Tribunal Judiciaire de Marseille, Jex, 6 mai 2025, n° 24/11194

TJ Marseille 6 mai 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution de l'obligation par le syndicat des copropriétaires
La cour a constaté que le syndicat des copropriétaires n'a pas justifié d'aucune difficulté technique ou cause extérieure l'ayant empêché d'exécuter l'obligation, et a donc liquidé l'astreinte à la somme de 100.000 euros.
Accepté
Nécessité d'une nouvelle astreinte en raison de l'inexécution persistante
La cour a jugé qu'une nouvelle astreinte de 1.100 euros par jour de retard était justifiée en raison de l'urgence et de la nécessité de procéder aux travaux.
Accepté
Droit à la dispense de participation aux frais de procédure
La cour a statué en faveur de la dispense de la société [Adresse 9] de toute participation aux frais de procédure, conformément à la loi.
Accepté
Droit au remboursement des frais irrépétibles
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à payer une somme équitable au titre des frais irrépétibles exposés par les demanderesses.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, jex, 6 mai 2025, n° 24/11194
Numéro(s) :	24/11194
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Gauthier DE LA PANOUSEBenjamin NAUDINRémy STELLA
Cabinet(s) :	DEFENZ
Parties :	S.A.R.L. ASISEA, S.A.S. [ Adresse 9 ] c/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' ENSEMBLE IMMOBILIER [ Adresse 2 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

DOSSIER : N° RG 24/11194 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5O2T

MINUTE N° : 25/

Copie exécutoire délivrée le 06 mai 2025

à M^e STELLA

Copie certifiée conforme délivrée le 06 mai 2025

à M^e NAUDIN

Copie aux parties délivrée le 06 mai 2025

JUGEMENT DU 06 MAI 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame DESMOULIN, Vice-Présidente,

GREFFIER : Madame KELLER, Greffier

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 04 Mars 2025 du tribunal judiciaire de MARSEILLE, tenue par Madame DESMOULIN, Vice-Présidente, juge de l’exécution par délégation du président du tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame KELLER, Greffier.

L’affaire oppose :

DEMANDERESSES

S.A.S. [Adresse 9],

société immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Marseille sous el numéro 392 499 794

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. ASISEA,

sous l’enseigne “Le Fioupelan”, société immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Marseille sous le numéro 879 139 533

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 2],

domicilié C/ L’AGENCE IMMOBILIERE TARIOT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Maître Benjamin NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Maître Gauthier DE LA PANOUSE, avocat au barreau de MARSEILLE

Al’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 06 Mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

NATURE DE LA DECISION : Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

La société [Adresse 9] est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] des lots n° 3,4, 15 et 16. Elle a donné à bail commercial à la société ASISEA les lots n°3 et 16 dans lesquels elle exerce sous l’enseigne “Le Fioupelan” une activité de restauration. Cette dernière se plaint de dégâts des eaux.

Par ordonnance en date du 26 juillet 2024 le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a notamment

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] à remplacer toutes les parties de la chute d’eau usée qui n’ont pas été remplacées depuis un an de l’immeuble [Adresse 5] et ce dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance

— faute d’exécution spontanée de l’obligation passé ce délai condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] à payer à la société [Adresse 9] et à la société ASISEA une astreinte de 1.000 euros par jour de retard et pendant 4 mois

— condamné [Y] [F] à laisser libre accès à l’appartement du R+4 du [Adresse 5] à toute entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] pour la réalisation des travaux ordonnés ci-dessus et ce à première demande

— condamné la SCI ROCA EUROMED à laisser libre accès à l’appartement du R+5 du [Adresse 5] à toute entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] pour la réalisation des travaux ordonnés ci-dessus et ce à première demande

— condamné la SCI [V] à laisser libre accès à l’appartement du R+4 du [Adresse 5] à toute entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] pour la réalisation des travaux ordonnés ci-dessus et ce à première demande

— condamné [B] [M] à laisser libre accès à l’appartement du R+4 du [Adresse 5] à toute entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] pour la réalisation des travaux ordonnés ci-dessus et ce à première demande

— et pour ce faire disons que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] pourra aviser [Y] [F], la SCI ROCA EUROMED, la SCI [V] et [B] [M] par tout moyen sous réserve de justifier de la bonne réception de cet avis par son destinataire et devra respecter un délai de prévenance de 24h

— faute d’exécution spontanée de l’obligation passé ce délai condamné [Y] [F], la SCI ROCA EUROMED, la SCI [V] et [B] [M] à payer à la société [Adresse 9] et à la société ASISEA une astreinte de 500 euros par jour de retard et pendant 4 mois

— dispensé la société [Adresse 9] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Cette décision a été signifiée au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] le 13 août 2024. Aucun appel n’a été interjeté.

Selon acte d’huissier en date du 8 octobre 2024 la société VIEUX PORT INVESTISSEMENTS et la société ASISEA ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] à comparaître devant le juge de l’exécution de [Localité 8].

A l’audience du 4 mars 2025 la société [Adresse 9] et la société ASISEA ont, par conclusions réitérées oralement, demandé de

— liquider l’astreinte à la somme de 122.000 euros et condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] au paiement de pareille somme

— fixer une astreinte définitive d’un montant de 1.500 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement et pendant 4 mois

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] de ses demandes

— dispenser la société [Adresse 9] de toute dépense commune des frais de procédure induits par la présente instance en application de l’article 101 de la loi du 10 juillet 1965

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] à leur payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Par conclusions réitérées oralement, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] a demandé de

— débouter la société VIEUX PORT INVESTISSEMENTS et la société ASISEA de leurs demandes

— condamner la société [Adresse 9] et la société ASISEA à lui verser la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— subsidiairement réduire à de plus justes proportions les demandes.

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance et aux conclusions pour connaître des faits, moyens et prétentions des parties.

MOTIFS

Sur la liquidation de l’astreinte :

Aux termes de l’article L131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

Il est constant que l’astreinte tend, dans l’objectif d’une bonne administration de la justice, à assurer l’exécution effective des décisions de justice dans un délai raisonnable. Il incombe donc au juge appelé à liquider cet astreinte, en cas d’inexécution totale ou partielle de l’obligation, de tenir compte des difficultés rencontrées par le débiteur pour l’exécuter et de sa volonté de se conformer à l’injonction. Il est également tenu d’apprécier, de manière concrète, s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] avait jusqu’au 21 août 2024 pour remplacer toutes les parties de la chute d’eau usée qui n’ont pas été remplacées depuis un an de l’immeuble [Adresse 5].

S’agissant d’une obligation de faire, il lui appartient de prouver qu’il a respecté son obligation.

Pour justifier de l’exécution de son obligation le syndicat des copropriétaires produit

— une facture établie par la société RESOBAT TECH du 18 juillet 2024 attestant de la réalisation de travaux de plomberie en urgence sur colonne [Localité 7] EV fissurée depuis le plafond au 4è étage jusqu’au plancher du 4è étage

— une facture établie par la société RESOBAT TECH du 31 juillet 2024 attestant de la réalisation de travaux de plomberie supplémentaires au 4è étage

— une facture établie par la société RESOBAT TECH du 28 août 2024 attestant de la réalisation de travaux de plomberie

— un devis établi par la société RESOBAT TECH du 25 septembre 2024 afférent à la réalisation de travaux de reprise de la colonne [Localité 7]/EV 3è étage chez Mme [J]

— un devis établi par la société RESOBAT TECH du 26 février 2025 afférent à la réalisation de travaux de plomberie colonne RDC jsuqu’au R+5.

Si ces pièces démontrent que le syndicat des copropriétaires ne s’est effectivement pas désintéressé du litige et que des travaux partiels ont été réalisés, pour autant l’obligation n’a pas été exécutée alors que l’urgence a été rappelé à maintes reprises par l’expert judiciaire en raison du risque de fermeture du restaurant, du risque pour la sécurité des personnes et de la nécessité d’y procéder pour s’assurer dans le cadre des opérations expertales des causes des dégats des eaux subis par la société ASISEA (mails des 20 et 21 février 2025 adressés aux conseils des parties).

Il s’ensuit que l’astreinte doit être liquidée à la somme de 100.000 euros, puisque le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune difficulté technique ou cause extérieure l’ayant empêché d’exécuter l’obligation mise à sa charge, étant rappelé que l’astreinte a uniquement un but comminatoire et est destinée à impressionner le débiteur pour le contraindre à s’exécuter mais n’a aucunement vocation à le punir ni à indemniser le créancier d’un préjudice.

Dès lors le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] sera condamné à payer cette somme à la société [Adresse 9] et la société ASISEA.

Sur la fixation d’une nouvelle astreinte :

Selon l’article L131-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

Il est constant que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] n’a pas donné suite à l’injonction qui lui a été donnée. L’astreinte fixée dans l’ordonnance de référé avait une durée limitée.

La lecture du pré rapport de l’expert rappelle l’uregnce et la nécessité absolue de remplacer toutes les parties de la chute d’eau usée qui n’ont pas été remplacées depuis un an.

Au vu de ces éléments, il échet d’assortir l’ordonnance de référé d’une nouvelle astreinte provisoire (le prononcé d’une astreinte définitive n’étant pas justifié) journalière de 1.100 euros laquelle commencera à courir 1 mois après la signification du présent jugement pour laisser un délai utile au syndicat des copropriétaires de mandater les entreprises en charge des travaux et pendant 4 mois.

Sur les autres demandes :

Au visa du deuxième alinéa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société [Adresse 9] sera dispensée de toute participation à la dépense des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2], succombant, supportera les dépens de la procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2], tenu aux dépens, sera condamné à payer à la société VIEUX PORT INVESTISSEMENTS et la société ASISEA une somme qu’il paraît équitable d’évaluer à 2.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elles ont dû exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition du public au greffe,

Liquide l’astreinte ordonnée par le juge des référés dans son ordonnance en date du 26 juillet 2024 à la somme de 100.000 euros ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] à payer cette somme à la société [Adresse 9] et la société ASISEA ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] à remplacer toutes les parties de la chute d’eau usée qui n’ont pas été remplacées depuis un an de l’immeuble [Adresse 5] et ce dans un délai de 1 mois à compter de la signification de la présente décision ;

Dit que passé ce délai, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] sera condamné à payer à la société [Adresse 9] et à la société ASISEA une astreinte de 1.100 euros par jour de retard et pendant 4 mois ;

Dispense la société [Adresse 9] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] aux dépens ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2] à payer à la société VIEUX PORT INVESTISSEMENTS et la société ASISEA la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et le juge de l’exécution a signé avec le greffier ayant reçu la minute.

Le greffier Le juge de l’exécution