TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Avril 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Février 2025

GROSSE :

Le 25 avril 2025

à M^e DE ANGELIS Alain

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 25 avril 2025

à M. [O]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00327 – N° Portalis DBW3-W-B7J-55KC

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT VENANT AUX DROITS DE LA SCI MARSEILLE CLARY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [X] [O], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [J] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 25 novembre 2014, la SCI MARSEILLE CLARY a donné à bail à Monsieur [X] [O] et Madame [J] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 726,17 euros.

La société CDC HABITAT fournit un avis de taxe foncière pour l’année 2023 établissant qu’elle est devenue propriétaire de ce bien.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MARSEILLE CLARY, représentée par la société CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [X] [O] et Madame [J] [O] par exploit de commissaire de justice en date du 5 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 2.226,35 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, dénoncé le 15 janvier 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la société CDC HABITAT, venant aux droits de la SCI MARSEILLE CLARY, a fait assigner Monsieur [X] [O] et Madame [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater acquise la clause résolutoire contenue au contrat de bail signé entre les parties,En conséquence,

Condamner solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [J] [O] à payer à la société CDC HABITAT la somme provisionnelle de 3.612,07 euros, représentant le montant des loyers et des charges impayés selon relevé de compte actualisé à la date du 13 janvier 2025, outre intérêts à compter de la date de l’assignation,Constater l’occupation illicite du logement objet dudit contrat de location par Monsieur [X] [O] et Madame [J] [O] et tous occupants de leur chef, sans droit ni titre,En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [O] et Madame [J] [O] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si nécessaire,Condamner solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [J] [O] à une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à la date de l’assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal et ce jusqu’à la libération effective des lieux, toute échéance commencée étant due à compter de l’ordonnance à intervenir,Subsidiairement, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés aux requis,

Juger qu’à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera résilié automatiquement, l’expulsion de Monsieur [X] [O] et Madame [J] [O] diligentée ainsi que celle de tous occupants de leur chef et dire qu’en pareille hypothèse, ils seront également condamnés solidairement à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à la date de l’assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal et ce jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [J] [O] à payer à la société CDC HABITAT la somme provisionnelle de 500 euros à titre de dommages et intérêts au regard du préjudice subi,Condamner solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [J] [O] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 février 2025.

A cette audience, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, indique que la dette locative a été soldée mais sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance pour ses autres prétentions.

Elle fait valoir que les locataires ont contraint le bailleur à une réitération de procédures.

Monsieur [X] [O], en personne, fait valoir qu’il n’y a pas eu de retard de paiement et que la dette était constituée par la part de loyer prise en charge par la CAF au titre de l’APL qui n’avait pas été versée.

Il précise que la CAF a sollicité la production d’une quittance et qu’il a oublié de l’envoyer, ce qui a conduit à une interruption du versement de l’APL.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [J] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches du Rhône le 15 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023

Par ailleurs, la société CDC HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 3 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 25 novembre 2014 contient une clause résolutoire (article 3) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 juillet 2024 pour la somme en principal de 2.226,35 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 septembre 2024.

Cependant, Monsieur [X] [O] et Madame [J] [O] se sont acquittés de la totalité de leur dette et ont repris le paiement intégral de leurs loyers avant la date d’audience.

En conséquence, la société CDC HABITAT sera déboutée de sa demande d’expulsion de Monsieur [X] [O] et Madame [J] [O] du logement qu’ils occupent sis [Adresse 3].

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [O] et Madame [J] [O] se sont acquittés de la totalité de leur dette avant l’audience. En outre, la société CDC HABITAT étant déboutée de sa demande d’expulsion, il n’y a pas lieu à statuer sur les indemnités d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Vu les articles 1231-1, 1231-6 et 1240 du code civil,

En l’espèce, la société CDC HABITAT fournit deux commandements de payer signifiés le 6 septembre 2021 et le 14 février 2022 à Monsieur [X] [O] et Madame [J] [O], ce qui est insuffisant pour rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice causé par les agissements de Monsieur [X] [O] et Madame [J] [O].

En conséquence, la société CDC HABITAT sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

L’incurie de Monsieur [X] [O] et Madame [J] [O] étant à l’origine de l’interruption du versement de l’APL par la CAF, qui a contraint le bailleur à ester en justice, ceux-ci n’ayant pas fourni les justificatifs sollicités par cet organisme, ils supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société CDC HABITAT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Monsieur [X] [O] et Madame [J] [O] seront condamnés pour un montant de 200 euros chacun.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DEBOUTONS la société CDC HABITAT de sa demande d’expulsion concernant Monsieur [X] [O] et Madame [J] [O] du logement qu’ils occupent sis [Adresse 3] et de toutes les demandes subséquentes ;

DEBOUTONS la société CDC HABITAT de sa demande de dommages et intérêts ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [J] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [O] à verser à la société CDC HABITAT une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [O] à verser à la société CDC HABITAT une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION