TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Avril 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 20 Janvier 2026

GROSSE :

Le 28 avril 2026

à M^e Sandy LEVY

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00468 – N° Portalis DBW3-W-B7J-56OE

PARTIES :

DEMANDERESSE

SOCIETE LCDA, société civile immobilière immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 832 313 555 dont le siège social est sis 41 Bd Notre Dame – 13006 MARSEILLE prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Sandy LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [V] [W], demeurant 80 Bd Françoise Duparc – 13004 MARSEILLE

non comparant

Madame [A] [D], demeurant 80 Bd Françoise Duparc – 13004 MARSEILLE

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 1er mai 2019, la SCI LCDA a donné à bail à M. [W] et Mme [D] un appartement à usage d’habitation situé 1 rue de Merentie – 13005 Marseille, pour un loyer mensuel de 750 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Le 26 janvier 2023, l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité portant sur les parties communes ainsi que d’une interdiction d’occupation.

Les locataires ont été relogés aux frais de la bailleresse dans un logement situé 80 boulevard Françoise Dupard – 13004 Marseille.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2023, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 2.256,07 euros au titre des loyers et charges et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, la bailleresse a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection de Marseille aux fins de :

A titre principal, Condamner les locataires à payer la somme de 4.566,07 euros en paiement de l’arriéré locatif, comptes arrêtés au 8 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, et ce, sauf à parfaire ou à réactualiser, Constater que les causes du commandement de payer du 30 juin 2023 n’ont pas été réglées dans les deux mois suivant sa délivrance, En conséquent, constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,A titre subsidiaire, Ordonner le sursis à statuer sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire dans l’attente de la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité,En tout état de cause, Condamner les locataires à payer la somme de 4.566,07 euros, comptes arrêtés au 8 janvier 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la décision, Les condamner à payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 avril 2025 puis a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 20 janvier 2026.

A cette audience, la demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 1.926,07 euros, selon décompte en date du 9 janvier 2026.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison de la notification de l’assignation à la préfecture et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou à la Caisse d’allocations familiales (CAF).

Bien que régulièrement assignés par acte déposé à l’étude, les défendeurs n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

Par application de l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’autorisation donnée par la juge avant la clôture des débats, le conseil de la demanderesse a transmis un extrait KBis de la SCI.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 17 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 30 juin 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 juin 2023, pour la somme en principal de 2.2256,07 euros.

Pour autant, ce commandement de payer a été signifié aux locataires alors qu’ils avaient, cinq mois plus tôt, le 23 janvier 2023, dû quitter précipitamment leur logement en raison de l’arrêté de mise en sécurité frappant l’immeuble avec interdiction d’occupation à compter de la notification de l’arrêté.

Au surplus, ce commandement a été signifié pour une somme de 2.256,07 euros dont 1.593,11 euros correspondant à des charges ou régularisation de charges pour les années 2020, 2022 et 2023 alors qu’aucune pièce justificative en ce sens n’est produite.

Le commandement de payer porte également sur des provisions pour charges de 110 euros en février, mars et avril 2024 alors que le montant de la provision prévue dans le contrat et appliqué jusqu’alors était de 50 euros et qu’aucune pièce ne vient démontrer comment cette nouvelle provision a été calculée.

Au demeurant, à cette période, l’immeuble faisait déjà l’objet d’un arrêté de mise en sécurité, lequel prévoyait notamment la neutralisation des fluides de sorte qu’on ignore ce quoi correspondent les provisions sur charges sollicitées.

Enfin, il résulte du dernier décompte produit par la bailleresse que postérieurement au commandement de payer, les locataires ont procédé à deux paiements de 350 euros et 176 euros (les 3 et 10 juin 2023) mais que ces règlements ont été annulés, sans que la bailleresse ne s’explique sur ce point. Or, il est évident que si l’arrêté de mise en sécurité empêche la bailleresse de percevoir les loyers, les locataires demeurent libres de procéder au paiement de leur dette locative née antérieurement à l’arrêté et la bailleresse ne peut, après avoir refusé ces règlements, venir solliciter le paiement de la dette locative.

Compte tenu de ces éléments, la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, qui ferait perdre aux locataires la protection dont ils bénéficient notamment pour leur relogement, apparait, à tout le moins, prématurée.

Il en résulte qu’il y a lieu d’ordonner le sursis à statuer sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à payer une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

La demanderesse produit un décompte arrêté au 19 janvier 2026 dont il résulte que la dette locative s’élève à la somme de 1.926,07 euros.

Toutefois, ainsi qu’il a été relevé ci-avant, cette somme comprend une régularisation de charges pour la période allant du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 pour la somme de 625,11 euros alors qu’aucune pièce justificative n’est produite par la bailleresse.

Ce décompte inclut également les sommes de 213, 212 et 213 euros correspondant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2020, 2021 et 2022 alors que, là encore, aucune pièce justificative n’est produite.

Eu égard à ces éléments, il sera également sursis à statuer sur la demande en paiement de la bailleresse jusqu’à la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront réservés et il sera sursis à statuer sur la demande formée au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action de la SCI LCDA recevable ;

ORDONNE le sursis à statuer sur l’ensemble des demandes de la SCI LCDA ;

RÉSERVE les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par décision signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge