TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 03 Octobre 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier lors de l’audience : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Greffier lors du délibéré : Madame ZABNER , Greffier

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2025

N° RG 25/03040 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6T5K

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1]

Représenté par son syndic en exercice SPH IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [B] [N]

Née le 12 Avril 1997 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

Comparante

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Madame [B] [N] est propriétaire du lot n°20 de l’immeuble situé [Adresse 1].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble se plaint du non-paiement des charges de copropriété par Madame [B] [N].

C’est dans ces circonstances que par assignation du 02 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société SPH IMMOBILIER, a fait citer Madame [B] [N], en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

3292,19 € au titre des charges approuvés, des charges travaux, des provisions sur charges échues et non échues, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ; 1000 € à titre de dommages-intérêts ;1500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 septembre 2025.

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société SPH IMMOBILIER, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter et s’en rapporte concernant la demande de délai de paiement formulée par Madame [B] [N].

Madame [B] [N], présente à l’audience, ne conteste pas la dette, expose sa situation financière et sollicite le bénéfice de plus larges délais de paiement.

SUR QUOI

Sur les demandes en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 » ;

Que l’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose notamment : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il ait statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévue à cet effet ;

2° Le juge saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait préparé sa défense. La procédure est orale ; »

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Que cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société SPH IMMOBILIER, fait valoir que Madame [B] [N], propriétaire du lot 20 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les provisions pour charges dans le mois de la mise en demeure de payer la somme de 442,36 € qui lui a été délivrée le 21 mai 2025 de sorte que les provisions du budget adopté sont désormais exigibles en vertu de l’article précité;

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 05 juillet 2023, 09 janvier 2024 et 12 décembre 2024,

— une attestation de non-recours au titre de ces assemblées générales,

— un extrait de compte arrêté au 1er juillet 2025 pour la somme de 1704,74 € au titre des charges échues et impayées,

— un décompte des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à hauteur de 1366,27 €,

— le détail des provisions à échoir à hauteur de 221,18 € pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2025 ;

— un commandement de payer la somme de 1660,67 €, coût de l’acte inclus, en date du 13 janvier 2025,

— la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 442,36 € en date du 21 mai 2025 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception signé ;

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Attendu que les honoraires de commissaire de justice ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que sont également imputables au seul copropriétaire les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire ;

Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;

Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 1366,27€;

Qu’ainsi les frais de mise en demeure dont la tarification ne correspond pas au contrat de syndic, ainsi que les frais forfaitaires de remise de dossier aux auxiliaires de justice qui ne sont pas prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seront écartés ;

Qu’il convient également d’écarter les frais qui entrent dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les frais d’huissier non justifié ;

Que les frais d’envoi de position de compte ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Qu’en conséquence, sera seul retenu au titre des frais nécessaires, le coût du commandement de payer ;

Attendu que Madame [B] [N] sera donc condamnée au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées :

1704,74 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 mai 2025 sur la somme de 442,36 €, et à compter de l’assignation en justice du 02 juillet 2025 pour le surplus, 221,18 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2025, 126,61 € au titre des frais nécessaires ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;

Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;

Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de Madame [B] [N] dans le paiement des charges de copropriété, manquement à une obligation essentielle qui constitue une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive de Madame [B] [N], sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ;

Qu’en conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Sur la demande de délais de paiement

Attendu que Madame [B] [N] sollicite l’octroi de plus large délais de paiement;

Attendu que par application de l’article 1343–5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ;

Que Madame [B] [N] justifie de sa situation, elle expose être fonctionnaire actuellement en arrêt maladie ;

Qu’il convient en conséquence de faire droit à sa demande et de condamner Madame [B] [N] au paiement de la somme de 2052,53 € en 24 mensualités d’un montant égal de 84,52 €, la dernière échéance s’établissant au solde dû en principal auquel s’ajouteront les intérêts, le premier versement devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ensuite le 10 de chaque mois ;

Attendu qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, le solde dû deviendra immédiatement exigible sans que soit nécessaire une mise en demeure préalable de payer ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que Madame [B] [N] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société SPH IMMOBILIER la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN DERNIER RESSORT,

CONDAMNE Madame [B] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société SPH IMMOBILIER, les sommes suivantes :

1704,74 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 mai 2025 sur la somme de 442,36 €, et à compter de l’assignation en justice du 02 juillet 2025 pour le surplus, 221,18 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2025, 126,61 € au titre des frais nécessaires ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société SPH IMMOBILIER, de sa demande de dommages-intérêts;

ACCORDE à Madame [B] [N] un délai de 24 mois pour se libérer du paiement de sa dette conformément à l’article 1343–5 du Code civil ;

DIT que Madame [B] [N] devra, en conséquence, rembourser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société SPH IMMOBILIER la somme de 2052,53 € en 24 mensualités d’un égal montant de 85,52 €, la dernière échéance s’établissant au solde dû en principal auxquels s’ajouteront les intérêts, le premier versement devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ensuite le 10 de chaque mois;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité à son échéance, le solde dû sera immédiatement exigible sans mise en demeure préalable de payer ;

CONDAMNE Madame [B] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société SPH IMMOBILIER, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 03 Octobre 2025

À

— Maître Aurélie REYMOND