TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 31 Octobre 2025

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 26 Septembre 2025

N° RG 25/02121 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MPY

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 5] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Frédéric POURRIERE de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS MICHEL PEZET ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

LA MIE ORIENTALE

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2018, l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 5] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE a donné à bail professionnel à Madame [W] [B] des locaux situés [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 5400 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2019, l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 5] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE a donné à bail commercial à la SASU la Mie Orientale des locaux situés [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 5400 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Le 13 juin 2022, par avenant au contrat de bail professionnel en date du 18 décembre 2018, la SASU la Mie Orientale est venu aux droits de Madame [W] [B], rachetant son droit au bail.

L’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 5] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE a fait délivrer à la SASU la Mie Orientale un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs , visant la clause résolutoire insérée au bail commercial en date du 18 décembre 2019, par acte de commissaire de Justice du 1er octobre 2024 pour une somme de 2504,37 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 septembre 2024, outre le coût de l’acte.

L’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 5] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE a fait délivrer à la SASU la Mie Orientale un autre commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs , visant la clause résolutoire insérée au bail professionnel en date du 18 décembre 2018, par acte de commissaire de Justice du 1er octobre 2024 pour une somme de 1590,51euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 septembre 2024, outre le coût de l’acte.

Par acte de commissaire de Justice du 9 mai 2025, l’établissement public HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX MARSEILLE PROVENCE METROPOLE fait assigner la SASU la Mie Orientale devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 18 décembre 2019,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail professionnel du 18 décembre 2018,

— ordonner l’expulsion de la SASU la Mie Orientale et celle de tous occupants de son chef du local référencé ESI STRAC0079 sis “[Adresse 8] avec le concours de la force publique et d’un serrurrier si besoin est,

— ordonner l’expulsion de la SASU la Mie Orientale et celle de tous occupants de son chef du local référencé ESI STRAC0073 sis “[Adresse 8] avec le concours de la force publique et d’un serrurrier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la SASU la Mie Orientale à payer à l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 5] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE la somme provisionnelle de 962,95 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 avril 2025,

— condamner la SASU la Mie Orientale au titre du bail commercial au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location à la somme de 514,84 euros HT majoré des charges à compter du 1er févreir 2025 et jusqu’à libération définitive des lieux loués,

— condamner la SASU la Mie Orientale au titre du bail professionnel au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location à la somme de 450 euros HT majoré des charges à compter du 1er févreir 2025 et jusqu’à libération définitive des lieux loués,

A titre subsidiaire,

— dans l’hypothèse d’une demande de délais de la SASU la Mie Orientale, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dire que faute de paiement en son entier et à la bonne date, d’une seule des échéances prévues à l’ordonnance à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle, la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devanant immédiatement exigible,

– la clause résolutoire sera acquise par le bailleur, autorisé à poursuivre l’expulsion du preneur ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les conditions visées ci-dessus,

– condamner la SASU la Mie Orientale à payer à l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 5] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE des charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et la restitution des clés,

En tout état de cause,

– condamner la SASU la Mie Orientale au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

– condamner la SASU la Mie Orientale aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût des commandements de payer et d’avoir à justifier de l’assurance délivrés le 1er octobre 2024.

Initialement fixée à l’audience du 4 juillet 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 26 septembre 2025.

À l’audience du 26 septembre 2025, l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 5] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE, représenté par son conseil, faisant valoir les moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

En défense, la SASU la Mie Orientale, représenté par son conseil, faisant valoir les moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de :

– débouter l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 6] PROVENCE METROPOLE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– condamner l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 6] PROVENCE METROPOLE à lui payer la somme de 1500 €en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 5] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 octobre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La clause résolutoire ne peut jouer que si elle est invoquée de bonne foi par le bailleur.

— Concernant le bail commercial du 18 décembre 2019

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 1er octobre 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la SASU la Mie Orientale n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 1er novembre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En effet, si la SASU la Mie Orientale a bien réglé le 1er octobre 2024 soit à la date du commandement de payer une somme de 1670€, reste qu’il était alors encore redevable d’une somme de 134,37€ de sorte qu’il n’avait pas soldé les causes du commandement de payer précité.

A l’examen du décompte en date du 3 septembre 2025, il apparait que la SASU la Mie Orientale a, depuis 2020, payé ses loyers et charges de manière irrégulière, son compte ayant la plupart du temps été débiteur, de sorte qu’il ne peut être reproché à l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 5] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE de ne pas être de bonne foi dans sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SASU la Mie Orientale et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SASU la Mie Orientale depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

— Concernant le bail professionnel conclu le 18 décembre 2019 entre l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 5] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE et Madame [W] [B] aux droits de laquelle est venu la SASU la Mie Orientale par avenant du 13 juin 2022

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 1er octobre 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

Ledit commandement rappelle également l’obligation du preneur d’assurer les locaux loués.

la SASU la Mie Orientale verse aux débats une attestation non datée établie par une dénommée [U] [Y], chargée d’affaires pour la compagnie d’assurance qui explique que le bien situé [Adresse 1] est bien assuré depuis le 28 octobre 2022 en un seul contrat réuni avec le local situé au [Adresse 1].

Au délà de la question de la réalité des adresses évoquées, il apparait que si la SASU la Mie Orientale a pu obtenir une telle attestation, elle ne justifie pas de la raison qui l’aurait l’empêcher de se procurer une attestation d’assurance en bonne et due forme telle que celle qu’il verse aux débats pour la période du 3 juin 2025 au 31 décembre 2025 et ce compte tenu de l’enjeu de la présente procédure, l’attestation qu’il verse aux débats en pièce 2 n’étant pas suffisamment probante.

Par conséquent, la contestation ne peut être qualifiée de sérieuse.

Ainsi, la SASU la Mie Orientale n’ayant pas justifié de ce qu’il bénéficiait d’une assurance pour les locaux concernés par le bail commercial dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer, le contrat de bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à la date du 1er novembre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SASU la Mie Orientale et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SASU la Mie Orientale depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de condamnation au titre des loyers et charges

A l’examen du décompte en date du 3 septembre 2025 versé aux débats par l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 5] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE, il apparait que la SASU la Mie Orientale a soldé sa dette à cette date, de sorte qu’il existe bien une contestation sérieuse à ce titre.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SASU la Mie Orientale, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût des commandements de payer délivrés le 1er octobre 2024.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SASU la Mie Orientale ne permet d’écarter la demande de l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 5] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial conclu le 18 décembre 2019 entre l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 5] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE d’une part, et la SASU la Mie Orientale d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 1er novembre 2024 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail professionnel conclu le 18 décembre 2019 entre l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 5] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE et Madame [W] [B] aux droits de laquelle est venu la SASU la Mie Orientale par avenant du 13 juin 2022, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 1er novembre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU la Mie Orientale et de tout occupant de son chef du local référencé ESI STRAC0079 sis “[Adresse 8] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU la Mie Orientale et de tout occupant de son chef du local référencé ESI STRAC0073 sis “[Adresse 8] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SASU la Mie Orientale, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS la SASU la Mie Orientale à verser à titre provisionnel à l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 5] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE, ladite indemnité mensuelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SASU la Mie Orientale, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS la SASU la Mie Orientale à verser à titre provisionnel à l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 5] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE, ladite indemnité mensuelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au titre des loyers et charges ;

CONDAMNONS la SASU la Mie Orientale à payer à l’établissement public HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 5] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SASU la Mie Orientale aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer du 1er octobre 2024 ;

RAPELLONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE

Grosse délivrée le 31 Octobre 2025

À

— Maître Frédéric POURRIERE

— M^e Julien AYOUN