TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 OCTOBRE 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00487 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DLXL

Plaidoirie le 03 Juin 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à SCP MAGUET & ASSOCIES

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES

74 Cours Becquart Castelbon

38506 VOIRON CEDEX

représentée par la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [Z]

né le 05 Mai 1989 à TIRANA (ALBANIE)

2 Rue du Trianon

Alsace Lorraine

38300 BOURGOIN-JALLIEU

non comparant, ni représenté

Le jugement dont la teneur suit qui devait être rendu le 09 Septembre 2025 a été prorogé pour être rendu le 15 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées par tout moyen.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 26 octobre 2023, consenti par la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES, monsieur [W] [Z] a pris en location un logement situé au 2 rue du Trianon, Alsace Lorraine, 38300 Bourgoin-Jallieu, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 315,62 euros.

Par acte de commissaire de justice, signifié à l’étude de commissaire de justice le 28 mai 2024, la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a fait délivrer à monsieur [W] [Z] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 1 034,27 euros au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a signalé aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de monsieur [W] [Z] le 28 mai 2024 et a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 janvier 2025

Par acte de commissaire de justice signifié à l’étude de commissaire de justice le 31 mars 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 1er avril 2025, la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a assigné monsieur [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 26 octobre 2023 entre la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES et monsieur [W] [Z] ;subsidiairement prononcer la résiliation du bail compte tenu des manquements réitérés du locataire à ses obligations de payer les loyers et charges à leur échéance ;

En tout état de cause :

ordonner l’expulsion de monsieur [W] [Z] et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner monsieur [W] [Z] à lui payer les sommes suivantes :- 3 623,37 € montant de l’arriéré locatif et d’occupation arrêté au 24 mars 2025, sauf à parfaire au jour du jugement, outre intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024 sur la somme de 1 034,27 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges tels qu’ils auraient été en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

—  380,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Pour le cas où des délais de paiement seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire :

juger que ceux-ci sont strictement conditionnés à la poursuite ou la reprise du paiement des loyers et charges courantes ;juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’un seul terme des loyers courant, la résiliation reprendra ses effets et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être entreprise ;ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision à venir.

Monsieur [W] [Z] s’est présenté le 12 mai 2025 à l’entretien proposé téléphoniquement par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que monsieur [W] [Z] vit seul dans le logement en cause, et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 0 euros, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 451,12 euros. Monsieur [W] [Z] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juin 2025, en présence de la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 4 654,88 euros suivant décompte arrêté au 27 mai 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

La S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement.

Pour sa part, bien que régulièrement cité, monsieur [W] [Z] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré initialement au 09 septembre 2025 et prorogée au 15 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES justifie du signalement de la situation d’impayés de monsieur [W] [Z] à la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement.

La S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 20 janvier 2025.

Par ailleurs, l’assignation en date du 31 mars 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er avril 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). "

Il est constant que la loi du 27 juillet 2023, qui fixe à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, et ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le bail conclu le 26 octobre 2023 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES produit aux débats un décompte qui établit que monsieur [W] [Z] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de décembre 2023.

Au vu de ces impayés, la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a fait délivrer à monsieur [W] [Z], le 28 mai 2024, un commandement de payer dans les six semaines la dette en visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de six semaines courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES .

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 10 juillet 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 27 mai 2025 à la somme de 4 654,88 euros, au paiement de laquelle monsieur [W] [Z] sera condamné,outre intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024 sur la somme de 1 034,27 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [W] [Z] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 10 juillet 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si monsieur [W] [Z] a répondu aux convocations adressées par l’Udaf de l’Isère pour l’établissement d’un diagnostic social et financier, il n’a pas comparu lors de l’audience.

Aussi, comme en atteste le décompte actualisé versé par la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES, monsieur [W] [Z] n’a pas repris le paiement du loyer courant de sorte que cela l’empêche de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [Z], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 10 juillet 2024 ;

DIT que monsieur [W] [Z] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [W] [Z] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 2 rue du Trianon, Alsace Lorraine, 38300 Bourgoin-Jallieu ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 10 juillet 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE monsieur [W] [Z] à payer à la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE monsieur [W] [Z] à payer à la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES la somme de 4 654,88 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 27 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024 sur la somme de 1 034,27 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

DÉBOUTE la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [W] [Z] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le QUINZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION