TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 18 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 17 Décembre 2024

GROSSE :

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EXPEDITION :

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N° RG 24/04943 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JMC

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [K] [C]

née le 29 Mars 1982 à [Localité 2] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [A], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat sous signature privée du 10 juillet 2019, Madame [K] [C] a donné à bail à Monsieur [B] [A] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Un commandement de payer un arriéré locatif d’un montant de 1750, 12 euros et visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [A] le 5 août 2022. Un second commandement de payer aux mêmes fins a été signifié le 9 janvier 2023 pour la somme de 1.845,98 euros, puis un troisième le 13 octobre 2023 pour celle de 1.575,65 euros.

Par assignation du 10 juillet 2024, Madame [K] [C] a attrait Monsieur [B] [A] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, ainsi que sa condamnation à lui payer un arrriéré locatif et une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024 et plaidée.

Madame [K] [C] a été représentée par son avocat. Elle s’est désistée de ses demandes de résiliation, d’expulsion et d’indemnité d’occupation, mais a maintenu celles en paiement d’un arriéré locatif, actualisé à un montant de 3.273,15 euros au 7 août 2024, outre celle de 383 euros au titre de travaux locatifs, 130 euros de provision pour charges 2024, sous réserve de la déduction du dépôt de garantie d’un montant de 650 euros, ainsi que la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et la signification des conclusions modificatives et additionnelles suite au congé du locataire.

Madame [C] a exposé en substance que Monsieur [A] a libéré le logement le 7 août 2024 sans s’acquitter du solde de la dette locative, ni justifié de l’entretien de la chaudière et nettoyé les lieux avant son départ. Elle s’est estimée fondée à obtenir la somme de 383 euros au titre des travaux à exposer à ce titre. Elle a enfin réclamé une provision de 130 euros à valoir sur le paiement des charges de copropriété et consommation personnelle d’eau.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [B] [A] n’a pas comparu et personne pour lui.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [A] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à Madame [C].

Il convient de constater à titre liminaire, que Madame [C] se désiste de ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion et d’allocation d’une indemnité d’occupation, devenues sans objet suite au congé et départ du locataire le 7 août 2024.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Les articles 1728 du Code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le

preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [C] réclame le paiement d’une somme de 3.136,15 euros au titre d’un arriéré locatif arrêté au 7 août 2024, date de depart du locataire. Elle verse le contrat de bail qui fixe le montant du loyer mensuel à 650 euros outre 70 euros de provision sur charges, à compter du 15 juillet 2019. Elle produit également les trois commandements de payer, délivrés les 5 août 2022, 9 janvier 2023, et 13 octobre 2023, et des courriers de relance de son mandataire adressés au locataire les 19 juillet 2023, 31 mai 2024, enfin un décompte au 24 octobre 2024 établi après la sortie du locataire, qui inclut une provision de 130 euros au titre des charges 2024, les frais de reparation de 383 euros, mais déduit le dépôt de garantie de 650 euros reversé.

Les « Primes mensuelles MRH » «Frais de courtage mensuels MRH » et « Contributions annuelles attentat MRH » ne sont pas prévus au bail. Ils sont habituellement souscrits par les locataires dans le cadre d’un contrat d’assurance multirisque habitation auprès de Citya, auquel cas, cette relation contractuelle est indépendante du contrat de bail régularisé entre les parties et ne concerne pas le bailleur. Les sommes éventuellement dues à l’assureur en vertu dudit contrat d’assurance ne peuvent donc pas faire l’objet de prétentions dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, les montants réclamés par la bailleresse au titre des frais MRH (994,40 euros), et les frais de rejet de prélèvement qui ne relèvent pas strictement de la dette locative (110,92 euros), doivent être déduits.

Pour le reste, Monsieur [A] qui ne comparaît pas, n’apporte aucun élément de nature à contredire le principe ou le montant de l’arriéré locatif d’un montant de 1.647,83 euros. Il devra donc payer cette somme à Madame [C] pour solde de la dette locative, incluant la provision sur charges 2024 qui est justifiée en procédure, et déduction faite du dépôt de garantie de 650 euros.

Sur les réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que « le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ».

L’article 1730 du même code prévoit que « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L’obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail ».

Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives et l’indemnisation à laquelle il peut prétendre n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, ni même à la justification d’un préjudice.

Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s’entend évidemment pas d’une remise à neuf.

En l’espèce, les états des lieux d’entrée et de sortie ont été établis les 15 juillet 2019 et 7 août 2024, contradictoirement entre le mandataire de Madame [C] et Monsieur [A], sur la même trame. Il résulte de la comparaison de ces deux états, que les lieux sont décrits globalement en bon état, à l’entrée comme à la sortie du locataire. Néanmoins une saleté est relevée dans l’ensemble du local. Monsieur [A] n’a pas restitué le logement dans l’état de propreté dans lequel il l’avait trouvé à son entrée. Madame [C] verse une estimation des travaux de nettoyage et d’entretien de la chaudière, établie le 7 août 2024 par la société SNEXI à la restitution des clés par Monsieur [A].

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire, de sorte que le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présente un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Le montant d’indemnisation réclamé par Madame [C] apparaît conforme à l’indemnisation qui doit être justement allouée au bailleur au titre des frais exigés pour la remise en état de son appartement au départ de Monsieur [A].

Il s’ensuit que Monsieur [A] doit être condamnée à payer une somme de 383 euros au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante Monsieur [A] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procedure, en ce compris le coût des commandements de payer et la signification des conclusions.

L’équité exige qu’il soit également condamné à payer à Madame [C] une somme de 500 euros pour les frais irrépétibles que cette dernière a dû exposer pour l’instance.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance de l’espèce n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge du Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que Madame [K] [C] se désiste de ses demandes de résiliation de bail, d’expulsion des locataires et d’allocation d’une indemnité d’occupation, devenues sans objet suite au départ de Monsieur [B] [A] du logement en cause le 7 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [A] à payer à Madame [K] [C] une somme de 1.647,83 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [A] à payer à Madame [K] [C] une somme de 383 euros au titre des réparations locatives ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [A] à payer à Madame [K] [C] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [A] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût des commandements de payer et de signification des conclusions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le juge Le Greffier