TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e PETRELLI

Copie exécutoire délivrée

à : M^e GASCON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00324 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YNF

N° MINUTE : 7/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 18 décembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [F] [W]

Madame [Y] [M] épouse [W]

demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e René-Louis PETRELLI, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #C1160

DÉFENDERESSES

Madame [Z] [R] divorcée [O]

demeurant [Adresse 1]

Madame [P] [N] épouse [B]

demeurant [Adresse 5]

représentées par M^e Christine GASCON, avocat au barreau des Hauts-de-Seine

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00324 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YNF

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 13 novembre 2000, Madame [Z] [X], aux droits de laquelle viennent désormais Madame [Z] [R] et Madame [P] [N], a donné à bail à Madame [Y] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4].

Le bien est occupé par Madame [Y] [D] désormais Madame [Y] [W] et son époux Monsieur [F] [W].

Par actes de commissaire de justice du 07 mai 2024, Madame [Z] [R] et Madame [P] [N] ont fait délivrer un congé pour vente à chacun des locataires.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, Madame [Y] [W] et Monsieur [F] [W] ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris Madame [Z] [R] et Madame [P] [N] aux fins de contester le congé pour vente dont ils sollicitent qu’il soit déclaré nul et de nul effet, avec condamnation in solidum de Madame [Z] [R] et Madame [P] [N] à leur régler la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 28 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

A l’audience du 15 octobre 2025, Madame [Y] [W] et Monsieur [F] [W], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs dernières écritures déposées à l’audience, lesquelles reprennent les termes de leur acte introductif d’instance et sollicitent le rejet de la demande reconventionnelle en résiliation judiciaire du bail d’habitation.

En défense, Madame [Z] [R] et Madame [P] [N], représentées par leur conseil, ont également déposé leurs écritures tendant à la validation du congé pour vente délivré le 07 mai 2024 avec expulsion des occupants et leur condamnation à régler à compter du 13 novembre 2024, date de la résiliation de plein droit du bail, une indemnité d’occupation de 2638,94 euros outre la provision sur charges de 192 euros, sollicitant à titre reconventionnel la résiliation judiciaire du bail, avec condamnation à régler une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts et 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs écritures déposées à l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS

— Sur la validation du congé :

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Lorsque le congé est fondé sur une décision de vendre le logement, il doit à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, et il vaut offre de vente au profit des locataires : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis et à l’expiration du délai de préavis de 6 mois, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, étant précisé que le congé doit reproduire les dispositions des 5 premiers alinéas du paragraphe II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce et conformément aux termes du bail daté du 13 novembre 2000, celui-ci a pris effet le jour même pour une durée de trois ans, et a été tacitement reconduit tous les 3 ans, pour venir à échéance le 12 novembre 2024 à minuit, un congé pour vente ayant été délivré le 07 mai 2024.

Les requérants soutiennent que le congé est nul en raison de l’absence de mention de la date d’effet du congé, indiquant que cette omission les prive de la possibilité de connaître la date avant laquelle ils doivent former une offre de vente ou la date à laquelle ils doivent restituer les lieux. Ils ajoutent que le congé est également nul car il ne désigne pas les lots de copropriété et leurs tantièmes, soutenant également que l’offre de vente à un prix excessif et dissuasif est de nature à établir leur absence d’intention de vendre.

En tout état de cause, le congé délivré mentionne clairement que les bailleurs ne souhaitent pas renouveler le bail du logement à son terme car ils souhaitent le vendre, et que les locaux doivent être libérés « pour la date d’expiration légale de la période en cours de bail reconduit tacitement ». Or l’application des dispositions contractuelles permet aisément de connaître la date d’échéance du bail, à savoir le 12 novembre 2024 à minuit.

Par ailleurs le congé mentionne clairement les lieux concernés, tels que mentionnés dans le bail à savoir un logement sis [Adresse 3], situé au rez-de-chaussée, et comprenant une galerie d’entrée, un salon, une salle à manger, 3 chambres, une lingerie dressing, une salle de bains et douche, deux WC, et une cave au sous-sol, le bail précisant qu’il s’agit de la cave n°16, aucune dispositions légales faisant obligation au bailleur de mentionner les coordonnées cadastrales du logement.

Concernant le prix de vente, il est constant que le prix doit être fixé dans l’offre faite au locataire et qu’il est laissé à la discrétion du propriétaire, sous réserve de l’appréciation par les juges du fond de son caractère sérieux. Est frauduleux en revanche le congé pour vendre qui ne correspond pas à la réalité des intentions du propriétaire. Par ailleurs, aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, le congé délivré le 07 mai 2024 mentionne un prix de 1 600 000 euros net vendeur, les propriétaires se basant sur une estimation établie le 14 mars 2024 par l’agence immobilière [Localité 7] Ouest, évaluant le bien entre 1600000 et 1650000 euros et sur une deuxième estimation établie sur le site internet Liberkeys le 11 mars 2024 et reposant uniquement sur l’adresse du bien, sa surface et le nombre de pièces, mentionnant un prix compris entre 1648386 euros et 2014694 euros. Les locataires produisent quant à eux des estimations de valeur mentionnant un prix compris entre 1 250 000 euros et 1 280 000 euros pour l’agence Alpha Project qui a établi son estimation le 28 mai 2024 et un prix compris entre 1 280 000 euros et 1 360 000 euros concernant l’agence [Localité 6] qui a établi son estimation le 31 mai 2024.

Au total, si l’évolution rapide du marché immobilier peut expliquer des variations de prix à 2 mois d’intervalle, une différence de prix de près de 300 000 euros n’est pas acceptable, et ce d’autant moins que la seconde estimation effectuée par les propriétaires a été réalisée par internet sans qu’agent immobilier se soit rendu sur place. En fixant un prix qui excède manifestement les prix du marché immobilier, les bailleresses ont démontré leur absence de volonté réelle et sérieuse de vendre le bien, qui est d’ailleurs confortée par l’absence d’actes positifs réels en vue de parvenir à une vente effective du bien en justifiant par exemple qu’il est en vente dans une agence immobilière ou en produisant des annonces immobilières, ou en établissant qu’un notaire est également mandaté.

En conséquence de quoi, il sera fait droit à la demande de Madame [Y] [W] et Monsieur [F] [W] aux fins d’annulation du congé pour vente délivré le 07 mai 2024.

— Sur la demande reconventionnelle en résiliation judiciaire du bail :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

Le contrat de bail mentionne clairement que le loyer est payable d’avance et en totalité le premier de chaque mois.

En l’espèce, les bailleresses soutiennent que les locataires ne respectent pas leurs obligations contractuelles en ne payant pas aux termes convenus leurs loyers. Elles soulignent que la dette locative de 11 925,04 euros a été opportunément réglée avant l’audience par deux versements.

En réponse, les locataires confirment les paiements et indiquent qu’il n’existe aucune dette locative, reconnaissant seulement de « ponctuels retards de paiement » trop « inconsistants » pour constituer un motif légitime et sérieux.

Néanmoins, force est de constater à la lecture du décompte locatif produit par les bailleresses, que les locataires n’ont pas réglé leurs échéances courantes en intégralité depuis plus de 10 ans, qu’ils effectuent des règlements à des dates parfaitement aléatoires et pour des montants ne correspondant que très rarement aux appels de loyers, le dernier paiement correspondant exactement à l’appel de loyer des bailleresses datant du 25 août 2022. Ainsi, le décompte locatif porte trace depuis près de 10 ans d’un solde locatif constamment négatif. Or la persistance dans le temps de ces impayés de loyers est constitutive d’un manquement grave et sérieux aux obligations contractuelles, d’autant que ce solde négatif est sans aucune explication alors que les locataires ont manifestement les moyens financiers de régler leurs échéances courantes puisqu’ils ont été en capacité de régler les 02 et 12 mai 2025, quelques jours seulement avant la date initiale de l’audience de plaidoiries fixée au 22 mai 2025, deux sommes de 6000 euros et 6892,02 euros afin de solder leur dette de 12892,92 euros.

A titre d’exemple, la lecture du décompte locatif permet de relever une dette permanente variable, établie à 21639,83 euros en novembre 2014, à 11541,37 euros en mars 2015, à 9967,72 euros en octobre 2015, à 7488,72 euros en mai 2017, septembre 2017 et novembre 2017 pour atteindre plus de 10 000 euros en décembre 2017, en février 2018, mai 2018 et également juillet 2018, puis à nouveau de 7781,73 euros en février 2021, de 10375,64 euros en septembre 2021, de 13431,03 euros en avril 2023, de 15553,91 euros en août 2023, et de 14 094,10 euros en février 2025.

Au total, c’est à juste titre que les bailleresses sollicitent la résiliation du bail pour manquements graves et sérieux des locataires à leurs obligations contractuelles de paiement à chaque échéance, le 1er de chaque mois, de l’entier loyer courant fixé dans le contrat de bail.

Il convient donc de prononcer la résiliation du bail à compter de la présente décision.

Les locataires se trouvant ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si besoin avec l’intervention de la force publique.

— Sur l’indemnité d’occupation :

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Madame [Y] [W] et Monsieur [F] [W] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation se substituant au paiement du loyer et des charges et égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, pour la période courant de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux aucun élément ne justifiant en l’espèce d’excéder la valeur locative du bien.

— Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [Z] [R] et Madame [P] [N] sollicitent une somme de 5000 euros « en réparation du préjudice subi » mais ne produisent strictement aucun élément au soutien de leur demande qui sera en conséquence rejetée.

— Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Madame [Y] [W] et Monsieur [F] [W] qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance. Ils seront également condamnés in solidum à payer 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE nul le congé délivré le 07 mai 2024 par Madame [Z] [R] et Madame [P] [N] à Madame [Y] [W] et Monsieur [F] [W] ;

CONSTATE l’existence de manquements graves et sérieux des locataires à leurs obligations contractuelles ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail du 13 novembre 2000 portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4], à effet du présent jugement, aux torts exclusifs des locataires ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion des lieux loués de Madame [Y] [W] et Monsieur [F] [W] et de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due solidairement par Madame [Y] [W] et Monsieur [F] [W] à Madame [Z] [R] et Madame [P] [N] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE en conséquence solidairement Madame [Y] [W] et Monsieur [F] [W] à payer cette indemnité d’occupation à Madame [Z] [R] et Madame [P] [N] jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE à Madame [Y] [W] et Monsieur [F] [W] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef les lieux situés [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [Y] [W] et Monsieur [F] [W] in solidum à verser à Madame [Z] [R] et Madame [P] [N] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [W] et Monsieur [F] [W] in solidum aux dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, Le Président,