TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/01963 – N° Portalis DBW3-W-B7G-ZSG3

AFFAIRE :

S.A.R.L. LA MARCHANDE (M^e Anouck ARAGONES-BENCHETRIT)

C/

Me [U] [L] (Maître Thomas D'[Z] de la SELARL PROVANSAL D'[Z] GUILLET & ASSOCIÉS)

Maître [S] [F] (Maître Thomas D'[Z] de la SELARL PROVANSAL D'[Z] GUILLET & ASSOCIÉS)

Monsieur [E] [B] [J] défaillant

Monsieur [M] [J] défaillant

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 28 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI,

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 23 Janvier 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025

Par M^me Anna SPONTI,

Assistée de Madame Olivia ROUX,

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LA MARCHANDE

immatriculé au RCS Siren 882 192 057

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 3]

représentée par M^e Anouck ARAGONES-BENCHETRIT, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Maître [S] [F]

demeurant [Adresse 11] – [Localité 4]

représenté par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

Maître [U] [L]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 9] – [Localité 13]

représenté par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [E] [B] [J]

né le 16 Juillet 1970 à [Localité 17]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 8] – [Localité 2]

défaillant

Monsieur [M] [J]

né le 08 Septembre 1981 à [Localité 16]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique reçu le 29 janvier 2020 par Maître [U] [L], Notaire à [Localité 13], avec la participation de Maître [S] [F], Notaire à [Localité 14], Monsieur [E] [J] et Monsieur [M] [J] ont promis de vendre à Monsieur [I] [Z] et Monsieur [N] [X] un immeuble en mauvais état à usage d’habitation élevé de trois étages sur rez-de-chaussée situé à [Localité 15]) [Adresse 7] cadastré [Cadastre 12] section E n°[Cadastre 10].

Le prix était fixé à la somme de 130.000 €.

Par acte authentique reçu le 29 mai 2020 par Maître [S] [F], avec la participation de Maître [U] [L], les parties ont réitéré leurs engagements, la société dénommée LA MARCHANDE, agissant en qualité de marchand de biens, s’étant substituée aux bénéficiaires.

Par exploit en date du 25 janvier 2022, la société LA MARCHANDE a saisi le Tribunal de Marseille pour rechercher la responsabilité des vendeurs, au contradictoire des notaires instrumentaires.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 27 septembre 2023, la société LA MARCHANDE sollicite du tribunal, au visa des articles 1137, 1641 et 1241 du Code civil de :

CONDAMNER Maître [L], Maître [F] et Messieurs [J] à indemniser la requérante ;

En conséquence,

CONDAMNER Les requis à prendre en charge le montant des travaux ainsi exposés en vue de mettre un terme au préjudice et ce pour un montant total de 69.500 euros.

CONDAMNER Les requis à verser à la Société LA MARCHANDE la somme de 75.000,00 euros sur le préjudice relatif à la taxe sur valeur ajoutée.

CONDAMNER Les requis à verser à la Société LA MARCHANDE la somme de 100.000,00 euros relatif au préjudice de jouissance.

DEBOUTER Les requis de leurs demandes

CONDAMNER Les succombants à verser la somme de 4.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 ;

CONDAMNER les succombants aux entiers frais et dépens ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

Monsieur [E] [J] et Monsieur [M] [J] ne lui ont pas remis une copie de l’arrêté de péril grave et imminent qui a été pris, postérieurement à la signature de la promesse de vente, par la Ville de [Localité 14], le 4 mars 2020, qui leur a été notifié, ce qui constitue un dol.A titre subsidiaire, elle met en œuvre la garantie des vices cachés en ce que le bien était, au moment de la conclusion du contrat, atteint d’un vice rédhibitoire dans la mesure où l’appartement était frappé d’interdiction d’occupation, ce qu’elle ignorait.Si elle avait eu connaissance du vice, elle aurait acquis à un prix moindre, déduction faite du montant des travaux. L’arrêté n’a pas été annexé à l’acte authentique de vente par les notaires ce qui constitue un manquement au devoir d’information.Les notaires ont manqué à leur obligation d’information à plusieurs niveaux, en ce que la promesse de vente ne mentionne pas l’arrêté portant interdiction d’occupation de 2019 qui n’est mentionné que dans l’acte authentique de vente, sans toutefois mentionner l’arrêté de péril grave et imminent.Les préconisations entre les deux arrêtés sont très différentes de sorte qu’elle n’aurait pas conclu la vente à ces conditions si elle en avait eu connaissance.une simple recherche sur le recueil des actes administratifs aurait permis à Maître [F] de se rendre utilement informé de la présence d’un arrêté de péril grave et imminent sans qu’il ne soit nécessaire de démontrer l’accomplissement de formalités de publicité.Elle est fondée à solliciter le remboursement du montant des travaux soit la somme de 69.500 euros.la Société LA MARCHANDE a été assujettie à la taxe sur valeur ajoutée dans la mesure où elle a effectué des travaux nécessitant une remise à neuf de la structure de l’immeuble et a donc été soumise à la TVA sur le prix total de revente, à savoir la somme de 75.000,00 euros, au titre de la rénovation de la structure de l’immeuble dont elle sollicite le remboursement.Elle est fondée à solliciter un préjudice de jouissance dans la mesure où elle n’a pu revendre le bien qu’à l’issue des travaux.Par conclusions signifiées par réseau privé virtuel des avocats le 11 juillet 2022, Maître [S] [F], sollicite du tribunal de :

— Débouter la société LA MARCHANDE de l’ensemble de ses prétentions.

— La condamner reconventionnellement à payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre 5.000 € au titre des frais irrépétibles.

— La condamner aux entiers dépens.

— Dire n’avoir lieu à exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

L’acquéreur était parfaitement informé de la situation de l’immeuble pour l’avoir visité. En outre il est expressément indiqué dans l’acte de vente que l’immeuble est en mauvaise état, occupé par des squatteurs et frappé d’un arrêté portant interdiction d’occupation.L’acquéreur de ne démontre pas que la ville de [Localité 14] ait pris des mesures de publicité de l’arrêté de péril grave et imminent pris par la Ville de [Localité 14] le 4 mars 2020, juste avant le confinement lié au covid 19Le notaire n’a pas commis de fauteMême si les acquéreurs avaient eu connaissance de cet arrêté, cela n’aurait pas changé leur volonté d’acquérir le bien à ces conditions, étant professionnel de l’immobilier, l’acquéreur avait connaissance au regard de l’état du bien, de la possibilité d’un arrêté de péril. Il n’y a pas de lien de causalité entre les griefs invoqués et le préjudice dans la mesure où l’acquéreur était en tout état de cause tenu de réaliser des travaux compte tenu de l’état de l’immeuble. Le montant des travaux ne saurait être considéré comme un préjudice indemnisable.L’acquéreur n’a pas vendu l’immeuble en TVALes travaux ont été réalisés en moins d’une année, ce qui parait une durée normale au regard de l’état connu de l’immeuble et ne saurait dès lors constituer un préjudice de jouissanceLa procédure engagée est abusive en l’absence de démonstration d’un préjudice.Aux termes de ses conclusions signifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 28 septembre 2023, [U] [L] sollicite du tribunal de :

— Débouter la société LA MARCHANDE de l’ensemble de ses prétentions.

— La condamner reconventionnellement à payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre 5.000 € au titre des frais irrépétibles.

— La condamner aux entiers dépens.

— Dire n’avoir lieu à exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, il s’associe aux développés par Maître [S] [F]. Il réfute l’existence d’une faute, le préjudice invoqué est injustifié et sans lien de causalité, la solidarité qui ne se présume pas n’est pas démontrée.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le dol :

Aux termes de l’article 1137 : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».

Aux termes de l’acte authentique de vente en date du 29 mai 2020 il est précisé, que l’immeuble est en mauvais état et occupé illégalement. Il est également mentionné en caractères gras, que le bien a fait l’objet d’un arrêté portant l’interdiction d’occupation de l’immeuble en date du 12 décembre 2019, pour des raisons de sécurité liées à un danger grave et imminent compte tenu des désordres constatés au sein de l’immeuble. L’acte prévoit que l’acquéreur prendra à sa charge tous les travaux nécessaires à l’obtention de la mainlevée de cet arrêté.

L’acte authentique de vente ne mentionne pas l’arrêté de péril grave et imminent en date du 4 mars 2020, abrogeant l’arrêté du 12 décembre 2019.

La promesse de vente ne mentionne quant à elle aucun des deux arrêtés.

Les vendeurs, qui n’ont pas informé l’acquéreur de l’arrêté de péril, qui leur avait pourtant été valablement notifié par pli contre signature tel que cela résulte de l’arrêté de péril lui-même, ont commis une réticence dolosive. Ces derniers ne pouvaient valablement ignorer le caractère déterminant d’une telle information, de sorte que leur responsabilité sera engagée.

Sur l’obligation de conseil et d’information des notaires :

En vertu de l’article 1241du code civil chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est constant que le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui. Le devoir de conseil, devoir général d’information, oblige donc les notaires, d’une part, à assurer la validité des actes qu’ils reçoivent et, d’autre part, à veiller à leur efficacité. Il doit, par conséquent, découvrir la volonté des parties contractantes afin que leur convention produise les effets recherchés.

Le notaire est notamment tenu d’assurer une protection contre les risques d’ordre administratif. Pour assurer l’efficacité d’un acte de vente, le notaire a le devoir de vérifier la situation de l’immeuble faisant l’objet du contrat au regard de la législation, notamment celle sur l’urbanisme.

Les notaires vont valoir qu’il ne peut leur être reproché aucun manquement au titre de l’obligation d’information de l’acquéreur, dans la mesure où il n’est pas démontré que l’arrêté de péril grave et imminent avait été régulièrement publié, compte tenu de la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid 19.

Les arrêtés municipaux concernant un bien immobilier font l’objet d’une publication au fichier immobilier, ou au livre foncier dont dépend le bien, auxquels les notaires ont libre accès. La consultation de ces fichiers préalablement à la rédaction d’un acte authentique de vente fait partie intégrante du devoir d’authenticité des actes et du devoir de conseil. Les notaires sont tenus de vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur, même en cas de réticence dolosive par ce dernier.

En l’espèce, cette consultation était d’autant plus primordiale que les notaires avaient parfaitement connaissance de l’état de l’immeuble et de l’arrêté d’interdiction d’occupation le frappant.

Dans ces conditions, il n’appartient pas à l’acquéreur de démontrer que les formalités de publication ont bien été effectuées, mais aux notaires qu’elles ne l’ont pas été. La seule production du registre de la publicité foncière, lequel ne fait mention ni de l’arrêté du 12 décembre 2019, dont ils avaient pourtant connaissance, ni de l’arrêté du 4 mars 2020, n’apparait pas susceptible de les exonérer de leur responsabilité, et ce d’autant moins que la consultation a été réalisée postérieurement à la vente par leur conseil, ce qui ne démontre pas que le registre a été consulté en amont. L’arrêté du 12 décembre 2019 spécifie avoir fait l’objet d’une publication au Recueil des actes administratifs de la Ville de [Localité 14]. Bien que ce ne soit pas expréssément mentionné s’agissant de l’arrêté du 4 mars 2020, Maîtres [F] et [L] ne démontrent pas avoir consulté ce recueil préalablement à la vente conformément à leurs obligations légales.

Lorsque deux notaires reçoivent un acte en concours, le conseil est dû par chacun des notaires à toutes les parties à l’acte.

En l’état des éléments produits, le manquement des notaires à leur devoir d’information est pleinement caractérisé et ils seront tenus d’indemniser la société La Marchande in solidum.

Sur les préjudices :

Le préjudice qui résulte du manquement au devoir d’information, consiste en la perte d’une chance de ne pas avoir acquis ou d’avoir acquis à des conditions plus favorables.

En l’espèce, la société La Marchande, qui est une professionnelle de l’immobilier a acquis un immeuble dont elle savait qu’il se trouvait en mauvais état, était occupé illégalement et faisait l’objet d’un arrêté d’interdiction d’occupation compte tenu des désordres constatés à savoir : un incendie au rez-de-chaussée, un fléchissement du plancher au premier étage et la dégradation des escaliers. Elle avait dès lors parfaitement connaissance qu’à défaut de la réalisation d’importants travaux afin de remédier aux désordres constatés lors de l’arrêté de péril du 12 décembre 2019, l’immeuble était susceptible de faire l’objet d’un arrêté de péril grave et imminent.

L’arrêté de péril du 4 mars 2020, est fondé sur le constat des désordres suivants : un incendie au rez-de-chaussée, la dégradation de la cage d’escalier (déstructuration de la première volée d’escalier, menace d’écroulement de certaines marches, affaissement de la poutre chevêtre, plancher déstructuré) un affaissement du plancher du premier étage, le déversement des eaux de pluie dans la cour arrière entrainant un affaissement important du sol et une zone décroutée sur la façade arrière.

Il résulte de la comparaison de ces deux arrêtés, que seuls les désordres tenant au déversement des eaux de pluie dans l’arrière-cour et la zone décroutée sur la façade arrière étaient a priori inconnus de la société La Marchande. Elle avait parfaitement connaissance au moment de l’acte authentique de vente, qu’elle serait tenue de réaliser les travaux permettant d’évacuer l’ensemble des autres désordres.

Compte tenu de ces éléments, il apparait que la perte de chance de ne pas contracter apparait nulle et que la perte de chance de contracter à des conditions plus favorables peut être évaluée à 20%. Dès lors, ce pourcentage sera appliqué au prix de vente, soit la somme de 130.000 euros, de sorte qu’il sera accordé à la société La Marchande la somme de 26.000 euros.

S’agissant du préjudice de jouissance, la société La Marchande avait parfaitement connaissance de la nécessité de réaliser des travaux d’envergure au moment de la conclusion de l’acte authentique. Dès lors, elle sera déboutée de sa demande.

S’agissant du préjudice fiscal, la société La Marchande ne démontre pas la réalité de son préjudice ni de lien de causalité entre le manquement des notaires et des vendeurs et l’existence d’un éventuel préjudice fiscal. En effet, le tribunal considère que les désordres mentionnés dans l’arrêté portant interdiction d’occupation de l’immeuble du 12 décembre 2019 et notamment l’affaissement des planchers impliquaient déjà des travaux portant sur la structure de l’immeuble. La société La marchande sera donc déboutée de cette demande.

Sur la procédure abusive :

Maîtres [L] et [F] sollicitent la condamnation de la société La Marchande à la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts, considérant que la procédure est abusive.

Toutefois, dans la mesure où leur responsabilité est reconnue, ils seront déboutés.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il y a lieu de condamner in solidum les consorts [J], Maîtres [L] et [F] aux entiers dépens.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il y a lieu de condamner in solidum les consorts [J], Maîtres [L] et [F] aux à verser à la société La Marchande la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE in solidum les consorts [J], Maîtres [L] et [F] à verser à la société La Marchande la somme de 26.000 euros ;

DIT que cette somme produira intérêts à taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE la société La Marchande de sa demande tendant à l’indemnisation de son préjudice fiscal ;

DEBOUTE Maîtres [L] et [F] de leurs demandes indemnitaires reconventionnelles ;

CONDAMNE in solidum les consorts [J], Maîtres [L] et [F] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum les consorts [J], Maîtres [L] et [F] aux à verser à la société La Marchande la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT