— N° RG 24/01112 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDYRJ

Date : 05 Mars 2025

Affaire : N° RG 24/01112 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDYRJ

N° de minute : 25/00094

Formule Exécutoire délivrée

le : 11-03-2025

à : M^e Emmanuel VAUTIER + dossier

Copie Conforme délivrée

le :

à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le CINQ MARS DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Paul HUBER, Président du tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et de Madame Laurence MATHIEU-VANDEWOORDE, Greffière lors du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

SAS BDM

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Emmanuel VAUTIER, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par M^e Jade GUICHARD, avocat au barreau de MEAUX

DEFENDERESSE

SAS CMC

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 22 Janvier 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 3 janvier 2024, la société par actions simplifiée BDM (le bailleur) a donné à bail commercial à la société CMC (le preneur) des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 14 262,84, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, pour une somme de 6 927,31 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2024.

— N° RG 24/01112 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDYRJ

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte d’huissier du 13 décembre 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :

— Constater l’acquisition, au 4 novembre 2024, de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial liant les parties,

— Condamner la société CMC à payer à la société BDM à titre provisionnel la somme de 6 884,95 Euros, au titre de son arriéré locatif au 25 novembre 2024, augmentée des intérêts au taux contractuel de 3%,

— Constater la conservation du dépôt de garantie au profit de la société BDM,

— Condamner la société CMC à payer à la société BDM à titre provisionnel, la somme de 7 992,42 Euros, à titre d’indemnité nécessaire à la relocation du local, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner la société CMC à payer à la société BDM à titre provisionnel, à compter du 4 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle de 1 782,85 Euros Hors taxes, augmentée des charges,

— Dire que la société CMC devra libérer les lieux occupés par elle-même ainsi que par tous occupants de son chef dans la quinzaine de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 200 Euros par jour de retard,

— En tant que de besoin, ordonner l’expulsion de la société CMC et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, et si besoin, d’un serrurier,

— Ordonner l’enlèvement des biens de toute nature se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société CMC qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’Huissier en charge de l’exécution, et à défaut d’enlèvement dans le mois précité, attribuer à la société BDM la propriété de ces biens,

— Ordonner l’exécution provisoire, qui est de droit,

— Condamner la société CMC à payer à la société BDM une somme de 3.000 Euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la société CMC à tous les dépens au titre de des articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile, qui comprendront notamment les frais de commandement.

La procédure a été dénoncée à URSSAF ILE DE FRANCE, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024

A l’audience du 22 janvier 2025, la société BDM a maintenu ses demandes et actualisait le solde de la créance à hauteur de 13 368,98 euros, créance arrêtée au 01 janvier 2025.

Assignée par procès verbal 659 du code de procédure civile, la société CMC n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2025.

SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société BDM n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 6 711,93 euros, arrêtée au 10 septembre 2024, après déduction du coût du commandement de payer et des frais de mise en demeure du 1er juillet 2024 qui ne sont pas une créance locative.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société CMC et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

2 – Sur le quantum de l’arriéré locatif

Le commandement de payer délivré par la société bailleresse le 27 septembre 2024 portait sur une somme de 6711,93 euros, arrêtée au 10 septembre 2024, après déduction du coût du commandement de payer et des frais de mise en demeure du 01 juillet 2024 qui ne sont pas une créance locative. A l’audience, la demanderesse joignait un décompte actualisé de la créance arrêté au 01 janvier 2025 portant sur une créance de 13 368,98 euros.

Il convient de déduire la somme des frais de recouvrement figurant au décompte d’un montant de 50 euros du 1er juillet 2024 qui n’est pas une créance locative.

Dès lors, la créance est fixée à 13 318,98 euros au 21 janvier 2025, comprenant un arriéré locatif jusqu’au jour de l’acquisition de la clause résolutoire d’un montant de 6 834,95 euros puis d’un montant de 6 484,03 euros au titre de l’indemnité d’occupation actualisée au jour de l’audience, sommes au paiement desquelles le défendeur sera condamné par provision.

La demanderesse sollicite d’augmenter le quantum de l’arriéré locatif de 3% conformément au taux contractuel. Il convient de rappeler que cette demande s’analyse comme une demande tendant à faire application d’une clause pénale, office non dévolu au juge des référés et par conséquent rejetons la demande et disons n’y avoir lieu à référé sur ce point.

3 – Sur la demande d’indemnité nécessaire à la re-location du local

L’évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences de l’inexécution d’une obligation s’analyse en une clause pénale, ce qui inclut notamment le versement d’une indemnité de relocation sans que cette indemnité ne puisse être inférieure à 6 mois de loyer à compter de la reprise des lieux par le bailleur, susceptible d’être modérée par le juge du fond.

Il ne peut donc être fait droit en référé aux demandes d’indemnité forfaitaire se heurtant à des contestations sérieuses relevant d’un débat au fond dans la mesure où elles sont susceptibles de constituer un avantage manifestement excessif pour le bailleur et peuvent faire l’objet d’une modération par le juge du fond.

4 – Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due par la société CMC depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

5 – Sur la demande tirée de la conservation du dépôt de garantie

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale. La clause pénale, même prévue au contrat, étant susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Par ailleurs, compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas non plus lieu à référé sur ce point.

6 – Sur les mesures de fin de jugement

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société CMC, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 septembre 2024.

En considération de l’équité, la société CMC sera condamnée à payer à La société BDM la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 octobre 2024,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société CMC et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Rejetons la demande de condamnation sous astreinte,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société CMC, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Condamnons par provision la société CMC à payer à la société BDM la somme de 13 318,98 euros dont 6 834,95 euros au titre du solde des loyers, charges, et accessoires avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024, et 6 484,03 euros au titre de l’indemnité d’occupation actualisée au jour de l’audience avec intérêts au taux légal au jour de la présente décision,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre du dépôt de garantie et l’indemnité de re-location,

Condamnons la société CMC aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 septembre 2024,

Condamnons la société CMC à payer à la société BDM la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président