TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 04 Février 2026

Président : Madame VOYTEL, Vice-Présidente

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Novembre 2025

N° RG 25/04273 – N° Portalis DBW3-W-B7J-65YF

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice la Société D4 Immobilier, dont le siège social est sis [Adresse 4]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Pieyre-eloi ALZIEU-BIAGINI de l’AARPI ALPHA AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Expédition délivrée le

À

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Grosse délivrée le04/02/2026

À

— Maître Pieyre-eloi ALZIEU-BIAGINI

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DEFENDERESSE

S.C.I. BEN’S

dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SCI BEN’S est copropriétaire des lots Nos 0200 et 0141 de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 3].

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaires de justice en date du 10 Novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER a fait citer la SCI BEN’S en paiement des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 26 Novembre 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner la SCI BEN’S au paiement :

De la somme de 2 434,57 euros au titre des charges impayées arrêtées au 15 Octobre 2025 avec intérêts avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 11 Février 2025;De la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1008 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens ;Dire et juger que les frais nécessaires au recouvrement de la créance seront à la charge de la défenderesse.Assignée à étude, la SCI BEN’S n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 Février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION,

SUR LA SAISINE

Le décret no 2019-1419 du 20 décembre 2019 a instauré l’article 481-1 du code de procédure civile qui pose le droit commun de la procédure accélérée au fond.

Cet article 481-1 du code de procédure civile dispose notamment que le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie.

Il convient de noter que cette disposition ne prévoit pas de délai de remise de la copie de l’assignation au greffe, contrairement à l’article 754 du code de procédure civile.

L’article 481-1 du code de procédure civile doit s’appliquer aux procédures accélérées au fond, et non le délai de 15 jours prévu par l’article 754 de ce même code.

En conséquence, la présente juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond est valablement saisie.

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité :

Par courrier recommandé en date du 28 Mai 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI BEN’S de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 24 Avril 2023, 26 Mars 2024, 27 Mars 2025 comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant la SCI BEN’S pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 Mai 2025 rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le commandement de payer délivré le 15 Février 2025,le relevé de compte qui reprend les différents appels et les règlements effectués.le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours,les factures d’exécution du précédent jugement, décompte des intérêts et frais de justice, le contrat de syndic,Au vu des pièces fournies au débat, la SCI BEN’S sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 434,57 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 15 Octobre 2025 avec intérêts de droit à compter du 11 Février 2025.

Sur les frais nécessaires :

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que la SCI BEN’S sera condamnée au paiement de la somme de 108 euros correspondant aux frais de mise en demeure.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, il ressort des éléments produits par le demandeur que la SCI BEN’S a fait l’objet d’une précédente condamnation, ce qui est de nature à mettre très sérieusement l’équilibre de la copropriété difficulté, voire en danger.

Le préjudice qui en est résulté sera justement réparé par l’octroi d’une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI BEN’S supportera les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE la SCI BEN’S à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER les sommes suivantes :

—  2 434,57 € au titre des charges de copropriété exigibles au 15 Octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 11 Février 2025,

—  108 € au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE la SCI BEN’S à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI BEN’S à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI BEN’S aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT