TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 12 février 2026

MINUTE N° :

BB/ELF

N° RG 23/03195 – N° Portalis DB2W-W-B7H-MBDA

54G Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :

Monsieur [X] [P]

Madame [R] [Q]

C/

E.U.R.L. [V]

DEMANDEURS

Monsieur [X] [P]

né le 21 Septembre 1982 à DRANCY (93700)

demeurant 2 rue de Fontenelle – 76410 SAINT AUBIN LES ELBEUF

Madame [R] [Q]

née le 09 Octobre 1985 à MONT-SAINT-AIGNAN (76130)

demeurant 2 rue de Fontenelle – 76410 SAINT AUBIN LES ELBEUF

représentés par Maître Géraldine DE PELLISSIER, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 129

DÉFENDERESSE

E.U.R.L. [V]

dont le siège social est sis 1 rue du Lieutenant de Vaisseau Widmer

76000 ROUEN

représentée par Maître Vincent BEUX-PRERE, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire : 22

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 01 décembre 2025

JUGE UNIQUE : Baptiste BONNEMORT, Juge

[W] [L], auditrice de justice a siégé en surnombre et participé avec voix consultative au délibéré.

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

En présence de [A] [C] et de [M] [E], greffiers stagiaires

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Baptiste BONNEMORT, Juge

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 février 2026

Le présent jugement a été signé par Baptiste BONNEMORT, Juge, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 23 septembre 2019, l’EURL [V], a acquis une maison d’habitation située 2 rue de Fontenelle à Saint-Aubin-lès-Elbeuf (76410) et cadastrée section AC numéro 157.

Par acte authentique en date du 20 mai 2020, M. [X] [P] et Mme [R] [Q] ont acquis ce bien auprès de l’EURL [V], moyennant le prix de 182 000 euros.

Le 1er octobre 2020, les acquéreurs ont réalisé une déclaration de sinistre auprès de leur assureur, indiquant avoir constaté l’apparition d’infiltrations d’eau dans leur maison.

Par courrier recommandé du 10 février 2021, puis par lettre de leur conseil en date du 11 avril 2022, les acquéreurs ont mis en demeure l’EURL [V] de procéder à des travaux de réparation de la couverture pour mettre fin aux infiltrations.

Par acte signifié le 05 mai 2022, M. [P] et Mme [Q] ont fait assigner l’EURL [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rouen aux fins de solliciter une expertise judiciaire, et par ordonnance du 21 juin 2022, M. [U] [G] a été désigné en qualité d’expert.

M. [G] a déposé son rapport le 27 mars 2023.

Par acte signifié le 1er août 2023, M. [P] et Mme [Q] ont fait assigner l’EURL [V] devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

La clôture de l’instruction est intervenue le 17 novembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du 10 septembre 2025.

L’affaire a finalement été fixée à l’audience de plaidoirie du 1er décembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans leurs dernières conclusions, notifiées électroniquement le 28 octobre 2024, les consorts [H] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner l’EURL [V] à leur payer la somme de 24 323,92 euros TTC au titre des travaux de reprise des désordres survenus après la vente de la maison, avec intérêts indexés sur le dernier indice BT01 du coût de la construction à compter de novembre 2022, date à laquelle les travaux ont été déterminés par l’expert, jusqu’au jour du paiement à intervenir ;débouter l’EURL [V] de toutes ses demandes ;condamner l’EURL [V] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, incluant les honoraires exposés pour l’instance en référé, l’assistance aux deux réunions d’expertise, la rédaction des dires et l’instance au fond, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir.Au soutien de leur demande indemnitaire, M. [P] et Mme [Q] considèrent que l’EURL [V], en sa qualité de vendeur professionnel, a manqué à son obligation précontractuelle d’information à leur égard. Ils font ensuite valoir à titre principal l’engagement de la responsabilité de l’EURL [V] au titre de la garantie décennale des constructeurs. Ils précisent que l’EURL [V], en sa qualité de marchand de biens ayant rénové l’immeuble vendu, est tenue à cette garantie ; que les désordres constatés liées aux infiltrations d’eau rendent certaines pièces de la maison impropres à leur destination, outre qu’ils menacent la solidité de la charpente, et que l’EURL [V] a bien réalisé des travaux de couverture avant de revendre le bien. A titre subsidiaire, les demandeurs fondent leur prétention sur la garantie des vices cachés, en expliquant que l’EURL [V] est un vendeur professionnel, qu’elle a masqué les vices au niveau de la charpente en les couvrant de peinture avant la signature du compromis de vente.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées électroniquement le 17 juin 2025, l’EURL [V] sollicite le rejet des demandes des consorts [H] et leur condamnation à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse à l’invocation de la garantie décennale des constructeurs, l’EURL [V] argue que les désordres allégués par les demandeurs sont dus à la vétusté de la maison, construite dans les années 1950, soit avant son acquisition par l’EURL [V] pour rénovation et revente. Elle met en avant n’avoir réalisé que des travaux d’amélioration et d’embellissement du bien, sans intervenir sur la charpente et la couverture, de telle sorte que les rénovations réalisées ne sont pas couvertes par la garantie décennale. Elle ajoute que le défaut d’étanchéité de la couverture était visible des consorts [H] lors de leurs visites du bien avant la vente, et que la solidité de l’ouvrage n’est pas en cause dès lors qu’aucune bâche de protection n’a été posée par les acquéreurs le temps de la procédure. L’EURL [V] met en avant le fait que la construction de la maison est achevée depuis plus de dix ans, ce dont étaient informés M. [P] et Mme [Q], excluant de fait l’application de la garantie décennale.

Pour s’opposer de même à l’application de la garantie des vices cachés, l’EURL [V] soutient que les défauts liés au mauvais état de la toiture et à sa pente insuffisante étaient apparents sans avoir à effectuer des investigations techniques, que les acquéreurs étaient ainsi en mesure de s’assurer de l’état du toit avant son achat, et que la partie repeinte de la charpente ne correspond pas à celle où sont constatés les désordres, de telle sorte qu’il n’y a eu aucune intention de la part de l’EURL [V] de cacher de quelconques vices. La défenderesse indique de surcroît n’avoir constaté aucune infiltration avant la vente en mai 2020. Elle pointe enfin la disproportion de la somme réclamée par les consorts [H] compte tenu du fait que seules certaines des parties de la toiture de l’immeuble sont en cause.

*

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions, lesquelles sont expressément visées.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I.Sur la demande d’indemnisation du préjudice

Sur la demande d’indemnisation fondée à titre principal sur la garantie décennale des constructeurs

L’article 1792 du code civil dispose que : « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ».

Aux termes de l’article 1792-1 2° du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage : « 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ; ».

En application de ces articles, le vendeur d’une maison n’est réputé constructeur que de l’ouvrage qu’il a construit ou fait construire alors qu’il en était le propriétaire. Il ne saurait toutefois être tenu de la garantie décennale des constructeurs à l’égard de travaux intervenus sur l’immeuble avant qu’il en soit le propriétaire.

En l’espèce, l’expert décrit ces désordres en pages 7 à 11 de son rapport, corroboré par les photographies prises par les acquéreurs en octobre 2020. Il convient de retenir que de multiples traces d’humidité et de cloques de peinture, caractéristiques d’infiltrations d’eau, sont constatées au niveau du plafond du garage et de l’entrée, ainsi qu’au niveau des murs de l’entrée, ce qui a dégradé les calfeutrements de la porte d’accès au séjour.

Ainsi, la matérialité des désordres décrits par les demandeurs est établie.

D’après le rapport d’expertise, les désordres constatés ont pour cause l’insuffisance de la pente des toitures couvrant l’entrée et le garage, aggravée par le raccordement et l’état défectueux des noues, l’absence de contre-liteaux pour la pose des tuiles, des raccordements de toiture défectueux entre les différentes extensions de l’habitation, ainsi que l’absence d’entretien de la toiture depuis plusieurs années caractérisée par la présence de paquets de mousse et des décalages entre les tuiles (page 15 du rapport).

Il ressort des pièces de la procédure et notamment de l’expertise judiciaire que l’EURL [V] n’a pas participé aux travaux de construction initiale de la maison et de sa toiture, ayant elle-même racheté le bien en cause en 2019. Le rapport d’expertise établit également qu’il « est évident que [l’EURL [V]] n’est pas intervenue sur [la] toiture, excepté pour la mise en place d’un châssis de toiture hors zone concernée par les désordres » (page 19). Contrairement à ce qu’affirme les consorts [H], il n’est ainsi démontré aucune rénovation de la couverture par l’EURL [V] à l’endroit des désordres ou sur des éléments de la toiture ayant un lien de causalité avec les infiltrations constatées.

En conséquence, l’EURL [V] n’ayant pas réalisé ou fait réaliser de travaux sur la couverture à l’origine des désordres, sa responsabilité ne peut être engagée sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs.

Sur la demande d’indemnisation fondée à titre subsidiaire sur la garantie des vices cachés

Sur la responsabilité du vendeurAux termes de l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Il revient à l’acquéreur exerçant l’action en garantie des vices cachés de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également rendre la chose impropre à l’usage auquel on la destine. Le vice doit, pour être apparent, être connu dans son ampleur et dans ses conséquences.

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Le vendeur professionnel est réputé de manière irréfragable connaître les vices de la chose. Il n’est ainsi pas possible pour le vendeur professionnel ou pour le vendeur qui avait connaissance de l’existence des vices de se prévaloir d’une clause exclusive de garantie des vices cachés.

Sur l’antériorité du vice caché à la vente

En l’espèce, il a déjà été établi que des infiltrations d’eau ont été constatés par l’expert judiciaire au niveau des plafonds et murs de l’entrée et du garage (pages 7, 9 et 15 du rapport).

L’expert souligne que « compte tenu de l’état des toitures », il est assuré de ce que les infiltrations ayant engendré les désordres constatés par les acquéreurs sont antérieures à la vente (page 18 du rapport). Il ajoute que l’EURL [V] a « refait les faux plafonds de l’habitation avec mise en œuvre d’une isolation thermique par laine de verre. Cette laine de verre, suivant son épaisseur, a une capacité de rétention de l’eau et il est donc tout à fait possible qu’elle ait « stocké » cette eau. Il n’y a donc rien d’illogique à ce que les dommages liés à ces infiltrations apparaissent avec un décalage dans le temps » (page 20 du rapport). Cela vient corroborer le fait que les infiltrations ont commencé à laisser des traces à l’intérieur de l’habitation plusieurs mois après la vente alors même qu’elles existaient avant celle-ci. Il se déduit enfin des travaux que l’EURL [V] déclare avoir effectués, à savoir la dépose des plafonds en bacula et mise en place de faux plafonds de type Placostil, la reprise des sols et des peintures, et l’application d’une couche de peinture au niveau du garage (page 6 du rapport), qu’il existait des défauts au niveau des plafonds et de certains murs, notamment dans le garage, ayant nécessité des travaux de rénovation.

Ce faisceau d’indices permet en conséquence de considérer que le vice est survenu avant la vente du bien aux consorts [H].

Sur le caractère caché des vices Contrairement à ce qui est mis en exergue par l’EURL [V], il importe peu que le mauvais état général et ancien de la toiture, ainsi que la déformation de la charpente en pignon et la faible pente de la toiture, aient été visibles au moment de l’acquisition du bien par M. [P] et Mme [Q] au regard de la faible hauteur de la maison (page 19 du rapport). Le seul mauvais état d’une toiture est en effet insuffisant à laisser suspecter que son étanchéité est viciée, si des traces caractéristiques d’infiltrations ne sont pas relevées à l’intérieur du bâtiment.

Or, il résulte du rapport d’expertise que les travaux de remplacement des faux plafonds et de remise en peinture opérés par l’EURL [V] avant la vente ont permis d’effacer provisoirement dans l’entrée comme dans le garage les traces d’humidité et de moisissure créées par ces infiltrations (page 17 du rapport).

Le vice n’était dès lors pas apparent au moment de la vente.

Sur la gravité du vice caché

L’existence d’infiltrations d’eau prouvent que la couverture n’est plus en mesure d’assurer sa fonction première d’isolation de l’habitation face aux éléments extérieurs comme l’humidité. Les plafonds et murs de l’entrée et du garage s’en trouvent dégradés par l’apparition de taches d’humidité et de moisissures, ainsi que des cloques de peinture comme cela ressort des photographies produites à l’appui de la déclaration de sinistre du 1er octobre 2020. Surtout, d’après les constatations de l’expert, la solidité même de la charpente est menacée à terme du fait de ces entrées d’eau (pages 16 et 20 du rapport).

Le vice rend ainsi la couverture impropre à l’usage auquel elle est destinée et de fait, la maison à usage d’habitation dont le couvert n’est plus garanti devient de la même manière impropre à sa destination.

Sur l’exclusion de la garantie des vices cachés

De fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées et de tus éboulements qui pourraient intervenir,Des vices de construction, qu’ils soient apparents ou cachés […]. »

Cette stipulation est un rappel de l’état du droit au titre de l’article 1643 précité.

S’agissant de la qualité de vendeur professionnel de l’EURL [V], elle se déduit de son statut de marchand de biens, non contesté et rappelé en page 6 de l’acte de vente du 20 mai 2020. Elle s’infère surtout des stipulations en page 9 de l’acte de vente, aux termes desquelles « l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance. Toutefois, le vendeur en raison de sa qualité de professionnel garantit la contenance indiquée ainsi que les vices cachés ». La qualité de vendeur professionnel de l’EURL [V] est ainsi reconnue au sein même de l’acte de vente. Sa connaissance des vices de la chose vendue est donc présumée de manière irréfragable.

*

En conséquence, l’EURL [V] sera tenue responsable sur le fondement de la garantie des vices cachés des désordres relatifs aux infiltrations au niveau de la couverture du bien en cause.

2) Sur la réparation du préjudice

Aux termes de l’article 1645 du code civil, « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

Le régime de la responsabilité s’applique, nécessitant la démonstration d’un lien de causalité entre le vice caché et le préjudice direct et certain du demandeur.

En l’espèce, le défaut d’étanchéité caché au moment de la vente cause un préjudice matériel aux consorts [H], tenus de procéder à des travaux de réfection de la toiture pour mettre fin au problème d’infiltration et remettre en état les éléments du logement qui ont été dégradés par ces écoulements d’eau.

L’expert judiciaire estime nécessaire, au titre des travaux à prévoir, une reprise d’ensemble de la charpente et de la couverture sur toutes les parties de l’habitation, nécessitant une régularisation administrative, ainsi que des travaux de remplacement des faux plafonds endommagés, de reprise des peintures, et d’électricité (page 13 du rapport). Ces préconisations sont corroborées par le courriel de la SARL [D] en date du 29 décembre 2020, mandatée initialement par les consorts [H] lors du constat des désordres et qui insiste sur la nécessité d’intervenir sur l’ensemble de la charpente soutenant la couverture défectueuse. Il est ainsi indifférent que les infiltrations n’aient été constatées qu’à l’aplomb de certaines parties de la toiture comme le souligne l’EURL [V], dès lors qu’il a été retenu précédemment que la conception structurelle de l’ensemble de la couverture est à l’origine des désordres. Il ressort autant des dires de l’expert que de ceux de la SARL [D] que le seul moyen pour mettre fin aux infiltrations est de reprendre l’intégralité de la toiture sur les différentes parties de la maison.

Le devis de la SARL FARIN ET FILS, établi le 14 novembre 2022 et privilégié par l’expert pour les travaux de charpente et couverture, s’élève à un montant de 17 392,65 euros. Il est cohérent avec le devis établi le 05 novembre 2020 pour un montant de 12 238,99 euros par la SARL [D], qui ne prévoyait pas de travaux sur la charpente.

La reprise des faux plafonds et des peintures sur les murs touchés par l’humidité s’élève à un montant de 2 920 euros selon devis établi le 18 janvier 2023 par l’entreprise MIP MENUISERIE-ISOLATION-PLACO.

La déclaration administrative résultant de la modification d’aspect de la couverture nécessite d’engager la somme de 1 200 euros à dire d’expert, quand les travaux d’électricité sont estimés par l’expert à 600 euros (page 14 du rapport).

Il n’y a pas lieu de retenir une quelconque majoration pour les aléas de chantier, dès lors qu’il s’agit d’un préjudice purement hypothétique, contraire au principe de l’indemnisation des seuls préjudices certains.

En conséquence, l’EURL [V] sera condamnée à payer à M. [P] et Mme [Q] la somme de 22 112,65 euros en réparation de leur préjudice matériel résultant de la reprise du vice d’étanchéité constaté.

La somme accordée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 27 mars 2023, date du dépôt du rapport d’expertise et le présent jugement, et cette somme portera intérêt au taux légal à compter du jugement.

*

La responsabilité de l’EURL [V] ayant été retenue sur le fondement de la garantie des vices cachés, il n’y a pas lieu à statuer au regard de l’obligation précontractuelle d’information, dont les consorts [H] ne tirent en tout état de cause aucune conséquence au titre de leurs prétentions.

II.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En application de l’article 695 4° du code de procédure civile, les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

L’EURL [V], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, incluant les dépens de l’instance en référé et les frais d’expertise.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’EURL [V], qui succombe à l’instance et est tenue aux dépens, sera condamné à payer à M. [P] et Mme [Q] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireEn vertu de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à l’application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition du greffe,

CONDAMNE l’EURL [V] à payer à M. [X] [P] et Mme [R] [Q] la somme de 22 112,65 euros au titre des travaux de reprise ;

DIT que la somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 27 mars 2023 jusqu’à la date du jugement ;

DIT que la somme précitée portera intérêt au taux légal à compter du jugement,

CONDAMNE l’EURL [V] aux dépens, en ce inclus les dépens de l’instance en référé et les frais d’expertise ;

CONDAMNE l’EURL [V] à payer à M. [X] [P] et Mme [R] [Q] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE l’EURL [V] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE