TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 24 Octobre 2025

Président : Madame QUINOT, Juge placée

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2025

N° RG 25/01922 – N° Portalis DBW3-W-B7J-[Immatriculation 7]

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. COMMERCES DE LA REPUBLIQUE

Dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Représentée par Maître Juliette HUA de l’AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S.U. [Adresse 9]

Dont le siège social est sis [Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Représentée par Maître Grégory MANENTI de la SELARL MANENTI & CO, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 1er mars 2023, la société COMMERCES DE LA REPUBLIQUE en qualité de bailleur, et la société [Adresse 9] en qualité de preneur, ont conclu un bail commercial portant sur un local en rez-de-chaussée d’environ 132,4 m² et un local d’environ 44,8 m² mis gratuitement à disposition sis [Adresse 6] pour une durée de dix ans, en contrepartie d’un loyer de base annuel hors taxes et hors charges de 40 000 euros et d’un loyer variable proportionnelle au chiffre d’affaires au-delà de 660 000 euros.

La société INTERNATIONAL REAL ESTATE ASSET SERVICES (ci-après la “société IREAS”) a été mandatée par le bailleur comme gestionnaire du bien.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé le 1er mars 2023 suivant procès-verbal de constat d’huissier.

Au cours de l’été 2023, des travaux d’aménagement du local ont été réalisés par la société [Adresse 9]. A l’occasion de la réalisation d’un faux-plafond, des percements dans le plafond ont causé des désordres sur le plancher supérieur, ce qui a engendré un litige entre le preneur, son assureur et les consorts [G], propriétaires du premier étage.

Parallèlement, la société LES TOITS DU CENTRE s’est plainte d’infiltration d’eau au niveau du plafond. Un procès-verbal de constat d’huissier a été dressé le 22 mai 2024 au contradictoire du preneur et de la société IREAS en qualité de gestionnaire du bailleur concernant les désordres allégués. Le bailleur a réalisé des travaux de réparation de l’étanchéité du toit-terrasse en R+1 du local loué.

Le 12 février 2025, la société COMMERCES DE LA REPUBLIQUE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et le juge des référés a été saisi d’une demande visant à prononcer la résiliation du bail commercial. Cela fait l’objet d’une instance parallèle.

Par assignation du 20 mai 2025, la société COMMERCES DE LA REPUBLIQUE a fait attraire la société [Adresse 9] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Se plaignant de désordres au niveau du sous-sol du local, la société LES TOITS DU CENTRE a mandaté la société EXCEL STRUCTURE aux fins d’établir un diagnostic du plancher du sous-sol. Le rapport a été remis le 27 juin 2025.

A l’audience du 12 septembre 2025, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, la société COMMERCES DE LA REPUBLIQUE a demandé à titre principal qu’il soit ordonné une expertise judiciaire, que la société défenderesse soit condamnée à en avancer les frais et à consigner la somme et que les prétentions reconventionnelles soient rejetées.

A titre subsidiaire, elle sollicite en cas d’extension de l’expertise aux désordres constatés dans la cave que la société défenderesse doive consigner les frais afférents à cette extension, qu’elle avance les frais et que l’expert ait pour mission de vérifier l’imputabilité des désordres éventuels en sous-sol.

En tout état de cause, elle demande que la société défenderesse soit condamnée au paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et que les dépens soient réservés.

La société [Adresse 9], par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, sollicité qu’il soit pris acte de ses protestations et réserves, que la société demanderesse soit déboutée de l’ensemble de ses demandes sauf celle concernant la demande d’un expert judiciaire, que la mission de l’expert désigné soit complétée, notamment concernant les désordres au sous-sol, que la consignation soit fixée à la charge de la société demanderesse, que celle-ci soit condamnée à payer 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 octobre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Les demandes de « dire », « dire et juger » et « donner acte » ou visant à « constater », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile ; le tribunal n’est donc pas tenu d’y répondre.

Sur l’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’espèce, la société COMMERCES DE LA REPUBLIQUE fait valoir que l’expertise judiciaire lui permettra de connaître l’état du bâtiment et de s’assurer que la structure de celui-ci n’a pas été atteinte par les travaux d’aménagement effectué par le preneur.

La société [Adresse 9] ne s’oppose pas à la demande d’expertise, mais souhaite que la mission de l’expert soit étendue aux dégâts des eaux et infiltrations, ainsi qu’aux désordres situés sous-sol.

Le preneur s’oppose à l’extension de la mission de l’expert aux désordres allégués au sous-sol et fait valoir que des travaux de reprise ont débuté et s’achèveront avant le 17 septembre 2025.

Il en résulte que les parties s’accordent sur la réalisation d’une expertise concernant les désordres au plafond. Il sera relevé qu’il n’est pas démontré que des travaux de reprise ont été réalisés au sous-sol, de sorte que la demande reconventionnelle d’extension de la mission de l’expert n’est pas dépourvue d’objet.

Ainsi, il ressort des pièces versées aux débats, que tant la société demanderesse que la société défenderesse justifient qu’un technicien judiciaire détermine la réalité et l’origine des désordres allégués.

Par conséquent, les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif.

Les frais d’expertise seront à la charge de la société COMMERCES DE LA REPUBLIQUE qui agit en demande.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombante et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

En l’espèce, la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens demeureront à la charge de la société demanderesse.

Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes formées en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :

[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06 12 31 62 93

Courriel : [Courriel 10]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 6], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation et les dernières conclusions des parties, le procès-verbal de constat d’huissier en date du 22 mai 2024, le rapport de la société EXCEL STRUCTURE en date du 27 juin 2025 et le procès-verbal de constat d’huissier du 1er juillet 2025, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— préciser si les travaux d’aménagement réalisés par le preneur ont pu éventuellement avoir un effet sur ces désordres et le cas échéant, en préciser dans quelle proportion,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par chacune des parties du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires lequel sera déposé au tribunal ;

DISONS que l’expert commis, saisi par le greffe du tribunal judiciaire de Marseille sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai, qui ne pourra être inférieur à un mois, pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur du tribunal judiciaire de Marseille par la société COMMERCES DE LA REPUBLIQUE, d’une avance de 3 500 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les TROIS MOIS de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

REJETONS toutes les autres demandes ;

REJETONS les demandes formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens de l’instance en référé à la charge de la société COMMERCES DE LA REPUBLIQUE.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Expédition délivrée le 24.10.2025 à :

— [F] [E], expert (via OPALEXE)

— service expertises

Grosse délivrée le 24.10.2025 à :

— Maître Juliette HUA

— Maître Grégory MANENTI