TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A5

JUGEMENT N°

du 27 Mars 2025

Enrôlement : N° RG 24/07327 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5CFZ

AFFAIRE : S.D.C. DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 1] ( M [P] [W] de la SELARL C.L.G.)

C/ S.C.I. LAFAYETTE ()

A l’audience Publique d’orientation tenue le 16 décembre 2024 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 Mars 2025, par mise à disposition au greffe,

selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 10 janvier 2025

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire en exercice, Maître [I] [G], membre de la SCP Ajilink [G] Bonetto sise [Adresse 3], prise en la personne de représentant légal en exercice – désigné à cette fonction par ordonnance sur requête du Trbunal judiciaire de Marseille en date du 28/10/2022

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 130550012024001942 du 25/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.C.I. LAFAYETTE, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 452 792 559 et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LAFAYETTE est propriétaire du lot n° 2 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1].

Par ordonnance rendue par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 28 octobre 2022 et prorogée par ordonnance en date du 10 septembre 2023, la SCP AJILINK [E] BONETTO, prise en la personne de Maître [G] [I], a été désignée en tant qu’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1].

Par acte d’huissier en date du 25 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK [G]-BONETTO, a fait citer la SCI LAFAYETTE, devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER la SCI LAFAYETTE à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] :

La somme en principal de 7.989,83 € au titre des charges de copropriété dues au 11 juin 2024 ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2023, date de la mise en demeure.

CONDAMNER la SCI LAFAYETTE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER la SCI LAFAYETTE au paiement de la somme de 2 000 € au profit de Maître Philippe CORNET en application des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

CONDAMNER la SCI LAFAYETTE aux entiers dépens.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/07327.

L’acte a été signifié par remise à étude.

La SCI LAFAYETTE est défaillante.

******

La clôture de la procédure est intervenue le 16 décembre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La SCI LAFAYETTE a été régulièrement citée à étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile.

La défenderesse n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 7.989,83 euros au titre des charges de copropriété impayées au 11 juin 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, un relevé de propriété, les mises en demeure datées du 19 octobre 2023, du 4 décembre 2023 et du 30 décembre 2023, un décompte de la dette au 11 juin 2024, les grands livres des années 2012 à 2022, les procès-verbaux des assemblées générales du 29 mai 2013, du 8 avril 2014, du 5 mai 2015, du 18 mai 2016, du 8 février 2017, du 25 avril 2018, du 25 avril 2019, du 5 août 2020, du 22 mars 2023 et du 30 mai 2023, des décomptes individuels de charges pour les années 2020 à 2022, les appels de fonds des années 2023 et 2024, ainsi qu’une facture.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2012 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des années 2012 à 2022 ainsi que les budgets prévisionnels des années 2014 à 2024. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.

Toutefois il sera rappelé que le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer des charges de copropriété antérieures au 25 juin 2019. Or force est de constater qu’apparaît dans les documents produits par le syndicat des copropriétaires, notamment le décompte de la dette à la date du 11 juin 2024 et le grand livre de l’année 2019, un solde antérieur à cette date de 3.952,90 euros.

Cette somme en l’état de son ancienneté apparaît prescrite, et elle sera donc déduite du montant réclamé. Il appartenait au demandeur de justifier et de distinguer des créances antérieures à l’entrée en vigueur de la loi ELAN du 25 novembre 2018.

Pour le surplus, il ressort donc de ces éléments que les assemblées générales notamment les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à la SCI LAFAYETTE.

La créance que détient le syndicat des copropriétaires à l’égard de la SCI LAFAYETTE est donc certaine, liquide et exigible à hauteur de 4036,93 euros.

La SCI LAFAYETTE devra donc payer 4.036,93 euros au titre des charges de copropriété dues au 11 juin 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce, il sera rappelé que la SCI LAFAYETTE, qui est défaillante, n’a jamais répondu aux sollicitations du syndicat des copropriétaires pour trouver une solution amiable. Par sa carence, elle met en difficulté la trésorerie de la copropriété et la bonne exécution de son budget.

Il y a donc lieu de condamner la SCI LAFAYETTE à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI LAFAYETTE, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

La SCI LAFAYETTE sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000,00 euros au profit de Maître CORNET Philippe, en application des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI LAFAYETTE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK [G]-BONETTO, la somme de 4.036,93 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 juin 2024, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2023, date de la mise en demeure ;

CONDAMNE la SCI LAFAYETTE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK [G]-BONETTO, la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE la SCI LAFAYETTE au paiement de la somme de 2.000,00 euros au profit de Maître CORNET Philippe en application des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE la SCI LAFAYETTE aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A5 du tribunal judiciaire de Marseille, le 27 mars 2025.

Le Greffier Le Président