TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Copies exécutoires à:

— M^e Anne GARDAIR

— M^e Jesse SERFATI

délivrées le :

■

Charges de copropriété

N° RG 23/09279

N° Portalis 352J-W-B7H-C2IKR

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Juillet 2023

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 06 Février 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], réprésenté par syndic, la société ATRIUM GESTION, S.A.S

[Adresse 11]

[Localité 12]

représenté par M^e Anne GARDAIR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1754

DEFENDERESSE

S.A.S. 3 [P] ROLL

[Adresse 10]

[Localité 12]

représentée par M^e Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0635

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente,

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DEBATS

A l’audience du 28 Novembre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 06 Février 2025.

ORDONNANCE

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 9], construit dans les années 1960 par l’UNICEM, est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ; son syndic est la société Atrium gestion ; il est constitué de 8 étages et 3 niveaux de sous-sol.

Les étages supérieurs du 4ème au 8ème étage et la plupart des sous-sols sont à usage d’habitation ; les 4 premiers niveaux en superstructure, soit le rez-de-chaussée et les 3 premiers étages, constituent le lot n°125 de la copropriété et sont à usage de bureaux.

Par acte en date du 13 décembre 2019, la SAS 3 [P] Roll est devenue propriétaire des lots n°123, 124, 125 et 136.

Ladite société a notamment acquis le lot n°125 constitué d’un ensemble de bureaux et de locaux, dont une fraction est occupée par le gardien de l’immeuble, salarié du syndicat des copropriétaires.

Un litige oppose la société 3 [P] Roll au syndicat des copropriétaires quant à la nature juridique du titre d’occupation par le concierge de cette fraction du lot n°125, devenue partie privative de la SAS 3 [P] Roll, depuis la cession des divers lots de copropriété de l’UNICEM à cette dernière:

La société 3 [P] Roll l’analyse comme un contrat de commodat, prêt à usage à titre gratuit qu’elle a résilié le 30 octobre 2021 ;

Le syndicat des copropriétaires estime détenir la possession d’une partie du lot n°125 à titre de propriétaire ; possession dont la qualité et la durée lui ont conféré la pleine propriété de cette fraction aux termes d’un usucapion immobilier.

Par exploit du 26 avril 2021, la société 3 [P] Roll a notamment assigné le syndicat des copropriétaires en restitution des locaux occupés par la gardienne et condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, au regard de ce qu’il estime être une occupation sans droit ni titre de son lot privatif. L’affaire a été enregistrée sous le n° de RG 21/07016

Par exploit en date du 17 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] a notamment assigné en paiement d’arriérés de charges de copropriété la SAS 3 [P] Roll devant le tribunal judiciaire de Paris, chambre des charges de copropriété, pour l’audience du 5 octobre 2023.

Dans cette instance, enregistrée sous le n°RG 23/09279, et aux termes de ses dernières conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 30 janvier 2024, il demande au tribunal de :

« Vu les articles 10, 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 44 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 8 du décret du 14 mars 2005,

Vu l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil,

DIRE RECEVABLE ET BIEN FONDE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], représenté par son syndic en fonctions, la société ATRIUM GESTION ;

CONSTATER le non-paiement par la société 3 [P] ROLL des charges de copropriété et l’échec des diligences entreprises par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION, en vue de parvenir à une résolution amiable de la situation ;

CONDAMNER la société 3 [P] ROLL à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en fonctions, la société ATRIUM GESTION, les sommes suivantes :

—  171.884,98 euros relatifs aux appels de provisions, charges et travaux impayés pour la période du 1 er juillet 2022 au 1 er juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 6 septembre 2022 ;

—  1.398 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  5.000 euros au titre des dommages et intérêts correspondant au préjudice subi par la copropriété privée des fonds nécessaires à l’entretien et à la gestion de l’immeuble ;

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de338,67 euros ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil ;

NE PAS ECARTER l’exécution provisoire ».

Par ses dernières conclusions d’incident aux fins de sursis à statuer notifiées par voie électronique le 21 octobre 2024, la SAS 3 [P] Roll demande au juge de la mise en état de :

« Vu les articles 9, 1353 du code civil,

Vu les articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967

Vu les articles 377,378 et suivants du code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat ;

A titre principal,

▪ DECLARER la société SAS 3 [P] ROLL recevable et bien fondée en ses demandes & conclusions ;

▪ DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

▪ JUGER que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] [Adresse 1] ne justifie pas d’une conséquence manifestement excessive pour s’opposer à la décision de sursis à statuer ;

▪ JUGER que la demande de provisions du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] [Adresse 1] se heurte à une contestation sérieuse ;

▪ SURSEOIR A STATUER sur les demandes formées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], [Adresse 1] contre la société SAS 3 [P] ROLL dans l’attente de la décision à intervenir pendante au fond devant la juridiction de Céans, sous le numéro RG 21/02777, tendant à revendiquer la propriété d’une partie du lot n°125 ;

A titre subsidiaire,

▪ JUGER que la valeur locative de la loge louée en bureau, sur une période courant depuis le 2 février 2021, demeure fixer à la somme de 91.312 euros comme devant venir en déduction de toute éventuelle provision qui devrait être indument versée par la société 3 [P] ROLL auprès du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] [Adresse 1] ;

En tout état de cause,

▪ CONDAMNER [Localité 13] DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens d’instance ».

Par dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de :

« Vu les dispositions de l’article 378 du Code de procédure civile,

EN TOUT ETAT DE CAUSE, SUR LA DEMANDE DE SURSIS A STATUER

DÉBOUTER la SAS 3 [P] ROLL de sa demande de sursis à statuer et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION PROVISIONNELLE

Vu les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le jugement rendu le 21 octobre 2024

A TITRE PRINCIPAL :

CONDAMNER la SAS 3 [P] ROLL au paiement d’une provision à hauteur de 204.821,79 euros au titre des charges non réglées au 11 juillet 2024,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

CONDAMNER la SAS 3 [P] ROLL au paiement d’une provision à hauteur de 149.123,67 euros au titre des charges non réglées,

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE :

CONDAMNER la SAS 3 [P] ROLL au paiement d’une provision à hauteur de 139.954,69 euros au titre des charges non réglées,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER la SAS 3 [P] ROLL au paiement d’une indemnité de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ».

L’affaire a été fixée pour plaidoiries sur incident à l’audience de mise en état du 28 novembre 2024, puis mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 789 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable aux instances en cours au 1er septembre 2024 dispose :

« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement. »

Les attributions du juge de la mise en état sont limitativement énumérées par les dispositions les régissant. (Civ. 2ème, 25 mars 2021 ; n° 19-16.216).

A titre liminaire le juge de la mise en état relève que la procédure aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires a assigné la SAS 3 [P] Roll, tendant à revendiquer la propriété d’une fraction du lot n°125, a été enregistrée sous le n° de RG 21/07016 et non sous le n°RG 21/02777, comme il est indiqué parfois à tort dans les écritures des parties, et notamment dans le dispositif des conclusions d’incident de la société 3 [P] Roll.

1- Sur la demande de sursis à statuer de la SAS [P] Roll

Au soutien de sa demande, la société 3 [P] Roll fait valoir que :

Elle a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir la restitution d’une partie du lot n°125, correspondant à la loge de la gardienne, il convient dès lors de surseoir dans l’attente de l’issue de ce litige pour statuer sur l’éventuelle condamnation pour l’arriéré des charges ;

En réponse au moyen du syndicat des copropriétaires qui soutient que la procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Paris sous le numéro RG 21/07016 serait indépendante et n’aurait aucun effet sur la procédure en recouvrement de charges de copropriété, il fait valoir que ladite procédure a forcément une conséquence sur la décision à intervenir, puisque le syndicat des copropriétaires, qui se considère prétendument propriétaire de la loge, soit d’une partie du lot n°125 de l’immeuble, depuis plus de 10 ans, dans l’hypothèse où sa prétention serait accueillie, deviendrait alors également débiteur des charges de la copropriété pour cette période, ce qui impacterait nécessairement le montant des charges dues par la société 3 [P] Roll ;

Il ajoute que le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément probant pour justifier de prétendues difficultés financières, puisqu’elles n’existent tout simplement pas ;

En effet, et au soutien de ce moyen il produit les comptes de la copropriété, qui présentent de manière claire et explicite un solde excédentaire d’un montant de 28.870,61 euros ; dès lors un sursis à statuer ne met pas la copropriété en difficulté ;

Le syndicat des copropriétaires oppose que :

La procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Paris sous le n°RG 21/07016 est indépendante et n’aura aucun effet à l’égard de la procédure de recouvrement de charges de copropriété, car elle ne remettra pas en cause l’obligation du copropriétaire au paiement des appels de charge à l’échéance ;

Si la demande de sursis à statuer de la société 3 [P] Roll était accueillie, cela permettrait de fait à cette société d’utiliser le mécanisme de l’exception d’inexécution dans un domaine où il est extrêmement résiduel, voire interdit, car les dispositions de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 sont d’ordre public, et ne permettent pas au copropriétaire débiteur d’invoquer une compensation éventuelle pour ne pas procéder au paiement de ses charges de copropriété ;

Le prononcé du sursis à statuer dans l’attente de la décision à venir dans l’instance pendante sous le n°RG 21/07016 aurait pour conséquence d’exonérer la SAS 3 [P] Roll du règlement de la quote part de charges la plus importante de l’immeuble dans la copropriété, et cela depuis le mois de juillet 2022, date à laquelle elle a cessé de régler sa dette de charges ;

Le sursis à statuer, s’il était prononcé, mettrait la copropriété face à des difficultés de trésorerie.

***************

L’article 378 du Code de procédure civile prévoit que: “la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.”

La demande de sursis à statuer est formulée dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice puisque le sursis à statuer ne s’impose pas légalement. L’opportunité d’une telle demande est donc appréciée discrétionnairement.

Sur ce

En l’espèce, le délibéré dans l’instance pendante sous le n°21/07016 a été fixé au 18 mars 2025, consécutivement à l’audience de plaidoiries qui s’est déroulée le 29 janvier 2025.

Dès lors un renvoi à une date de mise en état postérieure à ce délibéré suffira à éviter un risque de contrariété de décisions, dans le cadre d’une bonne administration de la justice.

En conséquence la demande de sursis à statuer de la société 3 [P] Roll sera rejetée.

2- Sur la demande de provision du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8]

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] fait valoir que :

Au 11 juillet 2024, le compte de copropriétaire de la SAS 3 [P] Roll s’élève à un débit de 204.821,79 euros ;

Par jugement du 21 octobre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a validé la saisie-conservatoire qu’il a opéré le 3 juillet 2024 sur le compte bancaire ouvert par la société 3 [P] Roll auprès de la Banque Européenne de crédit mutuel, et cantonné les effets de la saisie-pratiquée à la somme de 139.954,69 euros, ce qui démontre que son obligation n’est pas sérieusement contestable et que sa créance est fondée en son principe ;

Cette dette de 204.821,79 euros représente plus du budget annuel de la copropriété, le propriétaire du lot 125 disposant d’environ 46% des tantièmes de la copropriété ;

La SAS 3 [P] Roll perçoit en outre les loyers à raison de la location de son lot ;

La copropriété ne peut fonctionner normalement en ce qu’elle doit restreindre ses dépenses, pour pallier l’incurie du propriétaire du lot n°125 ;

Dans l’hypothèse où le juge de la mise en état estimerait qu’il existe une contestation sérieuse, il serait possible de cantonner la dette de la SAS 3 [P] Roll en tenant compte de la perte d’une chance de percevoir un loyer ou en reprenant les calculs du juge de l’exécution, puisque ce dernier a estimé dans son jugement en date du 21 octobre 2024 que la créance était fondée en son principe pour au moins 139.954,69 euros au 11 juillet 2024

En défense, la société 3 [P] Roll excipe que :

Les charges prétendument dues par la société 3 [P] Roll sont sérieusement contestables et, par voie de conséquence la provision réclamée par le syndicat des copropriétaires ne revêt nullement un caractère certain, liquide et exigible ;

Le syndicat des copropriétaires demande une provision équivalente à la prétendue créance due par la société 3 [P] Roll, cette demande provisionnelle se heurte à des contestations sérieuses car elle correspond à la demande au fond, laquelle fait précisément l’objet de contestation, le juge de la mise en état ne saurait dès lors trancher cette demande provisionnelle sans trancher le fond ; ainsi, si comme l’affirme le syndicat des copropriétaires était propriétaire dudit lot, la dette de la société 3 [P] Roll ne serait pas celle qu’elle doit à ce jour ;

Elle subit un préjudice de jouissance des suites de l’acquisition d’un bien immobilier dont elle est propriétaire, mais dont elle est dans l’incapacité de jouir librement, notamment afin de procéder à une mise en location de bureau ; par conséquent, ce préjudice doit être fixé à hauteur de la somme de 91.312 euros, et il convient de déduire cette somme des charges irrégulières réclamées, dès lors les sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires, même cantonnées, sont irréalistes et restent sérieusement contestables

l’absence de paiement des charges par la société 3 [P] Roll ne porte nullement atteinte à la copropriété ;

Sur ce

Il résulte de l’article 789 alinéa 3 précité que si le juge de la mise en état peut accorder une précision au créancier, il est nécessaire que l’obligation ne soit pas sérieusement contestable.

Le syndicat des copropriétaires soutient dans l’instance enregistrée sous le n° RG 21/07016 qu’il est devenu propriétaire d’une fraction du lot n°125 par l’effet d’un usucapion immobilier ; or, le lot n°125 est notamment inclus dans l’assiette du calcul du montant des charges dues par la SAS [P] Roll, qui revendique également la propriété de la fraction de ce lot.

Dès lors il existe une contestation sérieuse sur l’obligation dont le syndicat des copropriétaires estime être le créancier, que le juge de la mise en état ne peut trancher sans examen au fond de la qualité de propriétaire de la fraction querellée dudit lot n°125, support de la créance de charges.

En conséquence, la demande de provision du syndicat des copropriétaires sera rejetée, étant au surplus souligné que la décision en date du 21 octobre 2024 du juge de l’exécution dont il se prévaut devant le juge de la mise en état pour justifier de l’absence de contestation sérieuse ne met pas en œuvre le même critère, puisqu’il s’agit d’un jugement de validation d’une saisie-conservatoire, qui suppose la démonstration d’une créance fondée en son principe, qui doit s’entendre comme une apparence de créance, quand bien même elle ferait l’objet d’une contestation sérieuse.

3- Sur les demandes accessoires:

Les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement, en premier ressort, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, susceptible de recours dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile,

REJETONS la demande de sursis à statuer sollicitée par la SAS 3 [P] Roll;

REJETONS la demande de provision du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 04 Juin 2025 à 13H35 pour conclusions récapitulatives des parties et actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6];

RÉSERVONS les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Faite et rendue à [Localité 14] le 06 Février 2025

La Greffière Le Juge de la mise en état