TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A3

JUGEMENT N°

du 15 Mai 2025

Enrôlement : N° RG 22/05364 – N° Portalis DBW3-W-B7G-Z6QH

AFFAIRE : Mme [J] [F] et M. [C] [H] ( M^e Jocelyne PUVENEL)

C/ S.D.C. de l’ensemble immobilier LES JARDINS DE THALASSA – [Adresse 2] et [Adresse 10] (la SELARL C.L.G.)

DÉBATS : A l’audience Publique du 23 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Stéphanie GIRAUD,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 mars 2025, prorogée au 15 Mai 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD,

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [J] [F], née le 24 Novembre 1980 à [Localité 8],

et

Monsieur [C] [H], né le 24 Septembre 1985 à [Localité 9],

tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 5]

tous deux représentés par Maître Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES JARDINS DE THALASSA sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet COULANGE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 6], pris en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [J] [F] et Monsieur [C] [H] sont propriétaires du lot 697 (une chambre de service) représentant 30/100.000ème des parties communes générales au sein de la résidence « les jardins de [13] ».

Cet ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété.

Le syndic de la copropriété est le cabinet COULANGE IMMOBILIER.

Le règlement intérieur de la piscine adopté lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2014, limitait l’accès à la piscine à deux locataires par appartement ou chambre de service, et titulaires d’un bail en cours de validité de 6 mois.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 janvier 2022, la résolution 33 relative à la modification du règlement intérieur de la piscine, a été adoptée au visa de l’article 24.

La résolution 33 a pour objet d’étendre la durée du bail en cours de validité des locataires d’appartements ou des chambres de service pouvant accéder à la piscine, antérieurement fixée à 6 mois, à 36 mois.

Par assignation en date du 6 mai 2022, Madame [J] [F] et Monsieur [C] [H] ont attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « les jardins de Thalassa » [Adresse 2] et [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice la société COULANGE IMMOBILIER aux fins de :

Annuler la résolution 33 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 janvier 2022, Les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, Les condamner au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG22/05364.

Par conclusions régulièrement signifiées au RPVA le 19 février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Madame [J] [F] et Monsieur [C] [H] demandent au tribunal de :

A titre principal : vu l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Annuler la résolution 33 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 janvier 2022, Les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,Les condamner au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de M^e Jocelyne PUVENEL.

Par conclusions numéro 2 régulièrement signifiées au RPVA le 19 octobre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « les jardins de Thalassa » [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société COULANGE IMMOBILIER demande au tribunal de :

Vu les articles 24 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu la jurisprudence citée,

Rejeter l’ensemble des demandes des consorts [D],

Condamner les consorts [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

*****

La procédure a été clôturée le 24 octobre 2024, et fixée à l’audience du 23 janvier 2025.

Initialement fixé au 27 mars, le délibéré a été prorogé à la date du 15 mai 2025, en raison de l’empêchement du magistrat et de sa charge de travail.

MOTIFS :

Sur l’annulation de la résolution numéro 33 de l’assemblée générale tenue le 6 janvier 2022 :

Résolution 33 : en attendant la réactualisation du règlement de copropriété et de ses annexes, le conseil syndical propose de modifier l’article 2.1-55 et 6 du règlement intérieur de la piscine voté en assemblée générale du 15 décembre 2014, de la façon suivante (avis favorable du conseil syndical).

Condition de majorité de l’article 24.

La location des appartements ou des chambres de service inclut le transfert du droit d’accès à la piscine aux locataires en titre. Les propriétaires non occupants perdent leur droit d’accès à la piscine au profit de leurs locataires. Au maximum deux cartes rouges seront délivrées aux résidents locataires par chambre de service, sous réserve de la présentation d’un bail en cours de validité de 36 mois (bail d’habitation loi 1989). Les cartes seront renouvelées annuellement avec la copie des baux.

Les votes POUR : 167 copropriétaires totalisant 63.314 / 67.268 tantièmes.

Les votes [Localité 7] : 12 copropriétaires totalisant 3.954 / 67.268 tantièmes

Ont voté contre : [I] [E] (272), [S] ou [Z] [R] (594), [T] [L] (302), [XT] ou [X] [M] (608), Hôpitaux de [Localité 8] (23), [O] [P] (295), [K] ou [G] [W] (78), MOZART 74 (436), [U] [B] (474), [V] [LB] (464), [V] et [A] [LB] (53), VIAGENERATIONS (355),

ABSTENTION : [N], [RX].

Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Les demandeurs affirment que cette résolution modifie incontestablement les règles de jouissance des équipements communs, et qu’elle aurait dû être soumise au vote de la majorité renforcée de l’article 26 et plus précisément de l’article 26-5 (unanimité), car une telle modification emporte une atteinte à la jouissance des parties divises.

Ils soutiennent que la résolution crée une discrimination en fonction de la durée du bail et qu’il n’est pas possible d’introduire une telle discrimination sans remettre en cause les droits de jouissance afférent à la propriété du lot. Ils soutiennent qu’en application dudit article l’assemblée générale ne peut supprimer ou restreindre les accès aux parties communes et équipements communs hormis celles justifiées par la destination de l’immeuble. De sorte que seul un vote à l’unanimité peut être envisageable.

En défense, le syndicat des copropriétaires soutient que le vote de cette résolution ne relève pas des règles de vote à l’unanimité, mais des dispositions de l’article 24-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il précise que la résolution litigieuse n’avait pas vocation à imposer à un copropriétaire une modification des modalités de jouissance des parties communes, telles qu’elles résulteraient du règlement de copropriété. En effet, il soutient que la seule modification apportée ne concerne que les modalités de jouissance des parties communes par les locataires, telles que résultant du

règlement intérieur de la piscine voté lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2014. Les copropriétaires n’étant pas concernés. Il indique au surplus vouloir limiter les locations saisonnières en limitant l’accès à la piscine aux seuls résidents permanents, locataires effectifs ou propriétaires au sein de la résidence, afin de préserver la destination de l’immeuble qui est de grand standing.

Aux termes de l’article 24-I de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires, présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Aux termes de l’article 26, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

En l’espèce, il ressort de la résolution querellée que celle-ci a pour objet de réglementer les conditions d’accès à la piscine pour les locataires uniquement, en imposant un bail de 36 mois au lieu du bail de 6 mois, tel que cela résulte du règlement intérieur de la piscine voté lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2014.

Il ne peut être soutenu que cette résolution vise à imposer aux copropriétaires une modification de la destination de ses parties privatives, la piscine étant une partie commune.

S’agissant de l’autre critère qui pourrait justifier un vote à l’unanimité, à savoir une modification des modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété, force est de constater que le règlement de copropriété ne réglemente aucunement les modalités de jouissance de la piscine. Celles-ci résultent du règlement intérieur de la piscine voté lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2014 qui stipule que « la location d’appartement ou de chambre de service inclut le transfert du droit d’accès à la piscine aux locataires en titre. Deux cartes rouges maximum seront délivrées aux résidents de chambres de service sous réserve de la présentation d’un bail en cours de validité pour une période minimale de 6 mois. ». Cette assemblée générale n’a jamais été contestée et s’impose donc à l’ensemble des copropriétaires.

Il ne peut être valablement soutenu que la résolution 33 ne se limite plus aux chambres de service mais vise également les appartements, alors que tel que cela a été rappelé précédemment la limitation d’accès visait déjà les appartements. Elle reprend la formulation existante résultant du règlement intérieur en y modifiant la durée du bail.

De sorte que la modification de l’accès à la piscine ne concerne bien que les locataires et porte sur les modalités d’usage d’une partie commune, sans que cela ne contrevienne aux stipulations du règlement de copropriété ni à la jouissance des parties privatives.

Il n’est pas démontré que la résolution 33 porterait atteinte aux modalités de jouissance du lot privatif, cela ne peut se déduire de l’exigence de présentation d’un bail. En effet, cela ne constitue pas une atteinte aux modalités de jouissance d’une partie privative, ce d’autant que cette exigence existait déjà depuis le 15 décembre 2014, et qu’elle n’a jamais été contestée.

Enfin, il sera rappelé que le recours à la règle de l’unanimité posée par l’article 26 précité, concerne aussi les atteintes contraires au respect de la destination de l’immeuble. Or la résolution 33 ne porte aucunement atteinte à la destination de l’immeuble, mais aménage uniquement les modalités de jouissance des parties communes. En l’espèce la destination de l’immeuble se

définit en considération de la nature de l’immeuble, de son implantation. Il est incontestable qu’il s’agit d’une résidence de standing, bénéficiant de services collectifs de qualité. Or limiter l’accès de la piscine aux locataires titulaire d’un bail classique d’habitation de 36 mois n’est pas contraire à la destination de l’immeuble, et vise comme le souligne le syndicat des copropriétaires à éviter une fréquentation massive de la piscine.

Ainsi la résolution 33 ne vise pas à porter atteinte à la destination de l’immeuble mais bien à la préserver.

S’agissant de l’illégalité de la résolution résultant de l’obligation pour les bailleurs de communiquer un bail en cours d’une durée de 36 mois, il ressort que la résolution prévoit une présentation d’un bail en cours de validité, pour permettre de vérifier la qualité des occupants et ainsi s’ils peuvent accéder à la piscine. La présentation peut se faire par tous moyens. Les demandeurs ne démontrent aucunement en quoi une telle demande leur porterait atteinte. Ce d’autant que le règlement intérieur de la piscine prévoit aussi la possibilité de remettre une carte d’accès à la piscine aux ascendants/descendants sur présentation du livret de famille. La présentation n’implique pas une communication.

De même le syndicat des copropriétaires fait remarquer fort justement que les copropriétaires et les locataires doivent transmettre leurs titres de propriété ou leur bail au syndic pour qu’ils puissent accéder à la résidence.

Concernant l’argument selon lequel, l’assemblée générale du 15 décembre 2014, faute d’avoir été publiée dans les conditions de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, ne serait pas opposable aux consorts [D] puisqu’ils ont acquis leur lot le 12 juin 2017, celui-ci n’est pas opérant.

En effet, il résulte dudit article que le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier. Or, l’assemblée générale du 15 décembre 2014 n’a pas modifié le règlement de copropriété, mais est simplement venu réglementer l’accès à une partie commune.

Les décisions d’assemblée générale, non contestées, sont définitives et donc exécutoires de plein droit.

De sorte que les résolutions votées lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2014 s’imposaient bien aux consorts [Y], même s’ils ont acquis le bien postérieurement à ladite assemblée générale.

En conséquence, la demande d’annulation de la résolution 33 sera déboutée.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

[C] [H] et [J] [F] succombent, ils seront condamnés aux entiers dépens de l’instance, et au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort après audience publique à juge unique par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe du tribunal :

Déboute les consorts [C] [H] et [J] [F] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamne [C] [H] et [J] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES JARDINS DE [Adresse 14] [Adresse 1], et [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la société COULANGE IMMOBILIER la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne [C] [H] et [J] [F] aux entiers dépens de l’instance.

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A3 du tribunal judiciaire de Marseille, le 15 mai 2025.

Le Greffier Le Président