi que du procès-verbal d’huissier du 23 janvier 2023 d’autre part, documents établis de manière contradictoire, que :

Les murs sont passés d’état neuf à bon état avec des légères traces de salissures, de griffures ou d’éclats avec notamment deux trous au mur de la cuisine et des traces de pieds dans la mezzanine. Les sols sont passés de bon état (avec éclats) à état d’usage avec des traces d’éclats et de griffures.Les prises électriques sont restées à l’état neuf, seul le cache de la prise étanche dans la cuisine est manquant.La porte de la salle de bail est passé de bon état à état usage (abimé en partie basse)Les joints douche sont restés en bon état (joint abimé en partie base).

Concernant le coût des travaux, la bailleresse produit une facture n°230126 du 2 février 2023 de la société ES ACTIF BAT qui évalue à 3.938 euros les frais de remise en état.

Toutefois, certains postes de réparation ne peuvent être imputables au locataire :

Le coût de la reprise des joints de la douche n’est pas imputable au locataire dans la mesure où les joints sont restés en bon état entre le début et la fin du bail et que le jaunissement des joints est une conséquence naturelle de l’usage de ce point d’eau.De même, les sols comportaient déjà des éclats au moment de l’entrée dans les lieux, de sorte que, faut de précision de l’état des lieux d’entrée, le nettoyage des sol ne peut incomber au locataire, d’autant plus que les éclats allégués ne ressortent pas clairement des photographies.L’état du frigidaire ne ressort pas non plus de l’état des lieux d’entrée, de sorte qu’il n’est pas rapporté la preuve que les frais de nettoyage sollicités à ce titre sont imputables au locataire.Enfin, si le remplacement de la prise électrique étanche dans la cuisine est justifiée, la fixation des 4 autres prises électriques n’est pas imputable au locataire, puisqu’il ressort de l’état des lieux de sortie qu’elles sont restées à l’état neuf, aucun élément n’indiquant qu’elles n’étaient plus fixées.

Enfin, s’il a été constaté certaines traces sur les murs, il convient de prendre en compte l’usage normal du bien par le locataire pour fixer le coût de réfection à sa charge. De même, il ne peut être mise à la charge du locataire la réfaction de toutes les pièces de l’appartement, alors même qu’il ressort des photographies que les traces sont légères. Un nettoyage des murs était suffisant à enlever certaines traces de salissures. La réfaction de tous les murs de l’appartement n’est ainsi pas imputable au locataire, et il convient de mettre à sa charge 1.000 euros compte tenu des traces laissées en particulier dans la mezzanine et le séjour.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, monsieur [J] [S] sera condamné à payer la somme de :

120 euros au titre de l’installation chantier,160 euros pour le nettoyage des murs,90 euros pour la reprise des trous,1000 euros pour la peinture et la protection des surfaces,45 euros pour la pose de la prise étanche, 75 euros pour la réparation du bas de la porte de la salle de bain,= 1.490 euros.

En revanche, monsieur [J] [S] ayant été présent lors de l’état des lieux de sortie, le fait de solliciter sa condamnation en paiement au titre du procès-verbal de constat d’huissier n’est pas justifié, ce constat n’apportant pas d’éléments nouveaux pour évaluer le préjudice lié aux dégradations locatives. La bailleresse a fait le choix de faire établir un second constat pour les besoins de la procédure. Sa demande de ce chef sera rejetée.

S’agissant de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

L’article 22-1 dernier alinéa de la loi du 06 juillet 1989 dispose que « la personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

En l’espèce, Madame [B] [N] épouse [V] s’est porteé caution solidaire du bail par acte signé le 1er mai 2022, pour un maximum de 21.240 euros, au titre du loyer, charge et frais de remise en état. L’acte de cautionnement comporte son engagement manuscrit ainsi que le rappel des textes légaux.

Dans ces conditions, Madame [B] [N] épouse [V] sera condamnée solidairement au paiement de l’arriéré locatif et frais de remise en état en sa qualité de caution.

2. Sur la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive

L’article 1231-6 du code civil prévoit que c’est seulement s’il prouve avoir subi un préjudice distinct du seul retard de paiement indemnisé par l’obtention du taux d’intérêts moratoires, que le créancier peut obtenir des dommages et intérêts supplémentaires. La preuve de la résistance abusive nécessite pour celui qui la soulève, de démontrer le caractère abusif de cette résistance, notamment la mauvaise foi de celui contre qui elle est opposée.

Monsieur [J] [S], qui a en partie été condamnée au paiement de l’arriéré locatif et dégradations locatives sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive. Madame [Z] [R] épouse [Y] était parfaitement en droit de l’assigner pour solliciter le recouvrement de sa créance, aucune mauvaise foi ou intention de nuire n’étant caractérisée. En tout état de cause, monsieur [J] [S] ne rapporte la preuve d’aucun préjudice. Cette demande sera ainsi rejetée.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [J] [S] et madame [B] [N] épouse [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de madame [Z] [R] épouse [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Compte tenu du départ des locataires et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement monsieur [J] [S] et madame [B] [N] épouse [V] à payer à madame [Z] [R] épouse [Y] à payer la somme de 295 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2023,

CONDAMNE solidairement monsieur [J] [S] et madame [B] [N] épouse [V] à payer à madame [Z] [R] épouse [Y] à payer la somme de 1.490 euros au titre des dégradations locatives,

REJETTE les autres demandes en paiement sollicitées par madame [Z] [R] épouse [Y], notamment en ce qui concerne le procès-verbal de constat d’huissier,

REJETTE la demande reconventionnelle en dommages et intérêts au titre de la procédure abusive sollicitée par monsieur [J] [S],

CONDAMNE solidairement monsieur [J] [S] et madame [B] [N] épouse [V] à payer à madame [Z] [R] épouse [Y] à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement monsieur [J] [S] et madame [B] [N] épouse [V] aux dépens comprenant notamment le coût des assignations,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La Greffière La Juge