TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Novembre 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame BONNEVILLE, Greffière

Débats en audience publique le : 08 Septembre 2025

GROSSE :

Le 03 Novembre 2025

à M^e Dorothée SOULAS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ……………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me …………………………………………….

Le …………………………………………………..

à Me ……………………………………………..

N° RG 25/00905 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6AZC

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 3], domiciliée : chez SELARL AJASSOCIES (Administrateur provisoire), dont le siège social est sis [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-13055-2024-01804 du 26/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représentée par M^e Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. SOHBIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Sohbil est propriétaire du lot n°3 au sein de la copropriété sise [Adresse 4].

Par ordonnance du 28 octobre 2022 du président du tribunal judiciaire de Marseille, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a été placé sous administration judiciaire, la Selarl Ajaassociés prise en la personne de Me [N] et de Me [Y] ayant été désignés en qualité d’adminitrateurs provisoires.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI Sohbil de payer la somme de 3.351,74 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a fait assigner la SCI Sohbil devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

4.042,89 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 16 janvier 2025 qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 novembre 2024 sur la somme de 3.351,74 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;2.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 8 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Citée à personne morale, la SCI Sohbil n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La décision a été mise en délibéré le 3 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— un avis de taxe foncière justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI Sohbil;

— le règlement de copropriété ;

— le relevé de compte ;

— le procès-verbal des décisions annuelles prises le 20 avril 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ;

— le procès-verbal des décisions prises le 26 mars 2024 approuvant le budget de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;

— les appels de provisions.

Il n’est pas contesté qu’aucun recours n’a été formé à l’encontre des procès-verbaux des assemblées générales.

Il ressort des pièces versées que les charges de copropriété exigibles s’élèvent à la somme en principal de 4.042,89 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 15 janvier 2025.

Il convient donc de condamner la SCI Sohbil à payer cette somme au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par la Selarl Ajaassociés prise en la personne de Me [N] et de Me [Y] en qualité d’adminitrateurs provisoires, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 novembre 2024 sur la somme de 3.351,74 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, en ne réglant pas les charges de copropriété exigibles, la SCI Sohbil a participé à la mise en péril de la trésorerie du syndicat des copropriétaires qui a été placé sous administration judicaire afin de rétablir un fonctionnement normal de la copropriété. Ces manquements à l’obligation essentielle du copropriétaire sont constitutifs d’une faute devant donnant lieu à réparation du préjudice subi. La société Sohbil sera donc condamnée à payer la somme de 300 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par la Selarl Ajaassociés prise en la personne de Me [N] et de Me [Y] en qualité d’adminitrateurs provisoires.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société Sohbil sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, il convient de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe:

Condamne la SCI Sohbil à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4], représenté par la Selarl Ajaassociés prise en la personne de Me [N] et de Me [Y] en qualité d’adminitrateurs provisoires, la somme de 4.042,89 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 novembre 2024 sur la somme de 3.351,74 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamne la SCI Sohbil à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4], représenté par la Selarl Ajaassociés prise en la personne de Me [N] et de Me [Y] en qualité d’adminitrateurs provisoires, la somme de 300 euros avec intérêts au taux légal;

Condamne la SCI Sohbil aux dépens;

Condamne la SCI Sohbil à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4], représenté par la Selarl Ajaassociés prise en la personne de Me [N] et de Me [Y] en qualité d’adminitrateurs provisoires, la somme de 300 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE