TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions exécutoires à

— M^e Jesse SERFATI,

— M^e François-Marie IORIO

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/04125

N° Portalis 352J-W-B7H-CY4VY

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 22 Mai 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4],

représenté par son syndic en exercice REPUBLIQUE IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne LAFORET IMMOBILIER,

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0635

DÉFENDEURS

S.C.I. GANESH

[Adresse 8]

[Localité 7]

Monsieur [L] [C]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentés par M^e François-Marie IORIO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D649

Décision du 22 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/04125 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY4VY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats et Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 30 Janvier 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 03 avril 2025, prorogée au 30 avril puis au 22 mai 2025

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Ganesh est propriétaire des lots 2 et 3 constituant deux boutiques dans l’immeuble sis [Adresse 5] soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis et géré par la société Laforêt République Immobilier en qualité de syndic.

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le conseil du syndicat des copropriétaires a adressé une mise en demeure en datée du 21 septembre 2022 à la SCI Ganesh de lui payer la somme de 44.650,04 euros au titre des arriérés de charges arrêtés au

13 septembre 2022.

Estimant que les règlements opérés par la SCI Ganesh étaient insuffisants, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI Ganesh et son gérant, M. [C] par acte du 13 février 2023 aux fins essentielles d’obtenir leur condamnation in solidum à lui payer la somme principale de 57.988,63 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées selon décompte arrêté au 31 décembre 2022.

*

Aux termes de ses dernières conclusions n°2 notifiées par RPVA le 22 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal, au visa des articles 10 et 14-1, 14-2 19-2 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 35 et 36 du décret no 67-223 du 17 mars 1967 et des articles 1217, 1231-1, 1240, 1857 et 2374-1 bis du Code civil, de:

« – JUGER bien fondées les demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] ;

— REJETER la demande en nullité des clauses de répartition des charges de copropriété formulée par la SCI GANESH ;

— JUGER que l’éventuelle nouvelle clé de répartition des charges établie par un expert n’aura d’effet que pour l’avenir et fera effet qu’à compter du jugement à intervenir ;

— REJETER plus largement toute demande formulée par la SCI GANESH et Monsieur [L] [C] contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] ;

— CONDAMNER in solidum la société SCI GANESH et Monsieur [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 18.242,97 euros, à titre d’arriérés de charges de copropriété dues, à la date du 21 janvier 2024, avec intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter de la lettre RAR en date du 21 septembre 2022 ;

— REJETER les demandes de délais de paiement de la SCI GANESH;

— CONDAMNER in solidum la société SCI GANESH et Monsieur [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], la somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter de la lettre RAR du 21 septembre 2022 ;

— CONDAMNER in solidum la société SCI GANESH et Monsieur [L] [C] aux frais nécessaires, justifiés et exposés par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] s’élevant à la somme de 240 euros, pour le recouvrement de la créance et qui seront imputés au seul défendeur, au titre des charges générales de gestion et d’administration ;

En tout état de cause

— CONDAMNER in solidum la société SCI GANESH et Monsieur [L] [C] aux entiers dépens de la présente procédure ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

— CONDAMNER in solidum la société SCI GANESH et Monsieur [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] supporte les frais non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans caution. »

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 3 juin 2024, la SCI Ganesh et M. [C] demandent au tribunal, au visa des articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1343-5 du code civil :

« 1. Concernant la demande de nullité des clauses de répartition des charges

— De juger non écrite les clauses du règlement de copropriété selon lesquelles la SCI GANESH doit participer aux charges communes générales à hauteur de 210/1.000èmes pour le lot n°2 et 190/1.000èmes pour le lot n°3 telles que figurant au règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 6] à PARIS (75010), cadastré section AW °[Cadastre 1],

— De juger que ces dépenses seront réparties entre les copropriétaires en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation des lots,

— De procéder à une nouvelle répartition des charges générales de l’immeuble ,

— De désigner tel expert avec pour mission de proposer au Tribunal une nouvelle répartition des charges de l’immeuble ,

— D’ordonner la publication du Jugement intervenir en marge de la publication du règlement de copropriété dans les 6 mois de la date à laquelle il sera devenu définitif et ce, à la diligence et aux frais du syndicat des copropriétaires .

2. Concernant la demande de paiement des arriérés de charges

— De constater que la SCI GANESH a versé la somme de 48.600 € qui représente une part prépondérante de son arriéré de charges,

— De lui accorder pour solder ce qui lui est réclamé la possibilité de verser mensuellement une somme de 500 €,

— Dire et juger qu’en fonction des circonstances, le Syndicat des Copropriétaires doit être débouté du surplus de ses demandes, et notamment de celle présentée au titre de l’article 700, et ce en fonction de son attentisme avéré alors qu’il savait pertinemment que la SCI GANESH était gravement défavorisée par un système de répartition des charges totalement incompréhensible et totalement injustifié.

— Dire et juger qu’il échet au contraire de condamner le Syndicat des Copropriétaires au versement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. »

Pour un exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du 30 janvier 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 3 avril 2025, prorogée au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « constater », « juger » et de « dire et juger»

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur la demande en paiement de charges

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Enfin, aux termes de l’article 1858 du code civil, « Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale. »

Décision du 22 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/04125 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY4VY

*

Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 18.242,97 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés à la date du 21 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI Ganesh n’a pas contesté les assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels et que la responsabilité de M. [C] est engagée sur le fondement de l’article 1857 du code civil.

En réplique, les défendeurs font valoir que la répartition inégale des charges au sein de la copropriété a mis la SCI Ganesh en difficulté en particulier après le vote des travaux de réfection de la toiture lui imputant la somme de 48.600 euros. Ils soutiennent que cette somme constituant une part significative de sa dette, a déjà été réglée grâce à un prêt bancaire. Ils demandent à se libérer de leur dette à raison de mensualités de 500 euros.

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et un extrait Kbis que la SCI Ganesh est propriétaire des lots 2 et 3 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 septembre 2019, 25 novembre 2021, 23 mai 2022 et 30 novembre 2022 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— des appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 21 janvier 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le montant d’arriérés de charges de copropriété dû par la SCI Ganesh s’élève à 13.666,84 euros, déduction faite des frais de recouvrement. La SCI Ganesh et M.[C] ne contestent pas la créance ni dans son principe ni dans son montant.

En revanche, le surplus constituant des frais d’un montant de 4.576,13 euros correspond à des frais de recouvrement (mises en demeure, frais d’avocat, assignation huissier) et non à des charges de copropriété, ne peuvent donc être réglés à ce titre.

De plus, en application de l’article 1858 du code civil, la demande de condamnation in solidum de M. [C] et de la SCI Ganesh ne peut prospérer compte tenu de l’impossibilité de poursuivre simultanément la société et les associés. Il sera en effet rappelé que le syndicat des copropriétaires ne peut poursuivre M. [C] que s’il justifie de l’inefficacité des poursuites préalables contre la SCI Ganesh, ce qu’il ne fait pas. Il sera par conséquent débouté de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M. [C].

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne justifie aucunement sa demande de majoration du taux légal, il en sera donc débouté.

Par conséquent, la SCI Ganesh sera condamnée à payer au syndicat des coproriétaires la somme de 13.666,84 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 21 janvier 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 septembre 2022.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 240 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement correspondant aux frais de mise en demeure par avocat du 21 septembre 2022. Ces frais sont justifiés par un bordereau d’avis de réception et une note d’honoraires de l’avocat.

Par conséquent, il convient de faire droit à sa demande et de condamner la SCI Ganesh à lui payer la somme de 240 euros au titre de frais nécessaires de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

*

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une indemnité de 5.000 euros en faisant valoir que la carence non justifiée et récurrente des défendeurs lui cause un préjudice financier distinct de l’intérêt moratoire et certain à la copropriété puisque les autres copropriétaires ont été contraints de faire l’avance des charges et frais dues par les défendeurs.

Les défendeurs s’opposent à la demande en soutenant qu’ils ont pris attache avec le syndicat des copropriétaires pour lui faire part de leurs difficultés financières et qu’ils ont contracté un prêt afin de s’acquitter des charges appelées au titre des travaux de toiture d’un montant de 48.600 euros qu’ils ont versée aussitôt que la somme a été débloquée par la banque.

Sur ce,

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI Ganesh a agi de mauvaise foi alors qu’il est au contraire justifié que cette derniere ne pouvait s’acquitter de la somme importante réclamée au titre des travaux de toiture et a dû souscrire un prêt à cette fin.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les défendeurs ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1244-1 ancien du code civil, désormais codifié à l’article 1343-5 du même code, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

*

Les défendeurs sollicitent l’octroi de délais de paiement leur permettant de s’acquitter de leur dette à hauteur de 500 euros par mois.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en relevant que le compte de la SCI est débiteur depuis des années et que les défendeurs se sont octroyés d’important délais de paiement sans son accord ou celui du syndic. Il fait valoir, de plus avoir accordé des remises informelles depuis de nombreuses années en se basant sur 324 tantièmes au lieu de 400 tantièmes prévues par le règlement de copropriété.

Sur ce,

En l’espèce, le montant d’arriérés de charges de 13.666,84 euros ne permet pas d’octroyer des délais de paiement dans la limite de 24 mois avec des mensualités à hauteur de 500 euros.

Or, les défendeurs qui doivent supporter les mensualités du prêt contracté ne démontrent pas être en capacité de s’acquitter d’une mensualité supérieure à 500 euros. Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur la demande reconventionnelle tendant à réputer non écrite la clause de répartition des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges".

Aux termes de l’article 5 de la même loi, «dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ».

Enfin, l’article 12 de ladite loi prévoit que « Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si la part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10. Si l’action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.

Cette action peut également être exercée par le propriétaire d’un lot avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. »

Le juge qui déclare non écrite la répartition des charges du règlement de copropriété doit constater que cette répartition est contraire aux critères prévus par l’art. 10. (ex. : Civ. 3ème, 9 juillet 2010, n° 09-13067).

Tout copropriétaire intéressé peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions légales des clauses du règlement de copropriété et faire établir une répartition des charges conforme à ces dispositions (ex. : Civ. 3ème, 12 juin 1991, n° 89-18.331).

Au contraire, dès lors qu’un copropriétaire invoque non la méconnaissance des critères légaux de répartition des charges mais la surévaluation de celles-ci, l’action engagée s’analyse en une action en révision prévue par l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 (Civ. 3ème, 17 juin 2009, n° 08-16.324).

*

Les défendeurs sollicitent que la clause de répartition des charges soit réputée non écrite et que soit ordonnée une nouvelle répartition conformément à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965. Ils font valoir que :

— leurs lots 2 et 3 d’une superficie totale de 50m² sont affectés de 400/1.000èmes de parties communes générales soit plus d’un tiers des charges de l’immeuble alors que le lot n°1 dont la surface est supérieure à ses deux lots réunis est affecté seulement de 290/1.000èmes et que l’immeuble comporte plusieurs appartements d’environ 25 à 30m²;

— la répartition des charges est par conséquent contraire aux articles 5 et 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu’elle ne se fonde pas sur la superficie, la situation et la consistance des différents lots et que la méthode de calcul n’est pas exposée ;

— cette irrégularité est reconnue par les copropriétaires puisque l’assemblée générale du 23 mai 2022 a voté une mission confiée au cabinet de géomètre aux fins d’établir un nouvel état descriptif de division ;

— si le syndicat des copropriétaires soutient avoir validé le devis du cabinet Tartacede-Bollaert en date du 3 septembre 2022, aucun plan ni projet n’a été communiqué en février 2024 soit près d’un an et demi après, et alors que la somme de 10.000 euros a été provisionnée.

En réplique, le syndicat des copropriétaires demande le rejet de la demande en soutenant que :

— suite à l’assemblée générale du 23 mai 2022, la mission du cabinet Tartacède est en cours ;

— le syndicat des copropriétaires a accordé de nombreuses remises à la SCI Ganesh qui paie ses charges sur la base de 324/1.000èmes et non 400/1.000èmes tel que prévu au règlement de copropriété ;

— la SCI Ganesh ne produit aucun élément justifiant de la superficie des lots ;

— en tout état de cause, une nouvelle clé de répartition ne vaut que pour l’avenir ;

— les défendeurs n’expliquent pas en quoi la répartition des charges serait illégale de sorte qu’aucune contrariété n’est établie avec les dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965.

Sur ce,

Aux termes du règlement de copropriété, titre III, les lots n°2 et 3 sont dotés respectivement de 210/1.000èmes et de 190/1.000èmes de parties communes.

Ce même règlement prévoit que s’agissant des charges communes,

« tous ces frais et dépenses seront supportés par chaque copropriétaire des onze fractions, dans la proportion de ses droits de copropriété dans les parties communes, tels que ces droits sont déterminés au titre III ci-dessus. »

Cependant, il ressort des moyens exposés par les défendeurs, au soutien de leur demande tendant à déclarer non écrite la clause de répartition des charges, que ces derniers contestent en réalité l’évaluation de leur quote-parts de parties communes qu’ils considèrent trop élevées en comparaison aux autres lots et contraire aux critères prescrits par l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965.

Si le règlement de copropriété n’expose effectivement pas la méthode de calcul utilisée pour fixer les quote-parts de parties communes, les défendeurs qui se bornent à affirmer que la quote-part de parties communes de leurs lots n’est pas déterminée sur les critères de situation, de consistance et de superficie, ne versent aucun document probant pour en justifier.

Au demeurant, il sera également relevé que leur demande qui ne se fonde pas sur la méconnaissance des critères légaux de répartition des charges mais la surévaluation de celles-ci doit en réalité s’analyser en une action en révision prévue à l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 laquelle est enfermée dans des délais très stricts et se trouve en l’espèce nécessairement prescrite, étant rappelé que les lots ont été acquis par la SCI Ganesh en 2011.

Par conséquent, la demande de réputer non écrite la clause de répartition de charges figurant au règlement de copropriété sera rejetée. Les demandes subséquentes d’expertise et de publication de jugement deviennent sans objet et ne seront pas examinés.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Sur ce,

La SCI Ganesh, partie succombante sera condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M. [L] [C] ;

CONDAMNE la SCI Ganesh à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la somme de 13.666,84 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 21 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2022 ;

CONDAMNE la SCI Ganesh à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la somme de 240 euros au titre des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCI Ganesh et M. [L] [C] de leur demande de délais de paiement ;

DEBOUTE la SCI Ganesh et M. [L] [C] de leur demande tendant à réputer non écrite la clause de répartition des charges figurant au règlement de copropriété ;

DEBOUTE la SCI Ganesh et M. [L] [C] de leur demande d’expertise ;

CONDAMNE la SCI Ganesh aux dépens ;

CONDAMNE la SCI Ganesh à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 10] le 22 Mai 2025.

La Greffière La Présidente