Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Février 2025

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DEMANDERESSE :

Société ICF ATLANTIQUE

16 rue henri BARBUSSE

37700 SAINT PIERRE DES CORPS

représentée par Maître Doris SIEURIN, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [V]

23 Boulevard Amiral Courbet

ETAGE 1 escalier 8 porte 813

44000 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 novembre 2024

date des débats : 21 novembre 2024

délibéré au : 06 février 2025

RG N° N° RG 24/01953 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NDFG

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Doris SIEURIN

CCC à Monsieur [J] [V] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 10 juillet 2018 à effet au 13 juillet 2018, la société anonyme d’habitations à loyers modérés ICF ATLANTIQUE a donné à bail à [J] [V] un logement lui appartenant sis, 23 boulevard Amiral Courbet, premier étage, escalier 8, porte n°813 – 44000 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 192,25 € outre une provision mensuelle pour charges de 41,43 €.

Par acte d’huissier de justice du 14 février 2024, ICF ATLANTIQUE a fait commandement à [J] [V] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.120,54 € arrêté au 8 février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 14 juin 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ICF ATLANTIQUE a fait assigner [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater et/ou prononcer la résiliation du bail signé le 10 juillet 2018 entre les parties à compter du 15 avril 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges du locataire et dire [J] [V] sans droit ni titre ;

· A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à voir constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résolution judiciaire du bail ;

· Ordonner en conséquence l’expulsion de [J] [V] de corps et de biens des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner [J] [V] au paiement de la somme de 1.538,78 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés arrêtée à la date de la présente assignation à parfaire ou diminuer au jour de l’audience augmentée des intérêts au taux légal en vertu de l’article 1155 du code civil;

· Condamner [J] [V] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel au moins égal au dernier terme de loyer, soit la somme mensuelle de 243,88 euros à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à votre départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant son chef, outre les charges courantes ainsi que les intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil ;

Condamner [J] [V] au paiement d’une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, selon l’article 1153 alinéa 4 du code civil ;

· Condamner [J] [V] au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 14 février 2024 et de tous les actes qui s’en suivent, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile ;

· Condamner [J] [V] au paiement des intérêts au taux légal sur toutes les sommes dues à compter de la date de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1153-1 du code civil ;

· Ordonner l’exécution provisoire au visa de l’article 515 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 4 octobre 2024, par les services sociaux du département indiquant que le locataire ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A ladite audience, ICF ATLANTIQUE se réfère à l’acte introductif d’instance et procède par dépôt de dossier.

Régulièrement assigné à étude, [J] [V] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes

Par une première note en délibéré en date du 28 novembre 2024, le bailleur a transmis au tribunal un décompte actualisé de sa dette et par une seconde note en délibéré reçue le 6 décembre 2024, il a justifié de la réception par la Caisse d’allocations familiales de sa saisine pour impayés de loyers.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 21 décembre 2022, cette dernière ayant accusé réception le 23 décembre 2022 soit au moins deux mois avant l’assignation du 14 juin 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 14 juin 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 18 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 9.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2024, ICF ATLANTIQUE a fait commandement à [J] [V] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.120,54 euros arrêté au 8 février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [J] [V].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ICF ATLANTIQUE est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[J] [V] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3.132,82? € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 1er novembre 2024.

Il convient de déduire de ce montant, la somme de 157,66 € (70,97 € + 86,69 €), correspondant à des frais de procédure (frais de commissaire de justice) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif, mais le cas échéant et lorsque cela est justifié des dépens.

En conséquence, [J] [V] sera condamné au paiement de la somme de 2.975,16?? € au titre des loyers et charges échus au 1er novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à ICF ATLANTIQUE, à compter du 2 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges avec revalorisation incluse, soit la somme de 280,53 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

[J] [V] ne s’étant ni présenté aux rendez-vous proposés par les services sociaux du département ni à l’audience, il n’a pas présenté de demande délais et la bailleresse n’en propose pas.

En outre, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que le dernier paiement effectué par le locataire date du mois d’avril 2024.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [J] [V].

Sur la demande de dommages et intérêts

ICF ATLANTIQUE demande la condamnation du locataire à lui payer 500 € de dommages et intérêts, qui n’est toutefois nullement démontrée.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [J] [V], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à la bailleresse la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 10 juillet 2018 entre ICF ATLANTIQUE et [J] [V], concernant le logement sis 23 boulevard Amiral Courbet, premier étage, escalier 8, Porte n°813 – 44000 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 15 avril 2024 ;

CONDAMNE [J] [V] et à payer à ICF ATLANTIQUE la somme de 2.975,16?? €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [J] [V] à payer à ICF ATLANTIQUE, à compter du 2 novembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges avec revalorisation, soit la somme mensuelle de 280,53 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [J] [V], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [J] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [J] [V] à payer à ICF ATLANTIQUE la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 février 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY