Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a5, 27 mars 2025, n° 24/08230

TJ Marseille 27 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les charges étaient exigibles et que la créance était justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales, qui n'avaient pas fait l'objet de contestation.
Accepté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a jugé que la défaillance répétée de Monsieur [C] [K] a eu un impact économique préjudiciable sur la copropriété, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a estimé qu'il serait inéquitable de laisser ces frais à la charge du syndicat, condamnant ainsi Monsieur [C] [K] à payer cette somme.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a5, 27 mars 2025, n° 24/08230
Numéro(s) :	24/08230
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Dorothée SOULAS
Cabinet(s) :	LESCUDIER & ASSOCIES
Parties :	Le Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A5

JUGEMENT N°

du 27 Mars 2025

Enrôlement : N° RG 24/08230 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5EZQ

AFFAIRE : S.D.C. DE L’IMMEUBLE SITUE A [Adresse 8] ( la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)

C/ M. [K] [C] ()

A l’audience Publique d’orientation tenue le 16 décembre 2024 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 Mars 2025, par mise à disposition au greffe,

selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 10 janvier 2025

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice,Le Cabinet REMY GAUDEMARD, dont le siège social est sis [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [K] [C], né le 08 mai 1977 à [Localité 6] (Algérie), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 5]

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [K] est copropriétaire des lots n° 10 et n° 11, consistant en deux

appartements, au sein de l’immeuble sis [Adresse 3].

Par acte d’huissier en date du 18 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de

l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son

syndic en exercice le Cabinet REMY GAUDEMARD, a fait citer Monsieur [C] [K], devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu notamment la loi du 10 juillet 1965 et particulièrement ses articles 10 et 10-1,

Venir Monsieur [C] :

* Entendre Recevoir le Syndicat des Copropriétaires Requérant en ses demandes et les

Entendre Dire et Juger bien fondées,

* Entendre Constater que le Syndicat des Copropriétaires a régulièrement adopté une clause

d’aggravation des charges et qu’il a, en outre, notifié au Requis, avant la saisine de la présente

Juridiction, plusieurs mises en demeure de payer les charges de copropriété, auxquelles il n’a

pas été déféré,

* s’Entendre Condamner à payer au Syndicat Requérant :

-1°) La somme de 25.828,50 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du

26/04/2024 sur la somme de 21.334,04 € et à compter de la présente assignation valant mise

en demeure extrajudiciaire pour le surplus, au titre des charges et provisions sur charges

impayées comptes arrêtés au 26/04/2024

-2°) La somme de 3.500,00 € à titre de dommages et intérêts,

-3°) La somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

* s’Entendre Condamner à Supporter les entiers dépens (article 696 du CPC) en lesquels seront

compris tous les frais d’huissier actuellement exposés y compris la sommation du 22.03.2019.

* Venir Entendre Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire (article 481-1

du CPC).

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/08230.

L’affaire a été enrôlée par remise à étude.

Monsieur [C] [K] est défaillant.

******

La clôture de la procédure est intervenue le 16 décembre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur [C] [K] a été régulièrement cité à étude selon les modalités de l’article 656

du code de procédure civile.

Le défendeur n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée

contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne

comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière,

recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de

participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun

en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire

concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure,

de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement

d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des

actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du

débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 25.828,50

euros au titre des charges de copropriété comptes arrêtés au 26 avril 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, un avis de mutation, une fiche d’immeuble

de Monsieur [C], le règlement de la copropriété, un relevé de compte au 10 juillet 2024,

une lettre de relance du 4 décembre 2018, les mises en demeure adressées à Monsieur [C], une sommation de payer en date du 22 mars 2019, les appels de fonds et redditions de compte, les procès-verbaux des assemblées générales du 25 juin 2019, du 14 juin 2021, du 28 décembre 2022, du 12 juillet 2023 et du 14 mai 2024, les dossiers comptables des exercices 2018 à 2023, une facture du syndic ainsi qu’un mandat de syndic en cours, outre un arrêté de mise en sécurité du 18 juillet 2023.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2018 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des années 2018 à 2023 ainsi que les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.

Toutefois il sera rappelé que le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer des charges de

copropriété antérieures au 18 juillet 2019. Or force est de constater qu’apparaît sur le décompte de charges produit un solde antérieur à cette date de 4.889,08 euros sans qu’elle ne soit justifiée.

Il sera rappelé la règle de la prescription quinquennale à compter de l’entrée en vigueur de la

loi ELAN (25 novembre 2018).

Pour une créance antérieure à cette loi (et à condition que la prescription ne soit pas

encore acquise), l’action doit être introduite dans les 5 ans à compter de la date d’entrée

en vigueur de la loi, sous réserve que la durée totale n’excède pas la durée prévue par la

loi antérieure.

Force est de constater que le demandeur n’a pas respecté cette règle.

Cette somme en l’état de son ancienneté apparaît prescrite, et sera donc déduite du montant

réclamé.

Pour le surplus, il ressort donc de ces éléments que les assemblées générales notamment les

décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à Monsieur [C] [K].

La créance que détient le syndicat des copropriétaires à son égard est donc certaine, liquide et

exigible.

En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de

l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au

regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés

notamment, « MISE EN DEMEURE FRAIS », « SOMMATION DE PAYER HUISSIER », « HONORAIRE AVOCAT PROCEDURE [C] » apparaissant deux fois, et « HONORAIRES AVOCAT LETTRE RAR » portés au débit du compte du défendeur correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété, des dépens ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 419,83 euros.

Monsieur [C] [K] devra payer 20.519,59 euros au titre des charges de copropriété

dues au 11 juillet 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice

indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en

justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce, il sera rappelé que Monsieur [C] [K], qui est défaillant, n’a jamais répondu aux sollicitations du syndicat des copropriétaires pour trouver une solution amiable.

Le caractère répété de ses défaillances en dépit des mises en demeure, démontre l’existence

d’une particulière mauvaise foi qui crée un préjudice au syndicat, et à son équilibre financier.

La défaillance d’un seul copropriétaire a un retentissement économique préjudiciable sur

l’ensemble de la copropriété, et met en difficulté la trésorerie de la copropriété et la bonne

exécution de son budget.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 3.500,00 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux

dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la

charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la

partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [C] [K], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais

irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance en ce compris les frais d’huissier et de sommation de payer.

Monsieur [C] [K] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.000,00 euros

en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [C] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de

l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic

en exercice le Cabinet REMY GAUDEMARD, la somme de 20.519,59 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024, date de la mise en demeure, et à compter de la présente assignation valant mise en demeure extrajudiciaire pour le surplus, au titre des charges et provisions sur charges impayées comptes arrêtés au 26 avril 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de

l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic

en exercice le Cabinet REMY GAUDEMARD, la somme de 3.500,00 euros à titre de

dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE Monsieur [C] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de

l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet REMY GAUDEMARD, la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [K] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A5 du tribunal judiciaire de Marseille, le 27 mars 2025.

Le Greffier Le Président