TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Décembre 2025

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame BONNEVILLE, Greffière

Débats en audience publique le : 13 Octobre 2025

GROSSE :

Le 16 Décembre 2025

à M^e Marie-Ange MATTEI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 Décembre 2025

à M^e Rémy DURIVAL

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01975 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6H5R

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [P]

né le 27 Juillet 1972 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-13055-2025-00258 du 03/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représenté par M^e Rémy DURIVAL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2019, l’OPH 13 Habitat a donné à bail à M. [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 282 euros, outre une provision sur charges.

Invoquant des désordres et dysfonctionnements l’empêchant de jouir paisiblement du logement, M. [P] a, par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, fait assigner le bailleur devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de le condamner à lui payer :

La somme de 3.385,37 euros au titre du remboursement des loyers de novembre 2019 à août 2020, 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance, 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre 2025 à laquelle le demandeur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

L’OPH 13 Habitat, représenté par son conseil, s’est référé à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande au tribunal de :

Débouter M. [P] de l’ensemble de ses demandes, Le condamner à lui payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes de M. [P] L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. […]

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [P] soutient qu’il n’a pas pu habiter dans le bien donné à bail avant la fin du mois d’août 2020 dans la mesure où le logement n’était pas équipé d’un disjoncteur électrique et où le chauffe-eau était hors service.

Il ajoute qu’il a été contraint de se faire héberger par un ami et de se domicilier au Centre communal d’action sociale (CCAS).

Il expose que les nombreux désordres (absence d’interphone fonctionnel, absence de son nom sur l’interphone, carreaux cassés dans les parties communes occasionnant des infiltrations d’eau dans son logement, dégâts des eaux, panne de l’électro-aimant de la porte d’entrée de l’immeuble et pannes régulières de l’ascenseur) l’empêchent de jouir paisiblement du bien.

S’agissant de l’impossibilité d’occuper le logement entre la conclusion du bail et le mois d’août 2020 en raison de l’absence de disjoncteur électrique et de chauffe-eau fonctionnel, il sera relevé que le demandeur ne se fonde que sur ses propres courriers qui auraient été adressés au bailleur, mais dont la preuve de l’envoi n’est pas produite.

Il se fonde également sur ceux établis par une personne de l’Association de soutien à la médiation et aux antennes juridiques (ASMAJ) qui ne font que relater les doléances de M. [P] sans produire aucune pièce relative à l’état du logement.

Au surplus, ni le bail ni l’état des lieux d’entrée ne relèvent l’absence de disjoncteur électrique ou un chauffe-eau hors service.

L’OPH 13 Habitat produit l’ensemble des réclamations formulées par M. [P] entre son entrée dans les lieux et le mois d’août 2020 et il ne peut qu’être constaté que les diverses demandes au cours de cette période tendent au contraire à démonter qu’il occupait le logement.

Ainsi que le souligne l’OPH 13 Habitat, les deux attestations établies par M. [Y] le 18 février 2022 et le 14 février 2023, outre le fait qu’elles visent une période différente (jusqu’à fin août 2020 dans l’attestation de 2022 et jusqu’à juillet 2020 dans l’attestation de 2023), ne peuvent qu’interroger dans la mesure où l’adresse du domicile du témoin est différente de celle à laquelle M. [P] aurait été hébergé, sans que ce dernier ne s’explique sur ce point.

Il sera également relevé qu’il existe une contradiction manifeste entre le fait de soutenir qu’il a été hébergé par un ami à cette période tout en soutenant qu’il a dû élire domicile au CCAS, ce d’autant, comme le souligne le bailleur, que l’attestation de domicile produite concerne une période commençant à courir avant la conclusion du bail (à partir du 9 juillet 2019).

S’agissant des désordres qui empêcheraient M. [P] de jouir paisiblement des lieux, là encore, ce dernier se fonde sur ses propres courriers, dont il n’est pas même établi qu’ils ont bien été envoyés au bailleur à l’exception d’un accusé de réception daté du 22 septembre 2022.

Au surplus, aucune période précise n’est établie notamment concernant les dégâts des eaux allégués, étant relevé que les demandes semblent commencer dès son entrée dans le logement alors que pour la période allant jusqu’à août 2020, M. [P] explique ne pas avoir vécu sur les lieux et sollicite d’ailleurs une réparation de son préjudice liée à l’impossibilité de vivre sur place.

Les photographies produites par M. [P], dont on ignore à quelle date et dans quelles circonstances elles ont été prises, ne rapportent pas davantage la preuve des désordres allégués.

Enfin, M. [P], qui fait état de plusieurs dégâts des eaux et de désordres dans les parties communes liés à des carreaux cassés et un ascenseur qui ne fonctionnait pas pendant deux mois (à une période qui n’est pas précisée) ne produit aucun échange qu’il a pu avoir avec son assureur relativement aux dégâts des eaux, ni attestation de ses voisins concernant les parties communes.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que M. [P], qui ne rapporte pas la preuve des manquements allégués du bailleur à ses obligations, sera débouté des demandes.

Sur les demandes accessoires

M. [P], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il n’apparait pas équitable de condamner le demandeur au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles, étant souligné que M. [P] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déboute M. [U] [P] de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute l’OPH 13 Habitat de sa demande au titre des irrépétibles ;

Laisse les dépens à la charge de M. [U] [P] ;

Rappelle que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 16 décembre 2025.

La Greffière La Juge