COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 5

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT

2

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° RG 20/05332 – N° Portalis DBYB-W-B7E-M426

Pôle Civil section 2

Date : 10 Décembre 2024

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. TISSERON DEPANNAGE, RCS MONTPELLIER 812 952 745, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié de droit audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 4]

représentée par M^e Axel SAINT MARTIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.C.I. LA FAUVETTE, RCS MONTPELLIER 421 724 006, prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit au social sis [Adresse 5] – [Localité 4]

représentée par Maître Nolwenn ROBERT de la SELAS PVB AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL

Juges : Cécilia FINA-ARSON

Sabine CABRILLAC, magistrat à titre temporaire

assistées de Françoise CHAZAL greffier faisant fonction, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 08 Octobre 2024 au cours de laquelle Sabine CABRILLAC a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 10 Décembre 2024

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 10 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE.

La société SCI LA FAUVETTE est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 5] sur la commune de [Localité 4], parcelle cadastrée Section C n° [Cadastre 1].

Par acte sous seing privé en date du 4 septembre 2015, ce local, composé d’un bâtiment d’une superficie de 440 m2 et d’un terrain attenant de 3371 m2, a été donné à bail commercial à la Société TISSERON DEPANNAGE, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel hors taxe et hors charges de 16.800 €. La destination du bail est relative aux activités de dépannage automobile. Le contrat de bail dispose que le bailleur va construire un nouveau bâtiment de 150 m2 sur la parcelle dans un délai de 6 mois à compter de la signature, et que ce bâtiment sera loué en lieu et place de celui énoncé ci-avant.

Antérieurement à la signature de ce bail, les locaux étaient exploités par la société [G], (dont le gérant est également celui de la SCI LA FAUVETTE), qui a cédé son fonds de commerce à la société TISSERON DEPANNAGE par acte sous-seing-privé du 4 septembre 2015.

Un conflit est apparu entre les parties relatif d’une part à l’exécution des travaux à réaliser par le bailleur et d’autre part à l’utilisation de parcelles adjacentes par le preneur aux fins d’y entreposer des véhicules.

Se plaignant de l’impossibilité d’exploiter le garage et de l’absence de réalisation des travaux convenus, la société TISSERON DEPANNAGE a réalisé un certain nombre de travaux et, par courrier du 16/02/2018, a mis en demeure le bailleur de procéder à la mise en conformité.

De son côté, la société LA FAUVETTE a fait établir plusieurs constats d’huissiers, afin d’attester de la présence de véhicules entreposés sur les parcelles adjacentes, sans autorisation.

C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier du 4 septembre 2018, la société TISSERON DEPANNAGE a fait assigner la SCI FAUVETTE devant le Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Montpellier, aux fins d’obtenir sa condamnation à réaliser des travaux sous astreinte, ainsi que le versement de sommes provisionnelles correspondant au remboursement des travaux réalisés.

Par ordonnance du 28 mars 2019, le juge des référés a débouté la Société TISSERON DEPANNAGE.

La Société TISSERON DEPANNAGE a saisi une seconde fois le juge des référés afin de solliciter une expertise.

Par ordonnance rendue le 14 novembre 2019, Monsieur [N] [I] était désigné en qualité d’expert judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 16 juin 2020.

Par acte de commissaire de justice du 02 décembre 2020, la société TISSERON DEPANNAGE a fait assigner la société LA FAUVETTE devant le tribunal judiciaire de Montpellier en vue de la voir condamner à lui rembourser le montant des travaux de mise en conformité, à réaliser les travaux convenus au bail, et à lui payer une indemnité pour le trouble de jouissance lié à la non-conformité des locaux outre une indemnité pour le trouble de jouissance lié à la non-réalisation des travaux.

La SCI LES FAUVETTES a saisi le juge de la mise en état aux fins de voir ordonner l’enlèvement sous astreinte des véhicules entreposés par la SAS TISSERON DEPANNAGE sur les parcelles adjacentes.

Par ordonnance du 4 mars 2022, la demande d’enlèvement sous astreinte des véhicules a été rejetée pour défaut d’urgence, et la demande reconventionnelle de la société TISSERON en condamnation provisionnelle en remboursement de travaux a également été rejetée en raison de contestations sérieuses.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, la SCI la FAUVETTE a fait signifier à la SAS TISSERON un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme principale de 4674,79 € due au titre de la régularisation des loyers après indexation et du paiement des impôts et taxes à la charge du preneur.

Dans ses dernières conclusions déposées par RPVA le 07 octobre 2024, après l’ordonnance de clôture prononcée le 24 septembre 2024, la société TISSERON DEPANNAGE sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture pour répondre aux demandes reconventionnelles et demande au tribunal, sur le fondement des articles 1719 et suivants code civil, 1103 et suivants et 1188 et suivants du Code civil de:

— à titre principal,

*condamner la société LA FAUVETTE à lui payer la somme de 38.040 € au titre du remboursement des travaux réalisés permettant la mise en conformité des locaux, 49.200 € au titre du remboursement des travaux restant à réaliser pour la mise en conformité des locaux, 65.800 € au titre du trouble de jouissance arrêté au mois de décembre 2023, outre 700 € par mois à compter du mois de janvier 2024 jusqu’à réalisation des travaux de mise en conformité.

*dire et juger que le contrat de bail stipule une obligation à la charge de la société LA FAUVETTE de faire réaliser les travaux visés en annexe 1du contrat et consistant en une extension des locaux loués, pour porter ceux-ci à une superficie de 590 m2,

*condamner la société LA FAUVETTE à réaliser les travaux visés en annexe 1 du contrat de bail sous astreinte de 1.000 € par jour de retard courant un mois après la signification du jugement à intervenir, *condamner la société LA FAUVETTE à lui payer la somme de 35.156 € au titre du trouble de jouissance résultant de la non réalisation des travaux convenus, arrêtés au mois de décembre 2023, outre 374 euros par mois à compter de janvier 2024 jusqu’à achèvement des travaux et entrée en jouissance par la concluante de l’extension ;

— sur les demandes reconventionnelles,

*à titre principal, débouter la SCI LA FAUVETTE de l’ensemble de ses demandes infondées et injustifiées,

*rejeter les demandes reconventionnelles en résiliation du bail en ce qu’elles sont irrecevables et infondées,

*juger n’y avoir lieu à résiliation du bail commercial,

*suspendre les effets de la clause résolutoire,

*lui accorder un délai de paiement pour s’acquitter des causes du commandement de payer 11 juin 2024,

*juger que la société TISSERON AUTOMOBILE s’étant acquittée du montant visé au commandement de payer, la clause résolutoire est dépourvue d’effet,

*juger n’y avoir lieu à résiliation et débouter la société LA FAUVETTE de sa demande formée à ce titre,

— A titre subsidiaire, sur l’exécution provisoire, si par impossible le tribunal devait faire droit à une demande quelconque de la SCI LA FAUVETTE, dire n’y avoir lieu à exécution provisoire tenant les conséquences manifestement excessives ;

— En tout état de cause, débouter la société LA FAUVETTE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et la condamner à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers frais et dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

A l’appui de ses demandes, le preneur fait valoir qu’il ressort de l’expertise que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un local permettant d’exercer son activité, ni n’a réalisé les travaux prévus au bail lesquels ne peuvent en rien prévoir une substitution de local.

Il souligne qu’en matière de bail commercial, l’obligation de délivrance d’un local permettant l’exercice de l’activité prévue au contrat est une règle d’ordre public, dont le bailleur ne peut pas s’exonérer. Il précise qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

Il fait valoir que l’expert a décrit et chiffré les travaux de mise en conformité, pour un montant de 31700 € HT pour ceux déjà réalisés par le preneur, et pour un montant de 41.000 € HT pour ceux à réaliser. Il allègue du trouble de jouissance subi du fait de la non-conformité des locaux et précise qu’il a été contraint de réaliser lui-même certains travaux par manque de trésorerie et qu’il a été dans l’impossibilité de financer les autres.

La société TISSERON DEPANNAGE conteste devoir prendre à sa charge les travaux de mise aux normes en soulignant que non seulement le bail ne prévoit en rien que le preneur pourrait se voir remettre un local non conforme à charge pour lui de le rendre conforme, mais au surplus que les clauses du contrat de bail ne peuvent décharger le bailleur de son obligation de délivrance. Elle rappelle que le bailleur conserve à sa charge les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué avec la réglementation. Elle précise que les grosses réparations sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Elle fait valoir qu’aucune clause expresse du bail ne met à la charge du preneur les travaux de mise en sécurité et de mise en conformité de l’immeuble à sa destination et qu’une telle clause serait nécessairement réputée non écrite en vertu de l’article L.145-15 du code de commerce.

Elle rappelle qu’une clause ne peut mettre à la charge du locataire des travaux que pour autant que lesdits travaux soient précisément visés dans une clause expresse.

Elle souligne qu’elle ne sollicite que des sommes relatives à la mise en conformité des locaux, à l’exclusion de celles relatives aux exigences de VINCI et précise qu’étant effectivement soumise à TVA, la condamnation sera prononcée sur les montants HT.

Sur l’interprétation de la clause prévoyant la construction d’un nouveau bâtiment par le bailleur, la société locataire fait valoir que la commune volonté des parties était la mise à disposition de ces locaux comme extension des bâtiments existants. Elle considère que le bail prévoit la location d’un local de 440 m2, avec adjonction dans les six mois d’une extension de 150 m2. Elle précise que cette commune intention ressort du permis de construire annexé au bail et de l’impossibilité matérielle de transférer une activité réalisée sur 440 m2 dans un hangar de 150 m².

Elle souligne que les parties n’ont en rien entendu modifier le loyer après les travaux. Elle estime être fondée à solliciter une diminution du loyer, à défaut de réalisation des travaux d’extension.

Sur la demande reconventionnelle d’enlèvement des véhicules stockés sur la propriété du bailleur, elle expose bénéficier d’un commodat pour pouvoir entreposer les véhicules jusqu’à la fin du bail.

Sur la demande reconventionnelle en résiliation du bail, elle fait valoir qu’elle a réglé l’intégralité du commandement de payer, dès réception, à l’exception des frais d’huissier réglés le 7 octobre 2024.

Dans ses conclusions déposées par RPVA le 17 juillet 2024, la SCI la FAUVETTE demande au tribunal, sur le fondement des articles 544 et suivants du code civil, 1101 et suivants du code civil, 1741,1217 et 1227 du code civil,

*sur les demandes relatives aux travaux de mise aux normes,

— Juger que le bail commercial prévoit une stipulation expresse mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité et que le bailleur n’a commis aucune infraction au bail et respecte son obligation de délivrance conforme,

— rejeter les demandes de prise en charge des travaux de la société TISSERON DEPANNAGE et l’indemnisation pour préjudice de jouissance en découlant,

*sur la demande de réalisation des travaux d’édification d’un nouveau local,

— A titre principal, juger que le bail commercial ne met pas à la charge de la SCI LA FAUVETTE une obligation de construction d’un nouveau bâtiment, juger que le bail commercial prévoit l’accord du preneur de se déplacer dans ce nouveau bâtiment, à réception de ce dernier et non l’occupation des deux locaux par le preneur, et rejeter l’ensemble des demandes de réalisation de bâtiment et d’indemnisation pour préjudice de jouissance en découlant de la société TISSERON DEPANNAGE.

— A titre subsidiaire et reconventionnellement, juger que si l’occupation de la société TISSERON DEPANNAGE doit concerner les deux locaux ensemble, le loyer mensuel sera alors fixé à la somme de 5.506,66 €.

*sur l’occupation illicite,

— juger l’occupation illicite et sans droit ni titre de la société TISSERON DEPANNAGE des parcelles cadastrées C1525/C1526,

— condamner la société TISSERON DEPANNAGE à procéder à l’enlèvement des véhicules illégitimement stockés sur la propriété de la société SCI LA FAUVETTE, sous astreinte fixée à la somme de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la société TISSERON DEPANNAGE à une indemnité d’occupation sur ce terrain depuis le 5 décembre 2018, date du premier constat d’huissier, à hauteur de 500 € par mois, à parfaire au jour du jugement.

*sur la résiliation du bail

— constater l’acquisition de la clause résolutoire en suite de la délivrance du commandement de payer en date du 11 juin 2024, à défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial liant les parties tenant les manquements contractuels constatés et en conséquence,

— condamner la société TISSERON DEPANNAGE au paiement de la somme de 156,40 € restant due, ordonner l’expulsion du preneur ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et fixer une indemnité d’occupation à la somme de 1663,17 € HT par mois à compter de la décision à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux,

*en tout état de cause,

— débouter la société TISSERON DEPANNAGE de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société TISSERON DEPANNAGE au paiement de la somme de 6.000€ au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les frais des constats d’huissier des 5 décembre 2018, 26 novembre 2019 et 7 février 2024,

— juger que l’exécution provisoire devra être écartée en cas de condamnation de la société LA FAUVETTE à la réalisation de travaux.

Sur les demandes au titre de la réalisation des travaux sous astreinte, elle soutient que l’article 10 et l’article 6 du contrat de bail constituent une stipulation expresse prévoyant que les dits travaux seront à la charge du preneur, de sorte que la société TISSERON DEPANNAGE s’est engagée à prendre les locaux dans l’état où ils se trouvaient au moment de son entrée en jouissance et a renoncé à solliciter des travaux de remise en état et ce « même s’ils étaient rendus nécessaires par l’inadaptation des locaux à l’activité envisagée ». Elle soutient en conséquence que la preuve d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance n’est pas établie. Elle ajoute que les travaux électriques nécessaires correspondent à des défauts d’éclairage et à la reprise d’un volet défectueux et ne correspondent pas à de gros travaux au sens de l’article 606 du Code civil.

Elle souligne que les travaux de mise aux normes réalisés par la société TISSERON DEPANNAGE ont été plus onéreux que des travaux nécessaires pour le respect des normes en vigueur, dès lors que cette dernière recherchait en outre à se conformer aux exigences de la société VINCI et qu’étant soumise à la TVA, il ne peut être tenu compte que des montants HT.

Elle conteste le trouble de jouissance allégué et allègue du caractère disproportionné de la demande indemnitaire.

Sur la demande de travaux de construction d’un nouveau bâtiment, elle fait valoir qu’il ne ressort pas des termes du contrat de bail que la société TISSERON DEPANNAGE dispose d’un droit d’en exiger la réalisation.

Elle soutient que l’abandon de la SCI LA FAUVETTE de son projet de construction d’un nouveau local constitue un avantage certain pour la SAS TISSERON DEPANNAGE, qui continue de pouvoir disposer de 450 m² de local commercial, au lieu d’un local de 150 m² qui devait s’y substituer.

Elle souligne que le bail ne prévoit en aucun cas le caractère d’extension ou d’annexe du nouveau bâtiment vis-à-vis du premier, auquel cas la clause n’aurait pas prévu de déménagement d’un local vers un autre.

Elle estime que les parties se rejoignent sur l’impossibilité de poursuivre le déplacement de la société TISSERON DEPANNAGE dans un nouveau local de 150m² pour l’exercice de son activité, de telle sorte qu’aucune demande d’exécution forcée ne peut être formulée faute d’accord contractuel à ce propos.

Elle conteste l’existence d’un préjudice de jouissance et précise que le loyer fixé est destiné à couvrir l’occupation du local actuel de sorte qu’il devrait être révisé à la hausse ou à la baisse selon la superficie de l’espace occupé.

Elle soulève le caractère particulièrement disproportionné des demandes indemnitaires qu’elle estime non fondées alors que le preneur exerce son activité dans les locaux depuis 2015 de façon continue.

Elle soutient que la société TISSERON occupe illégalement les terrains adjacents appartenant au bailleur, où sont entreposés des véhicules. Elle souligne n’avoir jamais autorisé cette occupation dont il résulte un trouble manifestement illicite. Elle ajoute qu’aucun écrit ne vient corroborer l’affirmation d’un prêt à usage sur les parcelles adjacentes au terrain soumis à bail et qu’elle sollicite depuis 2019 le retrait des véhicules de ses parcelles et leur dépollution.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail commercial, elle expose que le débiteur n’a procédé qu’au règlement du principal dans le délai légal d’un mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise et qu’à défaut, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail est justifié au regard des manquements du locataire à ses obligations.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 septembre 2024.

MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux, mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

— sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture.

Les parties s’étant accordées à l’audience pour solliciter le rabat de l’ordonnance de clôture et demander que l’affaire soit retenue et plaidée, admettant que le principe du contradictoire a été respecté en l’espèce, il convient d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture du 24 septembre 2024, pour admettre les conclusions échangées après cette date.

— sur l’obligation de délivrance conforme et les demandes au titre des travaux de mise aux normes.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent

L’article 1720, alinéa 1er, ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

En application de ces dispositions, le bailleur doit mettre à la disposition du preneur le local et ses accessoires et lui permettre d’exploiter les lieux conformément à la destination envisagée, en réalisant les travaux de mise en conformité exigés par l’exercice de l’activité du preneur.

En matière de bail commercial, les article 1719 et 1720 du code civil ne sont pas d’ordre public et il est donc possible d’y déroger par des clauses particulières.

*Sur les dépenses liées à l’obtention de l’agrément VINCI.

En l’espèce le bail commercial vise l’activité « d’achat, vente, entretien, réparation mécanique, tôlerie, peinture, remorquage de tous véhicules automobiles, ainsi que tous commerces et services dépendant de cette activité à l’exclusion de tout autre ».

Il convient de relever que ladite clause ne mentionne pas l’activité particulière de dépannage sur autoroute nécessitant l’agrément de la société VINCI. En conséquence, les travaux devenus nécessaires en raison de la demande d’agrément formulée par le preneur auprès de VINCI, pour une activité particulière différente de la destination des lieux prévue au bail, ne sont pas imputables au bailleur.

*Sur les dépenses liées à l’activité visée au bail.

Le bailleur s’oppose à la prise en charge des travaux au motif qu’en application des clauses du bail, les dépenses inhérentes à la mise en conformité des locaux doivent être supportées par le preneur.

Le preneur allègue du caractère « non écrit » desdites stipulations, en vertu de l’article L. 145-15 du code de commerce.

En l’espèce, l’article 6 du contrat de bail intitulé « état des lieux » stipule que « le preneur prendra les lieux loués dans l’état où il se trouveront au moment de son entrée en jouissance, et sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d’équipement supplémentaire, ou travaux quelconques, même s’ils étaient rendus nécessaires par l’inadaptation des locaux à l’activité envisagée, par la vétusté, ou par des vices cachés », et que « les parties conviennent que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre l’immeuble loué et les équipements ou installations compris dans la location, en conformité avec la règlementation existante (lois, décrets, arrêtés, etc.) sera exclusivement supportée par le preneur ».

L’article 10 du contrat de bail, intitulé « travaux en cours de bail » prévoit que les parties conviennent que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre l’immeuble loué et les équipements ou installations dans la location (climatisation, chauffage) en conformité avec la règlementation existante ou suivant l’autorisation de travaux pour les aménagements intérieurs sera exclusivement supportée par le preneur. Le preneur s’engage à prendre à sa charge tous les travaux afférents à l’individualisation et l’entretien du compteur d’eau et du compteur d’électricité. Le preneur accepte de prendre en charge l’ensemble des travaux, aménagements et équipements divers nécessaires pour répondre aux exigences de la règlementation en vigueur, sans que le bailleur puisse être inquiété à ce sujet.

L’article 12 du même contrat rappelle que le bailleur conserve à sa charge les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ainsi que celles visées par l’article L.145-40-2 du code de commerce et aux articles R.145-35 et suivants du code de commerce.

En application des dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce, le contrat de bail ne peut mettre à la charge du locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations.

Il ressort de ces dispositions contractuelles que les parties ont décidé conventionnellement d’une répartition de la charge des travaux de mise aux normes aux termes de clauses visant expressément tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre l’immeuble loué et les équipements ou installations compris dans la location, en conformité avec la règlementation existante.

Une telle clause décharge expressément le bailleur du coût des travaux de mise en conformité des locaux, sauf en ce qui concerne les travaux de mise en conformité relevant des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil qui ne peuvent être mis à la charge du preneur.

Il s’ensuit que le bailleur doit prendre à sa charge les grosses réparations.

L’expert judiciaire indique dans son rapport, qu’à la date du 4 septembre 2015, date d’entrée dans les lieux, les locaux n’étaient pas conformes en ce qui concerne l’accessibilité handicapés depuis une place de parking, la réalisation d’une micro station permettant l’évacuation des effluents sans polluer, l’absence de lave-main et le mauvais emplacement de la porte du sanitaire handicapé, l’absence d’alarme incendie, l’absence d’éclairage secours, la défectuosité des volets roulants électriques, l’absence d’étanchéité des menuiseries et du joint entre bâtiments ainsi que l’absence de bacs de rétention étanches. L’expert chiffre à la somme de 58.000 € le coût des travaux devant être réalisés pour la mise en conformité avec l’activité visée au bail.

Les travaux d’accessibilité handicapés consistant en la création d’une place de parking et son accès au bâtiment ne seront pas retenus comme grosses réparations en ce qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble. Il en sera de même de la mise aux normes des sanitaires, de l’installation électrique, et du défaut d’étanchéité des menuiseries qui relèvent des réparations d’entretien.

La création d’une micro station d’évacuation des effluents, et les travaux liés à la mise en place de bacs de rétention étanches doivent s’analyser comme des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, en ce qu’elles constituent des éléments essentiels du système de dépollution, obligatoires pour l’exercice de l’activité et intrinsèquement liés à la structure de l’immeuble.

L’expert a retenu au titre des travaux de réalisation d’une microstation un coût de 19.000 € HT à la charge du bailleur.

L’expert a également évalué le coût des travaux réalisés par le preneur pour la création d’une dalle en béton et d’appentis nécessaires à l’accueil des bacs de dépollution à la somme de 2000 € HT. Il précise que le preneur a également réglé la somme de 3000 euros au titre de l’installation desdits bacs.

En conséquence, la SCI LES FAUVETTES sera condamnée à payer à la société TISSERON DEPANNAGE la somme de 5000 € en remboursement du coût des grosses réparations déjà réalisées, ainsi que la somme de 19.000 € au titre des travaux restant à réaliser.

A l’appui de ses demandes indemnitaires, la société TISSERON DEPANNAGE qui a continué à exercer son activité dans les lieux, ne justifie pas du préjudice de jouissance allégué et sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

— sur la demande de réalisation de travaux d’édification d’un nouveau bâtiment.

Les parties s’opposent sur l’interprétation de l’article 2 du contrat de bail commercial.

Aux termes de cette clause intitulée « désignation du bien », les locaux loués sont constitués par un bâtiment d’une superficie de 440 m2 et un terrain attenant de 3371 m, « il est ici précisé que le bailleur va construire un nouveau bâtiment d’une superficie de 150 m2 sur cette parcelle dans un délai de 6 mois à compter des présentes et que ce bâtiment sera loué en lieu et place de celui énoncé ci avant. Ce bâtiment sera aux normes handicapées pour la partie accessible au public. Le preneur accepte expressément et sans réserve de se déplacer dans ce nouveau bâtiment dans le délai de deux mois suivant la réception du bâtiment. En outre, à l’occasion de ces travaux, la superficie de la parcelle susmentionnée sera modifiée, ce que le preneur accepte d’ores et déjà ».

La société TISSERON soutient que la commune intention des parties était la mise à disposition de ces nouveaux locaux comme une annexe du bâtiment existant, au regard de la demande de permis de construire figurant en annexe 1 du contrat de bail sur laquelle figure la mention « extension ».

La SCI LA FAUVETTE fait valoir que la mention de travaux d’extension dans la demande de permis de construire ne saurait générer un droit pour le preneur de s’en prévaloir, la clause du bail ne mettant aucune obligation à sa charge.

L’article 1188 du code civil dispose que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Aux termes de l’article 1190 du code civil, dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé.

L’article 1192 du code civil ajoute qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l’espèce, il n’est pas contestable que la clause litigieuse est claire et précise. L’utilisation du terme « extension » figurant sur la demande de permis de construire annexée au bail ne peut être considérée comme une source d’ambigüité, alors que le contrat prévoit explicitement un déménagement d’un local à l’autre et une location du nouveau bâtiment « en lieu et place » de l’autre.

L’absence de réclamation du preneur pendant plus de 3 ans, après l’expiration du délai de 6 mois mentionné pour la construction du nouveau bâtiment, confirme la commune intention des parties de ne pas imposer d’obligation de construction au bailleur.

Sauf à dénaturer les termes du contrat, il convient de dire que la clause du bail litigieuse ne met aucune obligation de construction à la charge du bailleur et que la construction envisagée par les parties ne pouvait porter que sur un bâtiment de 150 m2 devant se substituer au bâtiment existant.

Il y a donc lieu de rejeter les demandes de la société TISSERON DEPANNAGE tendant à voir condamner la SCI LA FAUVETTE à réaliser des travaux d’extension du local loué et à l’indemniser pour le trouble de jouissance résultant de la non réalisation desdits travaux d’extension.

— sur l’occupation des parcelles cadastrées C[Cadastre 2]/C[Cadastre 3]

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge de mettre fin par l’autorisation de l’expulsion dudit occupant.

En l’espèce, il est constant que la Société TISSERON DEPANNAGE occupe les parcelles cadastrées C[Cadastre 2]/C[Cadastre 3] appartenant à la SCI LA FAUVETTE. Le débat porte sur l’existence ou non d’un titre d’occupation au profit de la Société TISSERON DEPANNAGE, cette dernière alléguant d’un prêt à usage consenti par la SCI LA FAUVETTE.

En application de l’article 1875 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi. Aux termes de l’article 1888 du code civil, le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée.

Le prêt à usage ne se présume pas et il appartient à celui qui s’en prévaut d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il appartient donc à la Société TISSERON DEPANNAGE, qui allègue de l’existence d’un commodat, d’établir en premier lieu la remise de la chose à l’emprunteur et en second lieu la volonté commune des parties de s’engager dans un prêt à usage.

En l’espèce, il ressort des constatations de l’expert judiciaire et des constats d’huissiers des 5 décembre 2018 et 26 novembre 2019 et 7 février 2024, que depuis la prise à bail de la parcelle C[Cadastre 1] par la société TISSERON DEPANNAGE, cette dernière occupe également les terrains adjacents cadastrés C[Cadastre 2] et C [Cadastre 3].

L’exploitation antérieure, par le garage [G], des parcelles litigieuses pour y entreposer des véhicules, ne démontre pas l’intention de la SCI LA FAUVETTE, gérée par M. [G], de mettre à disposition du nouvel exploitant du garage les parcelles adjacentes à titre gratuit, alors que l’intention libérale ne se présume pas.

Outre que la société TISSERON DEPANNAGE ne démontre pas l’intérêt pour la SCI la FAUVETTE de consentir un prêt à usage sur les parcelles litigieuses, l’absence de revendication écrite de la SCI LA FAUVETTE pendant plus de deux ans ne permet pas plus d’établir la volonté de cette dernière de laisser à disposition, à titre gratuit, à la Société TISSERON DEPANNAGE la jouissance des parcelles, tandis que les réclamations ultérieures démontrent sans ambiguïté l’absence de toute intention libérale.

La nécessité de disposer d’un terrain pour entreposer les véhicules, attachée à l’exercice de l’activité de dépannage automobile, ne permet pas plus d’établir l‘intention contractuelle de la SCI LA FAUVETTE.

En l’absence de toute preuve d’une intention contractuelle des parties, il sera constaté que la Société TISSERON DEPANNAGE est occupante sans droit ni titre des parcelles C.[Cadastre 2] et C.[Cadastre 3].

En conséquence, il convient de condamner la société TISSERON DEPANNAGE à procéder à l’enlèvement des véhicules stockés sur lesdites parcelles et dire que passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 200 € par jour de retard.

— Sur l’indemnité d’occupation.

Aux termes de l’article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer;

La société TISSERON DEPANNAGE, occupante sans droit ni titre, cause un préjudice au propriétaire.

En conséquence, il convient de réparer ce dommage en fixant une indemnité d’occupation mensuelle égale à 500 €, à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, et il y a lieu de condamner la société TISSERON à payer ladite indemnité d’occupation à la SCI LA FAUVETTE.

— sur la résiliation du bail commercial.

En application de l’article L.145-1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 1343-5 du code civil permet d’accorder au débiteur impécunieux des délais de paiement, compte tenu de sa situation et en considération des besoins du créancier, sans pouvoir excéder deux ans.

Le commandement de payer la somme de 4831,19 € a été délivré au preneur le 11 juin 2024.

Il est établi par les pièces versées aux débats que la société TISSERON DEPANNAGE a réglé l’intégralité des sommes visées au commandement par un premier paiement, intervenu le 26 juin 2024 pour le principal, et un deuxième versement du 7 octobre 2024 de 156,40 € au titre des frais d’acte.

S’il en résulte que les causes du commandement n’ont pas été remplies dans le délai légal d’un mois, il convient toutefois de suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire et dire que la société TISSERON s’étant libéré de sa dette, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

— Sur les demandes accessoires.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Chaque partie succombant partiellement en ses demandes, il y a lieu de dire que les dépens seront partagés par moitié, en ce compris les frais d’expertise.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, eu égard à la solution apportée au litige, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des deux parties.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et que rien, en l’espèce, ne justifie d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

ORDONNE le rabat de l’ordonnance de clôture du 24 septembre 2024, et fixe la clôture des débats au jour des plaidoiries,

CONDAMNE la SCI LA FAUVETTE à payer à la SARL TISSERON DEPANNAGE la somme de 19.000 € au titre des travaux de mise en conformité à réaliser,

CONDAMNE la SCI LA FAUVETTE à payer à la SARL TISSERON DEPANNAGE la somme de 5000 € au titre du remboursement des travaux de mise en conformité déjà réalisés,

DEBOUTE la SARL TISSERON DEPANNAGE de ses demandes de condamnation de la SCI LA FAUVETTE à réaliser des travaux d’extension du local loué et à l’indemniser pour le trouble de jouissance résultant de la non réalisation desdits travaux d’extension,

DEBOUTE la SARL TISSERON DEPANNAGE de ses demandes de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

DIT que la SARL TISSERON DEPANNAGE est occupante sans droit ni titre des parcelles C.[Cadastre 2] et C.[Cadastre 3] sur la commune de [Localité 4],

CONDAMNE la SARL TISSERON DEPANNAGE à procéder à l’enlèvement des véhicules stockés sur les parcelles C[Cadastre 2] et C[Cadastre 3] commune de [Localité 4], dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 200 € par jour de retard,

CONDAMNE la SARL TISSERON DEPANNAGE à payer à la SCI LA FAUVETTE une indemnité d’occupation égale à 500 €, à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à libération effective des parcelles C[Cadastre 2] et C[Cadastre 3],

SUSPEND rétroactivement les effets de la clause résolutoire,

CONSTATE le paiement par la SARL TISSERON DEPANNAGE de l’intégralité des causes du commandement du 11 juin 2024,

DIT que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que les dépens seront partagés par moitié, en ce compris les frais d’expertise.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Florence LE-GAL