COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 6

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT me rougon et me tronel

2

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

3

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° : N° RG 21/01183 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NBZM

Pôle Civil section 1

Date : 07 Novembre 2024

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [T] [S] veuve [M]

née le 30 Janvier 1947 à [Localité 12] – ALGÉRIE (99), demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Julien ROUGON, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSES

AXA FRANCE IARD, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 722 057 460, dont le siège social est sis [Adresse 3].

En sa qualité d’assureur de SOLINBAT,

représentée par Maître Sophie ORTAL de la SCP CASCIO,ORTAL, DOMMEE, MARC, DANET, GILLOT, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.C.I. LES VIGNES DE L’ECLUSE, inscrite au R.C.S de MONTPELLIER sous le n° 533 541 439, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.E.L.A.R.L. OCMJ, RCS n°833 698 285, dont le siège social est sis Maître [P] [R], liquidateur SARL JCT – [Adresse 2]

non représentée

S.A.R.L. JCT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Assesseurs : Emmanuelle VEY

Romain LABERNEDE

assistés de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 02 Septembre 2024

MIS EN DELIBERE au 07 Novembre 2024

JUGEMENT : rédigé et signé par Christine CASTAING, première vice-présidente et le greffier et mis à disposition le 07 Novembre 2024

FAITS ET PROCÉDURE

M. [L] [M] était propriétaire d’une parcelle cadastrée [Cadastre 9] d’une superficie de 4423 m² située [Adresse 8] à [Localité 11].

Selon procès-verbal de modification parcelle établi par la SCP BILICKI géomètre expert en date du 27 juillet 2011, la parcelle [Cadastre 9] a été divisée en deux parcelles

— une parcelle DS n° [Cadastre 5] pour 445 m2 ;

— une parcelle DS n° [Cadastre 6] pour 3966 m2.

Selon acte notarié en date du 30 août 2011, Monsieur [L] [M] a vendu à la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE la parcelle DS n° [Cadastre 6] d’une contenance de 39 ares et 66 centiares au prix de 500.000 € payable comme suit :

— à concurrence de 150.000 € payé comptant par la comptabilité du notaire

— le solde du prix soit 350.000 € converti en l’obligation prise par la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE d’édifier sur la parcelle restée la propriété de M. [M], cadastrée DS n° [Cadastre 5], une maison à usage d’habitation dont la livraison devait intervenir au plus tard le 31 août 2012.

Un protocole d’accord est intervenu le 18 septembre 2015 entre la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE et M. et Mme [M] dans le cadre de la réalisation de l’opération immobilière portée par cette SCI dans lequel a été convenu ce qui suit

Article 1 : Monsieur et Madame [M] autorisent la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE à édifier les bâtiments objets de l’opération immobilière à une distance inférieur à 4m de la villa dont ils sont propriétaires sur la parcelle section DS [Cadastre 5]

Article 2 : les parties conviennent de procéder aux échanges de parcelles :

. M. et Mme [M] cèdent à la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE une parcelle référencée C d’une surface de 27 m² et une parcelle référencée B d’une superficie de 5m².

. la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE cède une parcelle cadastrée [Cadastre 10] d’une superficie de 60m².

Les parties agréent que cette cession est consentie sans soulte de part et d’autre.

Lesdits échanges seront constatés par acte authentique (…)

Article 3 : M. et Mme [M] donnent leur autorisation pour que la SCI entreprenne toutes les démarches concernant la modification cadastrale selon le plan annexé.

Article 4 : M. et Mme [M] renoncent à exercer quelque action que ce soit à l’encontre de la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE et plus particulièrement M. et Mme [M] renoncent à tout recours contre le permis de construire N ° PC 3417215 V0037 et ses éventuels modificatifs déposé par la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE.

Article 5 : En contrepartie des concessions consenties par M. et Mme [M] dont il est fait état dans le présent protocole la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE verse à M. et Mme [M] une indemnité globale et forfaitaire d’un montant de 50.000 €.

La SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE s’engage à verser cette indemnité à M. et Mme [M] dans les 15 jours faisant suite à la signature du premier acte de vente d’un des lots constitutifs de l’opérations LES VIGNES DE L’ECLUSE et au plus tard le 31 décembre 2018.

L’acte notarié d’échange est intervenu le 15 septembre 2016 devant Maître [B], Notaire à [Localité 11].

Monsieur [M] est décédé le 4 octobre 2017, laissant pour lui succéder en qualité de seul héritier son épouse Madame [T] [S].

Postérieurement à la livraison de son bien, Madame [S] veuve [M] a constaté l’apparition de désordres, objet d’un procès-verbal de constat d’huissier du 6 décembre 2017.

Suite à l’assignation délivrée le 5 février 2018 par Madame [S] veuve [M] à la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE, par ordonnance du 22 mars 2018, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire, commettant Monsieur [I] en qualité d’Expert Judiciaire.

Par Ordonnance en date du 29 mars 2018, l’ordonnance a été déclarée commune et opposable à la société ZONCA, à la société DAMOIS, à la SASU CARRILLO, à la société SOLIMBAT, à la société SOPREMA, à la société AVIVA, à la société AXA FRANCE IARD, ainsi qu’à la société SMABTP.

Par ordonnance du 28 juillet 2020, les opérations d’expertise ont également été rendues communes et opposables à la SARL CABINET SERRADO, la SAS ENTREPRISE MARC et GENERALI en qualité d’assureur de la SAS ENTREPRISE MARC.

Le rapport d’expertise a été déposé le 1er décembre 2020.

Par exploit en date du 12 mars 2021, Madame [S] veuve [M] a fait appeler à comparaître la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE devant le tribunal de ce siège afin de la voir condamner au paiement de diverses sommes sur le fondement de la responsabilité contractuelle et décennale.

Par acte d’huissier du 18 juin 2021, la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE a appelé en garantie AXA France IARD en qualité d’assureur de SOLINBAT.

Par exploit du 16 septembre 2022, la Compagnie AXA a appelé en garantie les sociétés JCT et OCMJ, pris en la personne de Maître [R] en qualité de liquidateur de la SARL JCT.

Ces affaires ont été jointes sous le n° unique N°RG 21/01183.

Dans ses dernières écritures communiquées par voie électronique le 31 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, Madame [T] [S] veuve [M], au visa des articles 1103, 1170, 1217 et 1224 (anciennement 1134 et 1147) du code civil, et articles 1792 et 1792-5 du code civil, demande au tribunal de :

— JUGER que le protocole d’accord du 18 septembre 2015 ne peut avoir pour objet de priver Madame [T] [M] de son action à l’encontre de la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE en réparation des désordres affectant la construction de sa maison,

— JUGER que la clause de renonciation à recours concernant la garantie décennale des constructeurs doit être réputée non écrite,

— CONDAMNER la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE à lui payer 50.000 euros au titre de l’indemnité fixée par le protocole d’accord du 18 septembre 2015, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2020,

— CONDAMNER in solidum de la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE et de la SA AXA France IARD, es-qualité d’assureur de la Société SOLINBAT, à lui verser la somme de 24.690 € au titre des travaux de reprise des désordres, avec indexation à compter du 2 décembre 2020 date du rapport d’expertise

— CONDAMNER la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE à procéder aux travaux de démolition du mur de clôture au droit du garage de Madame [M], à l’édification de deux piliers et à la mise en place d’un portail pour permettre l’accès de Madame [M] au garage de sa maison et ce dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir passé lequel délai une astreinte de 200 euros par jour de retard courra pendant un délai de 2 mois, après l’expiration duquel il sera à nouveau fait droit

— CONDAMNER subsidiairement et si par extraordinaire le rétablissement du droit de passage n’était pas réalisé et la démolition du mur n’intervenait pas, la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE à payer à Madame [T] [M] la somme de 26.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’absence de livraison du garage prévu.

— CONDAMNER la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE à payer à Madame [T] [M] :

. 16.200 euros en réparation du préjudice de jouissance lié aux désordres hors garage, valeur juillet 2024, à parfaire au jour du jugement à intervenir,

. 9.720 euros en réparation du préjudice de jouissance lié à l’absence de garage, valeur juillet 2024, à parfaire au jour du jugement à intervenir,

— CONDAMNER la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE à payer à Madame [T] [M] une indemnité supplémentaire de 120 euros mensuels à titre de dommages et intérêts au titre de la réparation du préjudice de jouissance résultant de l’absence de garage, jusqu’à l’achèvement des travaux de mise en place du portail,

— CONDAMNER la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE à payer à Madame [T] [M] la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE à payer à Madame [T] [M] les entiers dépens de la procédure, en ceux compris le coût du constat d’huissier du 6 décembre 2017 et en ceux compris les frais de référé et d’expertise.

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières écritures communiquées par voie électronique le 6 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE, au visa des articles 1792 et suivants et 1240 et suivants du code civil, demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL CONSTATER que la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE n’est pas réputé constructeur et en conséquence n’est pas redevable de la garantie décennale.

DEBOUTER Madame [M] de sa demande en paiement de la somme de 50.000 € en exécution du protocole du 18 septembre 2015.

DEBOUTER Madame [M] de toute demande au titre des désordres, tant à titre principal sur le fondement de la garantie décennale, qu’à titre subsidiaire sur le fondement purement contractuel.

SUBSIDIAIREMENT DEBOUTER Madame [M] de sa demande au titre du désordre n°1 ce dernier étant apparent à la livraison.

DIRE ET JUGER que le taux de TVA applicable est de 10 % s’agissant d’une habitation achevée depuis plus de deux ans.

CONDAMNER la C^ie AXA France IARD à relever et garantir la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE à hauteur de 33% des sommes pouvant être mise à sa charge au profit de Madame [M] au titre du désordre n°3 et du préjudice induit par ce dernier

CONDAMNER la C^ie AXA France IARD à relever et garantir la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE à hauteur de 80% des sommes pouvant être mise à sa charge au profit de Madame [M] au titre des désordre n°5 et 12 et des préjudices induits par ces derniers.

LIMITER le montant de la somme due par la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE à Madame [M] au titre du désordre n° 13 à la somme de 3.368,75€ TTC telle que chiffrée par l’expert judiciaire

DEBOUTER Madame [M] de sa demande au titre de l’édification de deux piliers et d’un portail.

DEBOUTER Madame [M] de sa demande au titre du préjudice de jouissance du fait de l’inutilisation du garage.

DEBOUTER Madame [M] de sa demande au titre du préjudice de jouissance du fait des autres désordres.

A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE LIMITER la somme due par la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE au titre du désordre n°1 et des préjudices induits à la somme de 1.778,23€ TTC telle que retenue par l’expert judiciaire dans le cadre de son rapport.

RAMENER à de plus justes proportions la demande de Madame [M] au titre de son préjudice de jouissance du fait de l’inutilisation de son deuxième garage.

EN TOUT ETAT DE CAUSE CONDAMNER la C^ie AXA France IARD à relever et garantir la SCI LES VIGNES DE l’ECLUSE à hauteur de 50% des sommes pouvant être mises à sa charge au bénéfice de Madame [M] tant au titre de l’article 700 que des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

CONDAMNER la C^ie AXA France IARD à payer à la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE la somme de 1500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC

Dans ses dernières écritures communiquées par voie électronique le 30 août 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la compagnie AXA France IARD, au visa des articles 1792 et suivants du code civil, demande au tribunal de :

JUGER que la garantie de la Compagnie AXA sera limitée à la somme de 30.549,26 €.

— Désordre n°3 : 33 % de 3.650,05 € TTC (2.681,25 € TTC – TVA10% – au titre des travaux de reprise et 968,80 € au titre des préjudices), soit 1.204,52 € TTC.

— Désordre n°5 : 80 % de 12.223,00 € (8.978,75 € TTC – TVA 10% – au titre des travaux de reprise et 3.244,25 € au titre des préjudices), soit TTC 9.778,40 € TTC.

— Désordre n°12 : 67 € de 13.158,91 € TTC (9.666,25 € TTC – TVA 10% – au titre des travaux de reprise et 3.492,66 € au titre des préjudices), soit 8.816,47 € TTC.

JUGER que les demandes de Madame [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront ramenées à de plus juste proportion et répartie équitablement entre la SA AXA et la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE, ainsi que les dépens.

DEBOUTER la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE de sa demande formulée à l’encontre de la SA AXA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, comme infondée et inéquitable.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

JUGER les franchises opposables au taux légal en vigueur à la date du jugement.

Les sociétés JCT et OCMJ, pris en la personne de Maître [R] en qualité de liquidateur de la SARL JCT, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 août 2024. A l’issue de l’audience collégiale du 2 septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de «constat», «donner acte» ainsi que celles tendant à «dire et juger» lorsqu’elles développent en réalité des moyens, qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

I . SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

A – Sur les demandes liées au protocole

Madame [M] sollicite la condamnation de la SCI défenderesse à lui payer la somme de 50.000 euros correspondant à l’indemnité mise à sa charge par le protocole d’accord signé le 18 septembre 2015.

La SCI s’oppose à cette demande en invoquant qu’elle est bien fondée à opposer l’exception d’inexécution pour refuser de verser à Madame [M] l’indemnité transactionnelle prévue.

Elle soutient qu’eu égard aux dispositions de l’article 4 du protocole portant renonciation à exercer quelque action que ce soit à l’encontre de la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE, Madame [M] a violé les termes de son propre engagement en assignant la SCI en référé le 5 février 2018 et qu’en conséquence elle doit être déboutée de sa demande de paiement.

L’objet du protocole porte sur un échange de parcelles visant à permettre la réalisation du projet immobilier porté par la SCI, avec une autorisation de réaliser des travaux à une distance inférieure à 4 mètres, et en contrepartie une indemnité de 50.000 euros versée aux époux [M].

Ce protocole porte donc sur les conditions préalables à la réalisation du projet immobilier, il est d’ailleurs expressément mentionné l’absence d’action plus particulièrement « contre le permis de construire N ° PC 3417215 V0037 et ses éventuels modificatifs déposé par la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE », et pas sur les travaux de construction de la maison des époux [M] dont la réception a été prononcée le 6 décembre 2013.

Il ne saurait priver les époux [M] d’engager une action visant les désordres et malfaçons affectant la construction, et ce alors que la garantie décennale des constructeurs est une garantie légale d’ordre public.

Dans ces conditions, le non-respect par Mme [M] de ses obligations ne peut être retenu et ne saurait fonder l’exception d’inexécution soulevée.

La SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE sera dès lors condamnée à verser à Madame [M] l’indemnité transactionnelle prévue de 50.000 euros.

Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2020, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

B – Sur les demandes liées aux désordres

Il ressort de l’acte notarié du 30 août 2011 que dans le cadre de l’édification de la maison à usage d’habitation sur la parcelle restée la propriété de M. [M], cadastrée DS n° [Cadastre 5], la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE a la qualité de maître d’ouvrage, soumis à l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage (page 11).

Au vu du montage du projet immobilier, contenant une dation en paiement, compte tenu du transfert de propriété, il doit être constaté que la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE a fait construire la maison à usage d’habitation revenant à Monsieur [M] en paiement d’une partie du prix de vente.

L’article 1646-1 du code civil prévoit que « le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. (…) ».

En l’espèce, il ne peut pas être contesté que la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE, intervenue en qualité de maître de l’ouvrage, doit être assimilée à un vendeur d’immeuble à construire, donc tenue comme un constructeur à la garantie décennale prévue aux articles 1792 et suivants du code civil.

En sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement de l’immeuble, les dommages de nature décennale constatés relèvent de sa sphère d’intervention.

Sont également intervenues à l’acte de construire, la Société SOLINBAT, assurée auprès de la compagnie AXA France IARD, en charge initialement du lot Gros-œuvre/charpente.

La DROC était fixée le 1er janvier 2013.

Suite à l’abandon du chantier par la Société SOLINBAT, la SARL JCT s’est vue confier le lot gros-œuvre en ses lieux et places, selon facture du 24 juillet 2013.

Un procès-verbal « de livraison et prise de possession » est intervenu le 6 décembre 2013, avec réserves.

Le 19 juillet 2016, Monsieur [M] a signé une attestation de levée de réserves mentionnée dans le procès-verbal du 6 décembre 2013.

Madame [M] sollicite d’une part la condamnation de la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE au paiement du coût des travaux de reprise des désordres entrant dans le cadre de la garantie décennale, tels qu’évalués par l’expert [I] dans son rapport d’expertise.

Elle demande en outre des travaux spécifiques à l’ouverture du mur de clôture permettant de rendre utilisable le garage ainsi que l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

1- Sur les travaux de reprise des désordres entrant dans le cadre de la garantie décennale

Les demandes de Madame [M] pour la somme totale de 24.690 euros, soit 20.575 euros HT avec une TVA à 20% correspondent aux seuls coûts des travaux de reprise des désordres de nature décennale, tels qu’évalués par l’expert [I] dans son rapport d’expertise.

Désordre n°1 : dysfonctionnement de la VMC

L’expert note (page 16 du rapport) que la VMC des toilettes du premier étage et la VMC de la salle d’eau de la chambre d’ami du premier étage ne fonctionnent pas.

Il indique en page 17 que « Ce défaut était apparent à la réception pour un professionnel » et en page 33, que ce désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination, chiffrant le montant des travaux de reprise à 1.187,50 euros HT, avec TVA à taux réduit (page 37).

La SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE soutient que ce désordre était apparent à réception et livraison bien que non réservé, de sorte qu’il est purgé et qu’aucune action ne saurait aboutir à son encontre à ce titre.

Les époux [M] n’étant pas des professionnels de la construction, le caractère apparent du désordre ne leur est donc pas opposable.

Il convient en conséquence de condamner la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE au paiement de la somme de 1.187,50 euros HT, soit 1.306,25 euros TTC, la TVA applicable étant à taux réduit de 10% s’agissant d’une habitation achevée depuis plus de deux ans, au titre du dysfonctionnement de la VMC.

b) Désordre n°3 : stagnation des eaux de pluie devant la porte d’entrée

L’expert a constaté en page 20 que les eaux de ruissellement dans la zone d’entrée ne s’évacuent pas et stagnent, la dalle ayant été exécutée sans pente pour évacuer les eaux de ruissellement.

Il indique que ce désordre constitue un risque pour la sécurité des personnes et qu’il rend l’ouvrage impropre à sa destination.

Le caractère décennal du désordre n’est pas remis en cause.

L’expert en impute la responsabilité à la société SOLINBAT à hauteur de 33% et à la société VESTIA PROMOTION à hauteur de 67%.

Il chiffre le coût de la remise en état à 2.437,50 euros HT suivant devis de l’entreprise DARVER.

La SCI défenderesse demande que la Compagnie AXA France IARD soit condamnée à la relever et garantir à hauteur de 33% du montant des sommes pouvant être mises à sa charge au titre de ce désordre.

Elle ne conteste donc pas le bien-fondé des demandes à ce titre.

La SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE sera dès lors condamnée au paiement de la somme de 2.437,50 € HT soit 2.681,25 € TTC (TVA 10%) au titre de ce désordre 3.

c) Désordre n°5 : fissure à la jonction du mur sur rue et du mur du garage

L’expert relève une fissure verticale de 2m de longueur au départ du mur de clôture au niveau du garage (page 23). Ce mur de clôture, qui est en réalité un mur de soutènement, subit un renversement dans sa partie haute.

Il retient le caractère décennal de ce désordre, non apparent à la réception, qui compromet la solidité de l’ouvrage car l’absence de drainage derrière le mur de soutènement entraînera irrémédiablement une déformation de plus en plus conséquente jusqu’à atteindre le renversement total de l’ouvrage.

L’expert impute la responsabilité de ce désordre à la société SOLINBAT à hauteur de 80% et à la Société VESTIA PROMOTIONS à hauteur de 20%.

Il chiffre selon le devis de l’entreprise DARVER le montant des travaux de reprise à la somme de 8.162,50 euros HT.

La SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE ne conteste ni l’existence ni la nature de ce désordre, sollicitant la garantie de la SA AXA FRANCE IARD, assureur de la société SOLINBAT, selon les proportions de responsabilité retenues par l’expert judiciaire.

La SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE sera dès lors condamnée au paiement de la somme de 8.162,50 euros HT soit 8.978,75 euros TTC (TVA 10%) au titre de ce désordre n°5.

d) Désordre n°12 : infiltrations d’eau sous poutre béton garage

L’expert constate (page 28) que des infiltrations se produisent sur le mur enterré du garage et qu’il n’existe au pied de ce mur aucune cunette de récupération des eaux d’infiltrations, retenant que le profil du garage ne permet pas d’évacuer les eaux de ruissellement alors même que le niveau altimétrique du garage est plus bas que celui de la voirie.

Il indique que ce désordre, qui provient de l’absence de drainage tant horizontal que vertical derrière le mur du garage et de l’absence de gestion des eaux de ruissellement, n’était pas apparent à la réception et rend l’ouvrage impropre à sa destination.

L’expert impute la responsabilité de ce désordre dans le corps (pages 28 et 36) du rapport à la société SOLINBAT à hauteur de 67% et à la Société VESTIA PROMOTIONS à hauteur de 33% retenant dans ses conclusions (pages 39,40) un partage pour les mêmes sociétés de 80% et 20%.

Il chiffre selon le devis de l’entreprise DARVER le montant des travaux de reprise selon le devis de l’entreprise DARVER à 8.787,50 euros HT.

La SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE ne conteste ni l’existence ni la nature de ce désordre, sollicitant la garantie de la SA AXA FRANCE IARD, assureur de la société SOLINBAT, selon sa part de responsabilité de 80 % retenue par l’expert judiciaire.

La SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE sera dès lors condamnée au paiement de la somme de 8.787,50 euros HT soit 9.666,25 euros TTC (TVA 10%) au titre de ce désordre n°12.

Les sommes retenues au titre des coûts de reprise des désordres de nature décennale seront réévaluées pour tenir compte de l’évolution du prix du coût de la construction depuis la fin de l’expertise, fondé sur l’indice BT01 du coût de la construction, avec pour référence en indice de base, celui en vigueur au 1er décembre 2020, date du dépôt du rapport d’expertise, et en indice de comparaison, celui en vigueur à la date de la présente décision.

2 – Sur les travaux spécifiques à l’ouverture du mur de clôture permettant de rendre utilisable le garage (désordre n°13)

L’expert [I] constate en page 29 que le garage situé à l’arrière de la propriété de Madame [M] est inaccessible aux voitures car un mur plein au droit du séparatif avec la parcelle voisine en ferme l’accès.

Souhaitant pouvoir récupérer cet accès, au titre de ce désordre, Madame [M] sollicite la condamnation de la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE à réaliser les travaux suivants :

— Démolition du mur de clôture au droit du garage de Madame [M],

— Edification de deux piliers permettant la réception d’un portail,

— Mise en place d’un portail,

Et ce dans un délai de deux mois pour réaliser les travaux à compter de la signification de la décision à intervenir, passé lequel délai une astreinte de 100 euros par jour de retard courra pendant une durée de 90 jours, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit.

La requérante expose que ces prestations doivent être mises à la charge de la SCI dès lors que dans la notice descriptive annexée à l’acte du 30 août 2011, elle devait livrer une maison clôturée sur tous ses côtés.

L’expert indique que les plans PRO définissent le garage avec un accès depuis la parcelle voisine et que la requérante est bénéficiaire d’une servitude de passage constituée selon acte de Maître [B], notaire, le 15 septembre 2016.

Il est constant que le mur de clôture a été réalisé par la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE après le procès-verbal de livraison et a été constaté par l’huissier de justice mandaté par Madame [M] le 6 décembre 2017.

La SCI conclut que lors de la réalisation des travaux notamment de clôture de la copropriété LES VIGNES DE L’ECLUSE, l’accès au garage de la propriété de Mme [M] « a malencontreusement été fermé ».

Dans son rapport d’expertise, Monsieur [I] indique que les travaux de reprise consistent en la démolition du mur de clôture afin de permettre l’accès depuis la rampe exécutée par la copropriété. Il chiffre le montant des travaux à la somme de 3062,50€ HT soit 3.368,75 € TTC.

Il retient que « le portail ne fait pas partie des prestations prévues au contrat de la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE ».

En l’état, si Madame [M] peut solliciter la réparation du dommage, ce qui est de la nature même des obligations résultant des articles 1792 et suivants du Code civil qu’assume le vendeur en application de l’alinéa 1er de l’article 1646-1, elle ne peut valablement obtenir la condamnation de la SCI au-delà de la démolition du mur, pour l’édification de deux piliers permettant la réception d’un portail outre l’installation d’un portail.

Dès lors, seule la demande de démolition du mur sera accueillie, et sous astreinte dans les termes du dispositif ci-après.

3 – Sur la réparation des préjudices de jouissance

Préjudice de jouissance lié aux désordres hors garage

Madame [M] sollicite la condamnation de la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE à lui payer la somme de 16.200 euros (200€ x 81) en réparation du préjudice de jouissance lié aux désordres, valeur juillet 2024, à parfaire au jour du jugement à intervenir.

L’évaluation par l’expert, au vu de la qualité de l’habitation, de sa valeur locative à 15 euros le m², d’où pour une surface habitable de 105 m², à la somme de 1.575 euros, et de la dépréciation liée aux désordres de 15% de la valeur locative, soit 200 euros par mois, n’est pas contestée.

La SCI demande le rejet de cette prétention au motif que Madame [M] ne démontre pas en quoi les désordres invoqués ont pu être de nature à l’empêcher de jouir normalement de sa maison.

L’expert retient à la page 38 de son rapport l’indemnité au titre du préjudice de jouissance de 200 euros par mois depuis le mois de décembre 2017, date où les désordres ont été constatés par huissier, fixant le préjudice à la somme de 8.600 euros, arrêtée au 1er juillet 2021.

Au vu des désordres retenus ci-dessus, l’impossibilité pour Madame [M] d’utiliser sa maison dans des conditions normales est incontestable, et ce depuis décembre 2017, date du constat d’huissier, et est constitutive d’un préjudice de jouissance.

Le tribunal retient de décembre 2017 à décembre 2023 inclus une période de 73 mois (1 mois et 6 ans) outre 11 mois de l’année 2024 à la date de la présente décision, soit 84 mois.

La SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE sera dès lors condamnée au paiement de la somme de 16.800 euros (200€ x 84) au titre de ce préjudice de jouissance.

b) Préjudice de jouissance lié à l’absence d’accès au garage

Madame [M] sollicite la condamnation de la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE à lui payer 9.720 euros, valeur juillet 2024, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance lié à l’absence de garage, outre au-delà une indemnité mensuelle de 120 euros mise à la charge de la SCI jusqu’à ce que Madame [M] puisse accéder à son garage.

Elle se fonde sur l’évaluation par l’expert d’une privation de jouissance fixée à 120 euros par mois correspondant au prix couramment pratiqué sur le secteur pour la location d’un garage.

Si ce garage est inutilisable pour y garer un véhicule du fait de la construction du mur de la copropriété voisine en novembre 2017, il est constant que Madame [M] dispose d’un second garage accessible donnant sur l'[Adresse 8].

Il n’est pas démontré que le garage litigieux n’est pas du tout utilisé, comme lieu de stockage notamment, et sa location n’est qu’éventuelle, ne justifiant pas que la valeur d’une location soit retenue.

Le préjudice de jouissance caractérisé par l’impossibilité d’utiliser ce garage dans des conditions normales sera indemnisé par l’allocation de la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ce préjudice.

La demande relative à l’indemnité mensuelle de 120 euros à mettre à la charge de la SCI jusqu’à ce que Madame [M] puisse accéder à son garage ne sera pas accueillie eu égard à la condamnation sous astreinte à libérer l’accès par la démolition du mur prononcée.

II . SUR LES DEMANDES EN GARANTIE

La SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE sollicite la condamnation de la SA AXA France IARD, en qualité d’assureur de la Société SOLINBAT, à la relever et garantir :

— à hauteur de 33 % au titre du désordre n°3 (stagnation d’eau) ;

— à hauteur de 80 % au titre du désordre n°5 (mur fissuré) et 12 (infiltrations poutre béton).

— au titre du préjudice de jouissance hors garage.

La compagnie AXA France IARD ne conteste pas que les trois désordres pour lesquels la responsabilité de son assuré, la Société SOLINBAT, a été retenue sont de nature décennale et que sa garantie est mobilisable à ce titre.

Elle sollicite les limitations des condamnations aux parts de responsabilités retenues par l’expert pour la société SOLINBAT, soit :

33% du désordre n°3 au titre des stagnation d’eau,

80% du le désordres n°5 au titre de la fissuration du mur,

et 67 % pour le désordre n°12 au titre des infiltrations sous la poutre béton.

Concernant ce dernier désordre n°12, comme déjà indiqué, l’expert a commis une erreur dans la reprise de ses conclusions puisqu’il relève à deux occasions dans le corps de son rapport en pages 28 et 36, la responsabilité de la Société SOLINBAT à hauteur de 67 %.

Ce pourcentage sera dès lors retenu.

Les préjudices induits n’ayant pas été sollicités ni comptabilisés, les calculs effectués par AXA ne seront pas repris et le recours en garantie sera accueillie en pourcentage, comme suit :

la compagnie AXA France IARD, en qualité d’assureur de la Société SOLINBAT, sera condamnée à relever et garantir la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE :

— à hauteur de 33 % au titre du désordre n°3 (stagnation d’eau),

— à hauteur de 80 % au titre du désordre n°5 (mur fissuré),

— à hauteur de 67 % au titre du désordre n°12 (infiltrations sous la poutre béton).

La SCI défenderesse demande que la Compagnie AXA France IARD soit condamnée à la relever et garantir de la condamnation au titre du préjudice de jouissance lié aux désordres hors garage.

Au vu des conditions particulières produites, la garantie de la compagnie AXA France IARD, en qualité d’assureur de la Société SOLINBAT, sera retenue.

Compte tenu de la part de responsabilité de la société SOLINBAT dans les désordres hors garage, qui représente environ 64% du coût total des reprises, la compagnie AXA France IARD sera condamnée à relever et garantir la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE à hauteur de 64% pour ce préjudice de jouissance.

L’article L. 112-6 du code des assurances dispose que « L’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire ».

Cette règle n’a d’exception qu’en ce qui concerne la garantie d’assurance décennale obligatoire.

La compagnie AXA France IARD est dès lors bien-fondée, s’agissant des garanties facultatives, à opposer aux tiers les limites contractuelles de sa garantie, dont la franchise contractuelle, telles que stipulées dans ses conditions particulières.

Sa demande tendant à l’opposabilité à toutes les parties de sa franchise au titre du préjudice de jouissance sera accueillie.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens et les frais irrépétiblesEn l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE et la compagnie AXA France IARD, qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens, comprenant les frais de référé et d’expertise mais pas le coût du constat du 6 décembre 2017 relevant des frais irrépétibles.

Elles seront en outre condamnées in solidum à payer à la requérante la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard du partage de responsabilité déjà évoqué, les parties condamnées se répartiront la charge finale de la condamnation au titre des frais irrépétibles et des dépens à hauteur de 50% chacune.

Concernant le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort ;

CONDAMNE la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE à payer à Madame [T] [M] la somme de 50.000 euros au titre l’indemnité transactionnelle prévue au protocole ;

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 17 novembre 2020 ;

CONDAMNE la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE à payer à Madame [T] [M] au titre des coûts de reprise des désordres de nature décennale les sommes suivantes :

—  1.187,50 euros HT, soit 1.306,25 euros TTC au titre du désordre n°1 de dysfonctionnement de la VMC ;

—  2.437,50 € HT soit 2.681,25 € TTC au titre du désordre n°3 de stagnation des eaux de pluie devant la porte d’entrée ;

—  8.162,50 euros HT soit 8.978,75 euros TTC au titre de la fissure constituant le désordre n°5 ;

—  8.787,50 euros HT soit 9.666,25 euros TTC au titre des infiltrations dans le garage constituant désordre n°12 ;

DIT que ces sommes seront révisées en fonction de la variation de de l’indice BT01 du coût de la construction publié par l’INSEE, les indices à retenir étant en base celui en vigueur au 1er décembre 2020 et en indice de comparaison, celui en vigueur à la date de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE à réaliser les travaux de démolition du mur de clôture au droit du garage de Madame [M], dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que passé ce délai, la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE sera redevable d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, courant pendant une durée de 90 jours ;

DÉBOUTE Madame [T] [M] du surplus de sa demande de travaux ;

CONDAMNE la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE à payer à Madame [T] [M] au titre des préjudices de jouissance les sommes suivantes :

—  16.800 euros pour le préjudice de jouissance des désordres hors garage

—  4.000 euros pour le préjudice de jouissance du fait du non accès au garage ;

CONDAMNE la compagnie AXA France IARD, en qualité d’assureur de la Société SOLINBAT à relever et garantir la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE :

— à hauteur de 33 % au titre du désordre n°3 (stagnation d’eau),

— à hauteur de 80 % au titre du désordre n°5 (mur fissuré),

— à hauteur de 67 % au titre du désordre n°12 (infiltrations sous la poutre béton),

— à hauteur de 64% au titre du préjudice de jouissance hors garage ;

DÉCLARE opposable à toutes les parties, au titre du préjudice de jouissance, la franchise contractuellement prévue dans le contrat liant AXA FRANCE IARD à son assuré, la Société SOLINBAT ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE et la compagnie AXA France IARD à payer à Madame [T] [M] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE ;

CONDAMNE in solidum la SCI LES VIGNES DE L’ECLUSE et la compagnie AXA France IARD aux dépens, en ce compris les frais de référé (RG n°18-30252) et d’expertise judiciaire ;

DIT que les parties condamnées se répartiront la charge finale de la condamnation au titre des frais irrépétibles et des dépens à hauteur de 50% chacune ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE