TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/03904 – N° Portalis DBW3-W-B7F-YWCL

AFFAIRE :

M. [Z] [P] [T] (M^e Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO) et autres

C/

S.A.R.L. BUREAU CONTROLE PREVENTION (la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL) et autres

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 16 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 18 décembre 2025, prororgé au 12 Février 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assistée de Madame Pauline BILLO-BONIFAY, greffier placé lors du prononcé

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [P] [T]

né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 1],

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Madame [H] [V] [L] [O]

née le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 2]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

S.A.R.L. BUREAU CONTROLE PREVENTION (BCP)

Immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n°481 482 875,

dont le siège social est sis [Adresse 2],

prise ne la personne de son représentant légal, domicile en cette qualité audit siège.

S.A. ALLIANZ IARD

Immatriculée au RCS de PARIS sous le n°542 110 291,

dont le siège social est sis [Adresse 3],

prise en la personne de ses représentants légaux, domciliés en cette qualité audit siège.

représentées par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [Z] [T] et Madame [H] [O], par acte authentique du 5 septembre 2017, ont acquis un bien immobilier sis [Adresse 4], à [Localité 1].

Les consorts [X], vendeurs aux contrat, avaient fait réaliser un diagnostic technique relatif au bien par la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP). Cette société avait notamment pour mission de contrôler la présence de termites. Le diagnostic dressé par la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) avait mentionné l’absence de ces insectes.

La responsabilité civile professionnelle de la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) était couverte par un contrat conclu avec la société anonyme ALLIANZ IARD.

En mars 2018, Monsieur [Z] [T] et Madame [H] [O] ont découvert des planches pourries au sein du bien acquis. Ils ont fait réaliser par la société ALPHA DIAGNOSTIC un diagnostic termites le 16 mars 2018. Cette société a conclu à une infestation de termites « notamment au niveau du plafond de la mezzanine et de la pièce sous plénum, identifiée au niveau du cellier ».

Le 5 avril 2018, la société LABORATOIRES LOGISSAIN, contactée par Monsieur [Z] [T] et Madame [H] [O], a confirmé la présence de termites.

Monsieur [Z] [T] et Madame [H] [O] ont saisi leur assureur, lequel a diligenté une expertise extra-judiciaire confiée au cabinet ELEX.

Par ordonnance du 11 juin 2018, le juge des référés du Tribunal judiciaire de MARSEILLE a ordonné une expertise. Le rapport a été rendu le 25 septembre 2020.

Par actes d’huissier en date des 15 et 16 avril 2021, Monsieur [Z] [T] et Madame [H] [O] ont assigné la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) et la société anonyme ALLIANZ IARD devant le Tribunal judiciaire de céans, aux fins notamment de voir, à titre principal, condamner in solidum les défenderesses à leur verser les sommes de 21 159€ au titre du préjudice de jouissance, 62 500€ au titre du préjudice de perte de chance de négocier à moindre coût, 38 889,38€ au titre du coût des travaux et 7 000€ au titre du coût des travaux induits.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 27 juin 2024, au visa des articles 1240 du code civil et L271-4 du code de la construction et de l’habitation, Monsieur [Z] [T] et Madame [H] [O] sollicitent de voir :

— condamner in solidum la société BCP et son assureur, la société ALLIANZ, à verser aux requérants les sommes suivantes :

S’agissant du préjudice de jouissance :

A titre principal :

* la somme de 50 904€, correspondant à la période entre mars 2018 et février 2024 durant laquelle les requérants n’ont pas pu mettre en location leur bien situé [Adresse 1] ;

A titre subsidiaire :

* la somme de 30 542€ correspondant à la perte de chance d’encaisser ces loyers durant cette période ;

A titre infiniment subsidiaire :

* la somme de 15.554 € (somme retenue par l’expert), ou a minima une perte de chance de louer le bien durant cette période fixée à 60%, soit la somme de 9 332,40€ ;

S’agissant du préjudice matériel :

A titre principal

* la somme de 62 500 euros, au titre du préjudice lié à la perte de chance de négocier à moindre coût somme correspondante à la perte de valeur vénale du bien du fait de la présence de termites ;

* la somme de 28 675,97€ correspondant au montant total relatif aux travaux (travaux de réfection du plancher et travaux induits : traitement curatif, honoraires des bureau d’études et d’architectes), et plus précisément à la quote-part des tantièmes du lot n°10 des requérants ;

A titre subsidiaire :

* la somme de 37 500€ au titre du préjudice lié à la perte de chance de négocier à moindre coût ;

* la somme de 28.675,97€ correspondant au montant total relatif aux travaux (travaux de réfection du plancher et travaux induits : traitement curatif, honoraires des bureau d’études et d’architectes), et plus précisément à la quote-part des tantièmes du lot n°10 des requérants ;

A titre infiniment subsidiaire :

* la somme de 28 675,97 € correspondant au montant total relatif aux travaux (travaux de réfection du plancher et travaux induits : traitement curatif, honoraires des bureau d’études et d’architectes), et plus précisément à la quote-part des tantièmes du lot n°10 des requérants ;

En tout état de cause :

— débouter la société BCP et son assureur, la société ALLIAND, de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner in solidum la société BCP et son assureur, la société ALLIANZ, à verser aux requérants les sommes de 6 000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner in solidum la société BCP et son assureur à verser à Monsieur [T] et Madame [O] la somme de 10 000€ au titre des frais irrépétibles conformément à l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise judiciaire et les frais d’expertise du cabinet Deveney et Secchi d’un montant de 1 200 euros.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [Z] [T] et Madame [H] [O] affirment que le rapport d’expertise est accablant pour la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP). Il ne fait pas de doute que l’infestation de termites préexistait à la vente et que la défenderesse a manqué à ses obligations en qualité de professionnel en n’identifiant pas l’infestation. Elle est responsable sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

La défenderesse tente d’induire une confusion du Tribunal en prétendant avoir mis en avant dans son rapport la présence d’insectes xylophages. Il convient toutefois de distinguer les insectes xylophages, catégorie à laquelle appartiennent les termites, et les insectes à larves xylophages, parmi lesquels se trouvent le capricorne, la vrillette, le lyctus et le sirex. Les seconds sont bien moins dangereux, quoi qu’ils doivent aussi être signalés dans les rapports techniques. Or, la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) a signalé les traces d’insectes à larves xylophages mais a répondu négativement, dans toutes les pièces, à la question relative à la présence de termites.

« L’expert a […] démontré lors de son passage qu’il était possible de diagnostiquer la présence effective de termites à plusieurs endroits non recouverts par un habillage des poutres ou des murs : dans le cellier où plusieurs poutres étaient attaquées, sur des éléments de menuiserie présentant des traces, derrière la tuyauterie, sur des éléments en bois présents dans le jardin ».

Au demeurant, l’ensemble des sociétés contactées par Monsieur [Z] [T] et Madame [H] [O] ainsi que l’expert mandaté par l’assureur de ceux-ci confirme tant la présence de termites que l’antériorité de ces termites à vente, avec une infestation ancienne.

Concernant les préjudices, les demandeurs sont contraints d’occuper un bien immobilier qu’ils auraient pu mettre en location si le bien acquis n’avait pas été inhabitable. Ils dont donc perdu les loyers correspondants ou, du moins, la chance de louer le bien. Le bien acquis, quant à lui, est affecté d’une perte de valeur vénale ou, du moins, les demandeurs ont perdu la chance de l’acquérir à moindre prix. Les demandeurs ont dû régler les coûts des travaux du bien. Au coût strict des travaux de remise en état se sont ajoutés le coût des travaux d’éradication des nuisibles, les travaux de dépose des faux plafonds, les coûts des deux bureaux d’étude et d’architectes mandatés par le syndicat de copropriété. La présence de termites dans leur bien a également causé aux demandeurs un intense préjudice moral.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 7 décembre 2023, au visa de l’article 1240 du code civil, la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) et la société anonyme ALLIANZ IARD sollicitent de voir :

A titre principal :

— débouter les consorts [T] – [O] de l’ensemble leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre des sociétés BCP et ALLIANZ IARD ;

A titre subsidiaire, « si une quelconque condamnation devait être prononcée à l’encontre de la société ALLIANZ IARD » :

— juger qu’il devra alors être fait application des termes et limites du contrat d’assurances RCP souscrit par la société BCP auprès de la société ALLIANZ IARD, et notamment du plafond de garantie de 300 000 euros et de la franchise y stipulée ;

En tout état de cause :

— condamner les consorts [T] – [O] à verser aux sociétés BCP et ALLIANZ IARD, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) et la société anonyme ALLIANZ IARD font valoir que « par application des arrêtés du 29 mars 2007 et du 7 mars 2012, ainsi que de la norme AFNOR n° NFP 03-201, les investigations effectuées dans le cadre d’un diagnostic avant-vente sont exclusives de tout sondage destructif, et effectuées par « examen visuel des parties visibles et accessibles du bâtiment » et « sondage mécanique et non destructif des bois visibles et accessibles », notamment par utilisation de « poinçons » (Norme NFP 03-201, spéc. pages 8 et 9) ».

Aussi, la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) ne saurait être regardée comme responsable s’agissant d’une infestation de termites dans des parties cachées du bien inspecté. La jurisprudence ne met à la charge du diagnostiqueur qu’une obligation de moyen. Elle ne sanctionne qu’un « manque de sérieux et de vigilance ».

En l’espèce, le diagnostic dressé par la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) a mentionné la présence d’insectes xylophages et des « dégâts sur les planches et poutres de bois ».

La limitation du périmètre du rapport de repérage des termites se double d’une limitation à six mois de sa durée de validité.

« L’ancienneté d’une infestation de termites est radicalement impossible à dater, ainsi que le rappelle régulièrement le Centre Technique du Bois et de l’Ameublement de [Localité 3] (CBTA), dès lors que ces infestations peuvent connaître des vitesses de développement extrêmement différentes selon de multiples paramètres aujourd’hui non maîtrisés par les professionnels de ces infestations ».

Les indices « apparents » de présence de termites retenus par l’expert judiciaire soit ne permettent pas d’attester que la présence de termite existait lors de l’examen réalisé par la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) dix-huit mois auparavant, soit n’entraient pas dans le périmètre d’investigations de la défenderesse, soit étaient dissimulés.

S’agissant des préjudices, une partie importante des travaux dont les demandeurs sollicitent l’indemnisation ont concerné des parties communes : les demandeurs n’ont pas de qualité à agir et pas de préjudice « direct ». Les travaux ont été effectués à la charge de la copropriété et non des demandeurs.

La durée du préjudice de jouissance retenue par les demandeurs, trente-cinq mois, est excessive en ce que les travaux requis par le grenier concernent une partie du bien qui n’entrait pas dans la mission d’inspection de la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP).

Une partie des travaux de remise en état dont les demandeurs sollicitent le remboursement étaient d’ores-et-déjà prévus par le demandeur dans le cadre de la rénovation de son bien, indépendamment de l’infestation de termites.

Le préjudice de perte de valeur vénale du bien doit être écarté. « On peut concevoir que le prix d’un bien immobilier traité contre les termites, conforté et remis dans un état structurel pérenne, situé dans un quartier manifestement connu pour être fortement infesté par les termites, sera plus élevé qu’un bien équivalent qui n’a jamais été traité de façon préventive ou curative ».

A titre infiniment subsidiaire, la société anonyme ALLIANZ IARD est fondée à opposer aux demandeurs les plafonds de garantie et la franchise visés au contrat d’assurance.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’application de la loi dans le temps :

Les demandeurs se prévalent de manquement de la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) à ses obligations professionnelles lors de la réalisation du diagnostic termites antérieur à leur achat immobilier. La visite du bien par la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) avait eu lieu le 9 mars 2017. Afin d’apprécier si la défenderesse a respecté ses obligations professionnelles, le Tribunal examinera donc les textes applicables dans leur rédaction à cette date.

Sur les manquements de la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) à ses obligations en qualité de diagnostiqueur :

Les défenderesses font valoir que la durée de validité des diagnostics termites est de six mois. Cette affirmation est exacte au vu des articles L271-4 et R271-5 du code de la construction et de l’habitation pris à la date des faits.

Les défenderesses font valoir que cette durée règlementaire de validité est à mettre en relation avec le fait que « l’ancienneté d’une infestation de termites est radicalement impossible à dater, ainsi que le rappelle régulièrement le Centre Technique du Bois et de l’Ameublement de [Localité 3] (CBTA), dès lors que ces infestations peuvent connaître des vitesses de développement extrêmement différentes selon de multiples paramètres aujourd’hui non maîtrisés par les professionnels de ces infestations ».

Il convient de relever que la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) et la société anonyme ALLIANZ IARD ne versent aux débats aucune pièce, et donc pas d’avis du « Centre Technique du Bois et de l’Ameublement de [Localité 3] (CBTA) ». Cette affirmation est donc non démontrée.

A l’inverse, l’expert judiciaire retient de manière catégorique que l’infestation du logement par des termites était ancienne et peut être datée à 2011. A la date de l’inspection des lieux par la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP), l’infestation de termites était déjà existante.

La société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) et la société anonyme ALLIANZ IARD tentent d’induire une confusion en faisant valoir que le diagnostic du 9 mars 2017 mentionnerait des « insectes xylophages » (étant rappelé que les termites sont des insectes xylophages). Sur ce point cependant, tant le rapport d’expertise judiciaire que les conclusions en défense rappellent qu’il existe une distinction entre les insectes xylophages (dont, au premier chef, les termites) et les insectes à larves xylophages. Le rapport et les conclusions en demande font état de la moindre dangerosité des seconds. Et la loi, en l’article L271-4, impose la réalisation d’un diagnostic termites (concernant donc des insectes xylophages). Tel était bien l’objet de l’intervention de la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP). Or, contrairement à ce qu’affirment les défenderesses, le rapport rédigé apporte une réponse négative à la présence de termites dans toutes les pièces examinées. Ce que mentionne le rapport de diagnostic de 2017, de manière incidente en page 4, c’est la présence de dégâts dus à des insectes à larves xylophages.

La société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) ne peut donc pas affirmer que « ladite infestation d’insectes xylophages, dûment signalée, était encore très expressément (…) mise en exergue en page de garde dudit rapport ». C’est faux. Non seulement la page de garde mentionne uniquement, en gras et souligné, l’absence d’indice d’infestation de termites, mais la page 4 ne mentionne que la présence de dégâts dus à des insectes à larves xylophages et non pas la présence d’insectes xylophages (termites).

Enfin, les défenderesses font à bon droit valoir que les investigations du diagnostiqueur termite, selon les arrêtés ministériels applicables à la date des faits (arrêté du 29 mars 2017 tel que modifié par l’arrêté du 7 mars 2012), sont visuelles et qu’il n’est tenu qu’à des sondages mécaniques sur les ouvrages de bois, à l’exclusion de toute investigation destructive et de tout démontage.

Néanmoins, le Tribunal relève que l’expert judiciaire a tenu compte de ce fait dans l’appréciation des manquements de la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) à ses obligations. Il ne lui fait pas reproche de n’avoir pas identifié les dégradations importantes en sous-face du plancher du 1er étage au plafond de la pièce principale, en ce qu’il ne pouvait investiguer cet endroit en raison du caractère non démontable du plafond en plaques de plâtre situé sous ce plancher.

En revanche, l’expert judiciaire retient que la présence de termites était « visible » en plusieurs points du logement et du jardin, et notamment « sur les solives du plancher haut de la sous-pente », « derrière la conduite d’eaux usées de la cuisine » et « sur des bois et outils entreposés dans le jardin ».

A ce titre, la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP), qui a systématiquement répondu n’avoir pas identifié de présence de termites dans ces lieux, a manqué à ses obligations professionnelles, commettant ainsi une faute au sens de l’article 1240 du code civil. Sa responsabilité pour les préjudices découlant de cette faute est engagée.

Sur les préjudices

A titre liminaire, il convient de relever que les défenderesses remettent en cause, dans leurs conclusions, le lien de causalité entre les fautes de la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) et les préjudices. Elles font valoir que le plancher haut était dissimulé et ne pouvait donc, ni ne devait, être examiné, s’agissant d’une partie commune. Les préjudices causés par la nécessité de réaliser des travaux sur ce plancher haut seraient donc sans rapport avec les éventuels manquements de la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP).

Sur cette question du lien de causalité entre les manquements de la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) à ses obligations et les préjudices, notamment concernant les parties non soumises à l’examen de la défenderesse, il faut retenir que si la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) n’avait pas manqué à ses obligations en plusieurs points du logement inspecté, l’infestation de termite aurait été mise à jour dans son principe. Les vendeurs auraient donc fait procéder à davantage d’investigations, les acquéreurs en auraient été informés, et les investigations complémentaires auraient mis à jour l’infestation de termite dans le plancher haut. C’est parce que la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) n’a pas identifié la présence de termites dans les parties soumises au périmètre de ses investigations que des investigations complémentaires et approfondies n’ont pas été réalisées, et par conséquent que les demandeurs ont dû faire réaliser d’importants travaux postérieurement à la vente. Il y a donc bien un lien de causalité entre les manquements de la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) et la totalité des travaux réalisés pour remédier à l’infestation de termites, en ce compris les travaux réalisés dans des parties du bien qui n’étaient pas visibles lors des investigations de la défenderesse.

Concernant le préjudice de perte de valeur vénale, l’expert judiciaire retient qu’il se confond avec le prix des travaux eux-mêmes. Les demandeurs, au contraire, s’appuyant sur une expertise réalisée non contradictoirement par le cabinet DEVENEY & SECCHI, font valoir qu’il existe une perte de valeur vénale du bien au delà même du coût des travaux. Ils font valoir qu’un bien immobilier, même une fois traité pour l’infestation de termites, subira toujours davantage de suspicion de la part des acheteurs potentiels qu’un bien qui n’aurait jamais subi d’infestation. C’est ce qui résulte des observations du cabinet DEVENEY & SECCHI.

Ce raisonnement a été soumis à l’expert judiciaire. Il a retenu que ce « risque psychologique » est inexistant, puisque le quartier au sein duquel l’immeuble litigieux est situé est de toutes manières fortement sujet aux infestations de termites, par sa localisation même. Le « risque » d’infestation est donc toujours existant, que l’immeuble ait déjà subi un traitement ou qu’il n’en ait jamais subi.

Au demeurant, il convient de relever qu’afin de quantifier la perte de valeur vénale du bien, le cabinet DEVENEY & SECCHI ne retient pas uniquement ce « risque psychologique », mais aussi la « présence de dégradations structurelles, affectant la solidité des planchers hauts du séjour cuisine (…) », le « risque d’extension des désordres à l’ensemble de la structure du bâtiment », « l’obligation de traitement d’urgence des bois des planches dégradés de l’appartement ainsi que de ceux de l’immeuble », « l’obligation de rechercher l’étendue exacte des dégâts » et « le coût des travaux et l’incertitude sur l’éradication réelle de l’infestation ». Dès lors, la perte de valeur vénale telle qu’évaluée par le cabinet DEVENEY & SECCHI, prétention reprise par les demandeurs, tient compte d’un ensemble de préjudices dont ils demandent pourtant déjà l’indemnisation par ailleurs.

Seul le « risque psychologique » à l’égard de potentiels acquéreurs pourrait éventuellement retenu comme facteur de perte de valeur vénale. Toutefois aucun calcul n’intégrant que ce risque, à l’exclusion de la perte de valeur vénale liée aux travaux à réaliser, n’est produit aux débats. Les autres « facteurs de perte de valeur vénale » retenus par le cabinet DEVENEY & SECCHI sont en fait la nécessité de réaliser des travaux : ceux-ci sont terminés et l’indemnisation de ces travaux est demandée de manière distincte.

Aussi, il n’est pas suffisamment démontré de perte de valeur vénale du bien en lien avec un « facteur psychologique » lié à la réticence d’acheteurs potentiels au regard de l’infestation antérieure.

Monsieur [Z] [T] et Madame [H] [O] seront donc déboutés de leurs prétentions aux sommes de 62 500€ ou subsidiairement de 37 500€ au titre du préjudice lié à la perte de chance de négocier à moindre coût au titre du préjudice lié à la perte de chance de négocier à moindre coût.

S’agissant du coût des travaux, ils avaient été évalués par l’expert judiciaire à hauteur de 38 889,38€. Contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, l’expert avait exclu du coût les montants de travaux de rénovation déjà envisagés par Monsieur [Z] [T] et Madame [H] [O] avant la découverte du coût d’infestation des termites.

Les demandeurs sollicitent, sur la base des factures de 2024 produites aux débats, la somme de 28 675,97€. Ce montant tient compte des travaux sur parties communes réalisées par les demandeurs, étant précisé que concernant ces travaux sur parties communes, les demandeurs appliquent aux sommes réclamées un prorata tenant compte de leurs tantièmes au sein de la copropriété.

La société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) et la société anonyme ALLIANZ IARD évoquent un devis autre concernant ces travaux, celui de la société MP TRAVAUX, à hauteur de 21 824,55€. Toutefois, aucune des parties ne le verse aux débats. Il conviendra donc de se référer aux factures produites en demande et à l’avis de l’expert judiciaire, qui convergent vers un préjudice résultant des travaux à hauteur au moins de 28 675,97€.

Il convient de condamner in solidum la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) et la société anonyme ALLIANZ IARD à verser cette somme à Monsieur [Z] [T] et Madame [H] [O] ensemble.

S’agissant du préjudice de jouissance, il convient de relever que c’est à juste titre que les demandeurs évoquent une perte de chance. Toutefois, ils analysent incorrectement ladite perte. En réalité, la perte de chance n’est ni celle de percevoir les loyers, ni celle de louer le bien sis au [Adresse 1].

En effet, il faut se replacer dans la situation fictive où la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) aurait accompli ses obligations et mis au jour l’infestation de termites avant la vente. Dans ce cadre, Monsieur [Z] [T] et Madame [H] [O] en auraient été informés. Ils auraient donc eu le choix, soit d’acheter le bien (moyennant la diminution du prix correspondant aux travaux, c’est à dire les 28 675,97€ indemnisés ci-dessus) et donc de subir la contrainte de résider au [Adresse 1] durant ces travaux, soit de ne pas acheter le bien, et donc de résider également au [Adresse 1], faute d’avoir acquis un nouveau logement.

La perte de chance est donc celle d’avoir eu la possibilité de ne pas acquérir le bien litigieux sis [Adresse 4], lot n°10, à [Localité 1]. Mais que les demandeurs, s’ils avaient été correctement informés sur la présence de termites par la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP), aient fait le choix d’acquérir ce bien ou qu’ils aient fait le choix de ne pas l’acquérir, dans tous les cas, ils auraient été contraints de demeurer au [Adresse 1] : soit le temps de réaliser les travaux, soit le temps de trouver un autre bien immobilier à acquérir.

Dès lors, même si la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) n’avait pas manqué à ses obligations, et avait mis au jour l’infestation, quel que soit le choix de Monsieur [Z] [T] et Madame [H] [O], la perte de gains de loyers aurait existé.

Il n’existe donc aucun lien de causalité entre les fautes de la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) et le fait que Monsieur [Z] [T] et Madame [H] [O] n’ont pas perçu de loyers pour le [Adresse 1] durant soixante-douze, ou cinquante-trois mois, ou une quelconque autre durée.

Les fautes de la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) n’étant pas la cause de cette perte, elle ne saurait en être responsable. Monsieur [Z] [T] et Madame [H] [O] seront déboutés de leur prétention aux sommes de 50 904€, ou subsidiairement de 30 542€, ou infiniment subsidiairement de 15 554 €, ou « a minima » de 9 332,40€.

L’embarras causé par la découverte inopinée de termites, et les tracas causés par le traitement en urgence de cette infestation (en ce compris les multiples expertises et la présente procédure judiciaire), auraient été évités si la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) avait accompli sa mission sans commettre de manquements. La défenderesse est donc responsable d’un préjudice moral pour les demandeurs qu’il conviendra d’apprécier à hauteur de 6 000€.

La société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) et la société anonyme ALLIANZ IARD seront in solidum condamnées à verser la somme de 6 000€ à Monsieur [Z] [T] et Madame [H] [O] ensemble.

Sur le contrat unissant la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) et la société anonyme ALLIANZ IARD :

Les défenderesses sollicitent de voir « juger qu’il devra alors être fait application des termes et limites du contrat d’assurances RCP souscrit par la société BCP auprès de la société ALLIANZ IARD, et notamment du plafond de garantie de 300.000 euros et de la franchise y stipulée ».

D’une part, le Tribunal relève que les défenderesses sont condamnées in solidum au paiement de 28 675,97€, soit bien moins que 300 000€, et que la somme totale réclamée en demande était elle-même nettement inférieure à ce plafond. Cette prétention est donc dépourvue d’effet et il n’y a pas lieu de statuer.

S’agissant de la franchise, ni dans les motifs, ni dans le dispositif les défenderesses n’indiquent son montant. Aussi, il n’y a pas lieu non plus de statuer sur cette prétention non déterminée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner in solidum la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) et la société anonyme ALLIANZ IARD, qui succombent aux demandes de Monsieur [Z] [T] et Madame [H] [O], aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire.

La pertinence du rapport du cabinet DEVENEY & SECCHI, rapport réalisé de manière unilatérale par Monsieur [Z] [T] et Madame [H] [O] pour contredire certaines conclusions du rapport contradictoire d’expertise judiciaire, n’a pas été retenue par le présent Tribunal. Il convient donc de rejeter la prétention des demandeurs tendant à voir intégrer aux dépens le coût de ce rapport.

S’agissant de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de relever que le litige a pris naissance par la révélation d’une infestation de termites en 2018. Le présent jugement est rendu en 2026. Les demandeurs ont dû assurer le suivi, ou payer un avocat pour que ce suivi soit assuré, d’un contentieux d’abord extra-judiciaire puis judiciaire d’une durée particulièrement longue, intégrant une expertise judiciaire et plusieurs expertises non-judiciaires.

Il y a lieu de condamner in solidum la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) et la société anonyme ALLIANZ IARD à verser à Monsieur [Z] [T] et Madame [H] [O] la somme de 7 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [Z] [T] et Madame [H] [O] de leurs prétentions aux sommes de 62 500€ ou subsidiairement de 37 500€ au titre du préjudice lié à la perte de chance de négocier à moindre coût correspondante à la perte de valeur vénale du bien ;

CONDAMNE in solidum la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) et la société anonyme ALLIANZ IARD à verser à Monsieur [Z] [T] et Madame [H] [O] ensemble la somme de vingt-huit mille six cent soixante-quinze euros et quatre-vingt-dix-sept centimes (28.675,97€) au titre du préjudice résultant de la nécessité de réaliser des travaux ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [T] et Madame [H] [O] de leurs prétentions aux sommes de 50 904€, ou « subsidiairement » de 30 542€, ou « infiniment subsidiairement » de 15 554 €, ou « a minima » de 9 332,40€, au titre des pertes locatives ou de la perte de chance de percevoir un loyer ;

CONDAMNE in solidum la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) et la société anonyme ALLIANZ IARD à verser la somme de six mille euros (6 000€) à Monsieur [Z] [T] et Madame [H] [O] ensemble au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) et la société anonyme ALLIANZ IARD aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [T] et Madame [H] [O] de leur prétention tendant à voir intégrer aux dépens le coût du rapport du cabinet DEVENEY & SECCHI ;

CONDAMNE in solidum la société à responsabilité limitée BUREAU CONTRÔLE PREVENTION (BCP) et la société anonyme ALLIANZ IARD à verser à Monsieur [Z] [T] et Madame [H] [O] la somme de sept mille euros (7 000€) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT