TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 21 Mars 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 14 Février 2025

N° RG 24/05484 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YUH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. 101-103-105 [Localité 5] sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Laura SARKISSIAN de la SELARL GAZIELLO SARKISSIAN, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [R] né le 12 Octobre 1973 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

comparant

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Monsieur [J] [R], est propriétaire du lot 17 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble se plaint du non-paiement des charges de copropriété.

C’est dans ces circonstances que par assignation du 9 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier101-[Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la société SQUARE HABITAT CABINET LIEUTAUD, a fait citer Monsieur [J] [R] en demandant au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

1383,27 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 27 novembre 2024, outre intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter de la signification du jugement à intervenir ;602,96 € au titre des charges de copropriété prévisionnelle jusqu’au 31 décembre 2025;1834,95 € au titre des frais nécessaires 3000 € à titre de dommages-intérêts ;1500€ en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 février 2025.

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier101-[Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la société [Adresse 7], par l’intermédiaire de son conseil, actualise ses demandes et sollicite la condamnation de Monsieur [J] [R], au paiement des sommes suivantes :

-3478,01 € au titre des charges de copropriété arrêtées à l’appel de fonds du 1er janvier 2025 et des frais nécessaires, outre intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter de la signification du jugement à intervenir ;452,22 € au titre des charges prévisionnelles arrêtées à l’appel de fonds du 1er octobre au 31 décembre 2025 ;et maintient le surplus de ses demandes initiales au titre des dommages-intérêts, de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Monsieur [J] [R], comparaît en personne à l’audience, ne conteste pas le montant des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de son assignation en justice, explique avoir émis quatre chèques le 4 février 2025 d’un montant chacun de 982,56 € soit la somme totale de 3930,24 €, qui seront encaissés par le syndicat des copropriétaires suivants un échelonnement sur quatre mois afin de permettre l’apurement de sa dette de charges de copropriété et de provisions pour charges, et sollicite le bénéfice d’un délai de paiement de quatre mois.

SUR QUOI

Sur les demandes en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 » ;

Que l’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose notamment : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il ait statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévue à cet effet ;

2° Le juge saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait préparé sa défense. La procédure est orale ; »

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier101-[Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la société SQUARE HABITAT CABINET LIEUTAUD, fait valoir que Monsieur [J] [R],, propriétaire du lot 17 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les provisions pour charges dans le mois de la mise en demeure qui lui a été délivrée le 16 juillet 2024 de sorte que les provisions du budget adopté sont désormais exigibles en vertu de l’article précité;

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 avril 2021, 24 février 2022, 4 avril 2023 et 25 avril 2025,

— une attestation de non recourt concernant ces assemblées générales,

— un extrait de compte arrêté au 12 février 2025 au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement et un décompte des charges prévisionnelles du budget de l’exercice 2025 et des frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les commandements de payer en date des 13 et 16 mai 2022 et 29 avril 2024,

— la lettre recommandée de mise en demeure de payer en date du 16 juillet 2024 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception signé ;

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Attendu que les honoraires de commissaire de justice ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;

Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 1989 € ;

Qu’ainsi les frais de mise en demeure et de relance, dont le montant ne correspond pas au contrat de syndic produit aux débats, les frais de constitution d’auxiliaires de justice, qui ne sont pas visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de lettre d’avocat, indemnisés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les frais d’assignation, pris en charge au titre des dépens, seront écartés ;

Qu’en conséquence, seuls les frais de mise en demeure et de relance mise en demeure, dont le montant correspond à la tarification du contrat de syndic, et de commandement de payer du 29 avril 20024, dont il est justifié, seront retenus au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

Attendu que Monsieur [J] [R], sera donc condamné au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées :

1489,01 € au titre des charges échues impayées et provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds du 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, sans qu’il soit fait droit à la majoration du taux d’intérêt de cinq points, non justifiée, ni prévue par aucune disposition légale,452,22 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2025, 430,16 € au titre des frais nécessaires ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;

Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;

Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de Monsieur [J] [R], dans le paiement des charges de copropriété, manquement à une obligation essentielle qui constitue une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive de Monsieur [J] [R],, sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ;

Qu’en conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Sur la demande de délais de paiement

Attendu que Monsieur [J] [R], sollicite l’octroi d’un délai de paiement de 4 mois ;

Attendu que par application de l’article 1343–5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ;

Que pour justifier de sa bonne foi, Monsieur [J] [R], a émis quatre chèques le 4 février 2025 d’un montant chacun de 982,56 € à encaissement différé sur quatre mois et sollicite un étalement du remboursement des sommes dues sur quatre mois ;

Qu’il convient en conséquence de faire droit à sa demande et de condamner Monsieur [J] [R], au paiement de la somme totale de 2371,39 € en 4 mensualités, la dernière échéance s’établissant au solde dû en principal auquel s’ajouteront les intérêts, le premier versement devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ensuite le 10 de chaque mois ;

Attendu qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, le solde dû deviendra immédiatement exigible sans que soit nécessaire une mise en demeure préalable de payer ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que Monsieur [J] [R], sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier101-[Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la société [Adresse 7], la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens;

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [J] [R], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier101-[Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la société SQUARE HABITAT CABINET LIEUTAUD, les sommes suivantes :

1489,01 € au titre des charges échues impayées et provisions arrêtées à l’appel de fonds du 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 452,22 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2025, 430,16 € au titre des frais nécessaires ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier101-[Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la société [Adresse 7], de sa demande de dommages-intérêts;

ACCORDE à Monsieur [J] [R], un délai de 4 mois pour se libérer du paiement de sa dette conformément à l’article 1343–5 du Code civil ;

DIT que Monsieur [J] [R], devra, en conséquence, rembourser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de l’ensemble immobilier101-[Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la société SQUARE HABITAT CABINET LIEUTAUD, la somme de 2371,39 € en 4 mensualités, la dernière échéance s’établissant au solde dû en principal auxquels s’ajouteront les intérêts, le premier versement devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ensuite le 10 de chaque mois;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité à son échéance, le solde dû sera immédiatement exigible sans mise en demeure préalable de payer ;

CONDAMNE Monsieur [J] [R], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier101-[Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la société [Adresse 7], la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [R], aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT