TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 07 Mai 2025

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier : M. MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Avril 2025

N° RG 24/02684 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5AP6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. NATIONAL, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Yann PREVOST de la SELARL PREVOST & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

S.A.S. FONCIA , dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [H] [S], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-david WEILL, avocat au barreau de MARSEILLE

PARTIE INTERVENANTE

S.A.S. FONCIA [Localité 7] , dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI NATIONAL est propriétaire du lot 1 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, situé [Adresse 1], qu’elle loue à l’association Clinadent Marseille National.

M. [T] [C] est propriétaire des lots 2 et 3.

M. [H] [S] est propriétaire des lots 4, 5, 6, 7 et 8.

A la suite de visites techniques réalisées le 20 décembre 2023 et 10 janvier 2024 au cours desquelles ont été constatés des désordres structurels touchant à la solidité du bâtiment et dysfonctionnements des équipements communs entraînant un risque sérieux pour la sécurité des occupants et du public, la ville de [Localité 7] a, par courrier du 19 janvier 2024, attiré l’attention du syndic de copropriété sur la nécessité de remédier définitivement à cette situation de danger et sollicité la communication des mesures envisagées pour mettre fin à tout danger.

Un rapport d’expertise a été réalisé par la société Massilia Ingénierie le 20 décembre 2023.

Un procès-verbal de constat a été réalisé par Me [B], commissaire du Justice les 3 et 6 mai 2024.

Par assignation du 1er juillet 2024, la SCI NATIONAL a fait attraire M. [H] [S] et la SAS FONCIA, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Enjoindre à M. [S] de réaliser tout travaux dans ses lots 5, 6, 7 et 8 nécessaires à faire cesser les atteintes aux parties communes de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], et cela sous astreinte de 1500 euros par jour de retard dès signification de l’ordonnance à intervenir sur une période de trois mois, Le condamner à régler les honoraires du maître d’œuvre choisi par la requérante, avec une mission complète, afin de superviser la réalisation des travaux et de s’assurer de leur conformité aux règles de l’art et qu’ils sont de nature à remédier aux atteintes causées aux parties communes, Le condamner à régler à la SCI NATIONALLa somme de 10000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice moral, La somme de 1000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice matériel, Enjoindre à la société FONCIA sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir de : Communiquer l’ensemble des procès-verbaux d’assemblée générale tenue depuis son entrée en fonction, Convoquer dans les plus brefs délais une assemblée générale, avec notamment pour objet de voter les travaux nécessaires à la réparation des parties communes et de procéder aux appels de fonds nécessaires à leur financement, Se réserver la liquidation de l’astreinte, Condamner solidairement tout succombant à payer à la SCI NATIONAL la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens.

A l’audience du 4 avril 2025, la SCI NATIONAL, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions, demande de :

Enjoindre à M. [S] de réaliser tout travaux dans ses lots 5, 6, 7 et 8 nécessaires à faire cesser les atteintes aux parties communes de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], et cela sous astreinte de 1500 euros par jour de retard dès signification de l’ordonnance à intervenir sur une période de trois mois, Le condamner à régler les honoraires du maître d’œuvre choisi par la requérante, avec une mission complète, afin de superviser la réalisation des travaux et de s’assurer de leur conformité aux règles de l’art et qu’ils sont de nature à remédier aux atteintes causées aux parties communes, Le condamner à régler à la SCI NATIONALLa somme de 10000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice moral, La somme de 3000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice matériel, Enjoindre à Foncia de convoquer dans les plus brefs délais une assemblée générale, avec notamment pour objet de voter les travaux nécessaires à la réparation des parties communes, et de procéder aux appels de fonds nécessaires à leur financement, Enjoindre Foncia à communiquer les comptes actuels de la copropriété, Se réserver la liquidation de l’astreinte, Condamner solidairement tout succombant à payer à la SCI NATIONAL la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle conteste la prescription de son action, considérant que les préjudices qu’elle invoque trouvent leur origine dans des désordres qui se sont aggravés au fil du temps, en raison de l’inaction et des manquements persistants de M. [S]. Le caractère continu des préjudices ainsi que leur aggravation excluent donc la prescription.

Elle ne s’oppose pas à l’intervention volontaire de la société Foncia [Localité 7] mais s’oppose à la mise hors de cause de Foncia Méditerranée.

Elle se fonde sur l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 affirmant qu’un copropriétaire peut agir individuellement pour demander la cessation d’une atteinte aux parties communes. La SCI NATIONAL considère ainsi que le local privatif de M. [S] est le siège de désordres et se situe au niveau de la toiture qui nécessite une rénovation.

Elle fonde sa demande de préjudice sur le risque d’effondrement de l’immeuble et le départ de son locataire lié à la non-conformité des locaux aux normes d’hygiène. Elle argue également d’un préjudice de jouissance affectant les parties communes de l’immeuble, d’un préjudice matériel résultant de l’impossibilité de maintenir en bon état les éléments essentiels de la copropriété et d’un préjudice moral en raison d’une atteinte à son image et sa réputation.

M. [H] [S] dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs et demande de débouter la SCI National de ses demandes et de la condamner à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir, sur le fondement de l’article 2224 du code civil que les faits antérieurs au 1er juillet 2019 sont prescrits.

Il ajoute que la ville de [Localité 7] a prescrit les travaux à réaliser pour éviter la mise en sécurité de l’immeuble et que l’expertise du bureau d’études Massilia Ingénierie permet à la copropriété de choisir une entreprise pour effectuer les travaux de mise en conformité demandés par la ville. Il ajoute que la copropriété a voté aux termes de son assemblée générale du 25 juillet 2024 la désignation du bureau d’étude Massilia Ingénierie et les travaux préconisés.

Il ajoute avoir fait réaliser les travaux dans ses locaux privatifs et soutient qu’aucun préjudice n’est caractérisé.

La SAS FONCIA dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer et demande de déclarer irrecevables les demandes formulées à l’encontre de la SAS Foncia, de recevoir l’intervention volontaire de la société Foncia [Localité 7], de rejeter les demandes formulées à son encontre et de condamner la partie contre laquelle l’action compètera le mieux à verser la somme de 2500€ aux société Foncia [Localité 7] et Foncia outre les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur les demandes formulées à l’encontre de la SAS FONCIA et l’intervention volontaire de la SAS FONCIA [Localité 7] :

Il résulte de l’acte introductif d’instance que la SCI NATIONAL a assigné la SAS FONCIA, immatriculée au RCS de Nanterre pris en son établissement situé [Adresse 5], alors que le syndic de la copropriété située [Adresse 1] est la SAS FONCIA MARSEILLE et antérieurement la SAS FONCIA MEDITERRANEE.

Les demandes formulées à l’encontre de la SAS FONCIA sont donc déclarées irrecevables et il y a lieu de faire droit à l’intervention volontaire de la SAS FONCIA [Localité 7].

Il y a lieu de préciser que la SAS FONCIA MEDITERRANEE n’est pas partie à la cause.

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La SCI NATIONAL, qui effectue dans son exposé des faits, un historique des désordres affectant la copropriété, fonde ses demandes sur les désordres constatés par la société Massilia Ingenerie dans un rapport du 20 décembre 2023 et par la ville de Marseille dans un rapport du 28 décembre 2023. De plus, elle s’appuie sur des désordres relevés dans un rapport de la société PACT de 2012, qui se sont poursuivis jusqu’à présent.

Dès lors, l’action de la SCI NATIONAL ne saurait être prescrite. Il y a lieu de déclarer les demandes de la SCI NATIONAL recevables.

Sur la demande de travaux

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

En l’espèce, la SCI NATIONAL se prévaut notamment d’un trouble manifestement illicite sur les parties commune de l’immeuble, du fait de l’inaction de M. [S].

Elle produit le rapport de la société Massilia Ingenierie du 20 décembre 2023 , réalisé à la demande de la copropriété, mettant en exergue dans l’appartement situé au 2e étage au droit de l’évacuation générale des eaux, un dégât des eaux actif. Il est conclu qu’un confortement est nécessairement avec renforcement de l’appui des poutres bois maitresses par la pose de poutrelles métalliques. Il est également indiqué qu’au regard de l’état de salubrité des équipements dans l’appartement supérieur, il est préconisé une démolition reconstruction des bois d’enfustage et que la douche et les sanitaires dans l’appartement supérieur, origines du dégât des eaux doivent être rénovés.

En outre, la demanderesse produit des procès-verbaux de constat de commissaire de Justice des 3 et 6 mai 2024, mettant en exergue l’existence de désordres dans les parties communes de l’immeuble et les lots privatifs de M. [S].

Toutefois, M. [S] conteste les conclusions du rapport de la société Massilia Ingenerie, établi non contradictoirement.

De plus, ces documents, s’ils attestent de l’existence de désordres, sont insuffisants pour déterminer leur cause et leur imputabilité.

Par courrier du 19 janvier 2024 la ville de [Localité 7] a demandé au syndic de copropriété de lui transmettre dans un délai de 3 mois, tout document utile (PV de l’assemblée générale, diagnostics et études éventuels, préconisations de travaux, planning prévisionnel de travaux etc…) pour informer des mesures envisagées pour mettre fin au danger.

Le rapport de visite technique du 28 janvier 2024 joint au courrier de la ville détaille :

Des désordres constructifs constatés : Dans l’appartement du 2e étage : une dégradation importante du plancher haut de la salle de bain(au droit de la salle de bain du 3e étage droite), pourrissement des enfustage au droit de la conduite d’évacuation des eaux usées, avec risque de chute de matériaux sur les personnes et chute de personnesDans l’appartement du 3e étage droit : décrochement du chauffe-eau, réparations sommaires au niveau de l’évacuation des eaux usées du lavabo avec risque de fuites et dégradations de la structure à l’aplomb, Cage d’escalier : affaissement et défaut de planéité du palier du 1er étage avec risque de chute de personnes, désolidarisation de certains nez de marche et décollement de tommettes, avec risque de chute de personnes, Couverture : présence de nombreux encombrant sur le pan de toiture sur rue avec risque de chute d’éléments sur la voie publique et les personnes, Des dysfonctionnements des équipements communs, Réseaux humides : fuites des canalisations d’eau, pourrissement des enfustages au droit des conduites d’évacuation des eaux usées par droitElectricité : installation de distribution électrique vétuste, très empoussiéré, absence de protection mécanique sur les tableaux de distribution, risque de départ d’incendie lors d’un claquage diélectriquepiquage sauvage au 4e étage droit – instabilité de la protection mécanique du compteur et risque d’une électrisation ou d’une électrocution d’une personne par contact direct avec une partie sous tension

Le rapport conclut à la nécessité de missionner un homme de l’art qualifié afin de réaliser un diagnostic de l’état de conservation des planchers et de la 1ere volée d’escaliers pour établir les préconisations techniques nécessaires aux travaux de réparations définitifs ou de démolition et assureur le bon suivi des travaux (réparation des planchers impactés et confortement des ouvrages dégradés).

Il résulte du procès verbal de l’assemblée générale spéciale du 26 décembre 2024 que le principe de la réalisation de travaux de confortement du plancher R+2 et du palier a été adoptée, de même que le choix de l’entreprise pour réaliser lesdits travaux.

Aucun diagnostic technique, recommandé par le rapport de visite technique de la mairie, n’est en revanche produit.

Il convient d’observer que la SCI NATIONAL indique elle-même dans ses conclusions qu’il est nécessaire d’entrer dans les lieux propriété de M. [S] pour constater l’état des locaux et déterminer les travaux à entreprendre pour faire cesser les fuites d’eau et rétablir l’étanchéité de l’immeuble dans son ensemble.

Il s’en déduit l’absence d’éléments suffisants versés au débat pour déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes des désordres, afin de déterminer les imputabilités et moyens pour y remédier.

En outre, l’ensemble de ces éléments ne permet pas de déterminer, à ce stade, que l’absence de réalisation de travaux dans les parties privatives de M. [S], ont causé un préjudice à la copropriété.

La demande de réalisation de travaux ainsi que la demande subséquente concernant les honoraires du maitre d’œuvre doivent donc être rejetées.

Sur la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

La SCI NATIONAL se prévaut de plusieurs préjudices. Toutefois, en l’état, en l’absence d’éléments suffisants permettant de caractériser les responsabilités encourues, et notamment celles relevant du syndicat des copropriétaires et celles relevant des copropriétaires, le juge des référé, juge de l’évidence, n’est pas en mesure de statuer sur les demandes indemnitaires.

En outre, il y a lieu d’observer que s’agissant du préjudice affectant les parties communes, qui résulterait de l’inaction d’un copropriétaire ou du syndic, les dommages et intérêts doivent être alloués au syndicat des copropriétaires.

Il résulte des débats et de l’examen des pièces produites que la demande se heurte à des contestations sérieuses incontournables. Il ne saurait y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes formulées à l’encontre de la SAS FONCIA

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI NATIONAL demande la SAS Foncia de convoquer dans les plus brefs délais une assemblée générale, avec notamment pour objet de voter les travaux nécessaires à la réparation des parties communes, et de procéder aux appels de fonds nécessaires à leur financement.

Il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 25 juillet 2024, que les travaux suivants ainsi que les modalités de financement ont été votés :

Le principe de la réalisation d’une expertise sur le plancher, confiée au BET Massilia, Le principe de la réalisation d’une expertise sur le pallier du 1er étage, Le principe d’exécution de la phase conception des travaux, Le principe d’exécution de la phase « suivi de chantier »

De même selon procès-verbal d’assemblée générale du 2 octobre 2024, le principe de la réalisation de travaux de toiture ainsi que les modalités de financement ont été adoptés.

Enfin l’assemblée générale du 16 décembre 2024 a voté la réalisation de travaux propres à la réfection du plancher R+2.

Or la SCI NATIONAL ne vise pas spécifiquement la nature des travaux à réaliser afin de remédier aux désordres des parties communes et la demande formulée à l’encontre de la SCI NATIONAL ne peut ainsi prospérer.

S’agissant de la communication des comptes actuels de la copropriété, il y a lieu d’observer que les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023 ont été approuvés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 octobre 2024, et qu’étaient annexés au procès-verbal les états financiers après répartition, les comptes de gestion généraux, la liste des copropriétaires débiteurs et créditeurs ainsi que la répartition individuelle.

S’agissant des comptes de l’année en cours, soit de l’exercice 2024, le syndic a l’obligation d’établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes et de les soumettre au vote de l’assemblée générale.

Aucun texte ne prévoit d’obligation du syndic de copropriété de transmettre les comptes avant la convocation de l’assemblée générale au titre de laquelle les comptes seront soumis au vote.

La demande est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCI NATIONAL est condamnée à payer à M. [H] [S] la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI NATIONAL est condamnée à payer à la SAS FONCIA MARSEILLE la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI NATIONAL, qui succombe à l’instance, supportera les dépens de la présente instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Déclarons les demandes formulées à l’encontre de la SAS FONCIA irrecevables,

Recevons l’intervention volontaire de la SAS FONCIA [Localité 7],

Déclarons recevables les demandes de la SCI NATIONAL,

Rejetons l’ensemble des demandes de la SCI NATIONAL,

Condamnons la SCI NATIONAL à payer à M. [H] [S] et la SAS FONCIA la somme de 800 € chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de la SCI NATIONAL.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT