TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00169

N° Portalis DBY2-W-B7J-HZ34

JUGEMENT du

03 Juin 2025

Minute n° 537

[U] [W]

[O] [R] épouse [W]

C/

[D] [Z]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M. et Mme [U] et [O] [W]

Copie conforme

M. [D] [Z]

Préfecture du Maine et [Localité 10]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 03 juin 2025,

après débats à l’audience du 1er avril 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [U] [J] [S] [W]

né le 29 mars 1980 à [Localité 6]

Madame [O] [H] [M] [R] épouse [W]

née le 12 juillet 1979 à [Localité 8]

demeurant ensemble “[Adresse 9]”

[Localité 4]

comparants en personne,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [C] [L] [Z]

né le 05 août 1968 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne,

FAITS PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [U] [W] et Madame [O] [R] épouse [W] ont, par contrat conclu sous seing privé le 19 août 2021, à effet du 1er septembre 2021, donné à bail d’habitation à Monsieur [D] [Z], une maison située [Adresse 2], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 350,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, Monsieur [U] [W] et Madame [O] [R] épouse [W] ont fait délivrer à Monsieur [D] [Z], un commandement de payer la somme de 2.130,00 € au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire et de fournir les justificatifs d’assurance.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 1er octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 20 janvier 2025, Monsieur [U] [W] et Madame [O] [R] épouse [W] ont assigné Monsieur [D] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de location intervenue à la date du 1er décembre 2024, conformément à la clause résolutoire insérée dans le bail, et, subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [D] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et ce, conformément aux dispositions des articles L411-1 au L412-5 et des articles R411-1 à R442-4 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux dans tels garde-meubles qu’il plaira aux requérants, à ses frais, risques et périls ;

— condamner Monsieur [D] [Z] au paiement du montant des loyers, charges, indemnités d’occupation dus au 3 janvier 2025, soit 1.595,00 € avec intérêts au taux légal à compter de la demande, sur le fondement des articles 1103 et 1231-7 du code civil ;

— fixer et condamner Monsieur [D] [Z] à payer à Monsieur [U] [W] et Madame [O] [R] épouse [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant qu’il y aura lieu de fixer à la somme de 350,00 €, égale au dernier terme du loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’au départ effectif des lieux de Monsieur [D] [Z] ainsi que celui de tout occupant de son chef, en y ajoutant toutes révisions contractuelles ou charges locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la demande sur le fondement des articles 1240 et 1231-7 du code civil ;

— condamner Monsieur [D] [Z] au paiement de 600,00 € au titre des dommages-intérêts sur le fondement des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil ;

— condamner Monsieur [D] [Z] au paiement d’une indemnité de 600,00 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— condamner Monsieur [D] [Z] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire, formalité, et de la présente assignation sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 1er avril 2025.

A cette audience, Monsieur [U] [W] et Madame [O] [R] épouse [W] maintiennent leurs demandes.

Ils indiquent que l’arriéré locatif est de 1.515,00 € au 5 mars 2025, loyer de mars inclus.

Ils soulignent que, depuis l’assignation, des loyers sont payés ainsi qu’un début d’apurement de la dette.

Ils précisent que leur demande de dommages-intérêts correspond aux frais de commissaire de justice et, dans la mesure où ceux-ci sont compris dans les dépens, ils ne maintiennent pas leur de mande de dommages-intérêts.

Ils ajoutent qu’ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [D] [Z] a comparu à l’audience en personne.

Il reconnaît devoir la somme dont le paiement est sollicité.

Il propose un plan d’apurement à hauteur de 150,00 € par mois en sus du paiement du loyer.

Il ajoute que ses revenus actuels sont de 1.380,00 € par mois et qu’il n’a pas d’autres dettes.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience et il en a été fait état à l’audience.

Il y est notamment indiqué que Monsieur [D] [Z] souhaite payer sa dette à hauteur de 150,00 € mensuels en sus du loyer.

Il y est également indiqué que Monsieur [D] [Z] souhaite rester dans le logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l’article 24-II de la loi précitée indique :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandement de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, Monsieur [U] [W] et Madame [O] [R] épouse [W] justifient avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique le 1er octobre 2024.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 20 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de Monsieur [U] [W] et Madame [O] [R] épouse [W] en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

Sur le montant de l’arriere locatif

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Monsieur [U] [W] et Madame [O] [R] épouse [W] produisent le contrat de bail, le commandement de payer, un décompte de la créance démontrant que Monsieur [D] [Z] restait devoir, à la date du commandement de payer, le 30 septembre 2024, la somme de 2.130,00 € et un décompte actualisé au 5 mars 2025 montrant que l’arriéré locatif s’établissait à 1.515,00 €, incluant l’échéance du mois de mars 2025.

La créance est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail et du décompte.

Monsieur [D] [Z] ayant reconnu être débiteur du montant sollicité sera condamné à payer la somme de 1.515,00 € arrêtée au 5 mars 2025, incluant l’échéance du mois de mars 2025.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande de délai de paiement

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Il résulte des dispositions de l’article 24 V de la même loi que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur, ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Conformément à l’article 24 VII de la loi précitée, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail conclu le 19 août 2021 contient, en son article VIII, une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 septembre 2024 pour la somme en principal de 2.130,00 €.

Ce commandement n’a pas permis de régulariser entièrement la dette pendant les deux mois, délai légal visé par ledit commandement, puisque l’arriéré locatif était de 1.970,00 € au 8 novembre 2024, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er décembre 2024.

Monsieur [D] [Z] a sollicité un délai pour se libérer de sa dette.

A l’appui de sa demande il justifie, d’une part, avoir repris régulièrement le paiement du loyer depuis le mois d’octobre 2024, d’autre part, avoir commencé à effectuer des versements supplémentaires au titre de l’apurement de sa dette.

En outre, il propose un versement mensuel de 150,00 € en sus du loyer afin de régulariser sa situation.

De plus, le diagnostic social et financier fait état de cette proposition d’apurement.

Par conséquent, un délai de 12 mois est accordé à Monsieur [D] [Z] pour s’acquitter de sa dette locative.

Chaque mensualité devra intervenir à la date d’exigibilité du loyer courant, et, pour la première fois, un mois après la signification du présent jugement.

Toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, restée sans effet, justifiera que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [Z] bénéficiant d’un délai de paiement pour s’acquitter de sa dette, la clause de résiliation du bail est suspendue.

Cependant, en application de l’article 24 VII précité, au cas où l’échéancier octroyé ne serait pas respecté, cette clause de résiliation de plein droit reprendrait son plein effet, quinze jours après une mise en demeure avec avis de réception restée sans effet.

Dans ce cas, le bail étant résilié, mais Monsieur [D] [Z] étant toujours occupant des lieux sans droit ni titre, sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, révisable comme le loyer, pour la période courant de la résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’éventuelle indemnité mensuelle d’occupation des lieux est fixée au montant du dernier loyer en cours, soit la somme de 350,00 €.

L’expulsion de Monsieur [D] [Z], ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra être poursuivie conformément aux dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les autres demandes pécuniaires

En application de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, Monsieur [U] [W] et Madame [O] [R] épouse [W] sollicitent le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues.

Conformément à l’article 1231-6 précité, la somme de 1.515,00 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision.

Sur les frais et les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [D] [Z] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû engager Monsieur [U] [W] et Madame [O] [R] épouse [W], l’équité commande de condamner Monsieur [D] [Z] à leur payer la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 août 2021, entre Monsieur [U] [W] et Madame [O] [R] épouse [W], d’une part, et Monsieur [D] [Z], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 1er décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à payer à Monsieur [U] [W] et Madame [O] [R] épouse [W] la somme de Mille Cinq Cent Quinze Euros (1.515,00 €), au titre de l’arriéré locatif suivant un décompte arrêté au 5 mars 2025, incluant l’échéance du mois de mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [D] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer courant et les charges, en Onze (11) versements mensuels de Cent Trente Euros (130,00 €) chacun, le Douzième (12 ème) et dernier étant majoré du solde de la dette ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard à la date d’exigibilité du loyer courant, et, pour la première fois, un mois après la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si l’échéancier accordé est entièrement respecté, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée dans un délai de quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception, justifiera :

• que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

• que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

• qu’à défaut pour Monsieur [D] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [U] [W] et Madame [O] [R] épouse [W] puissent faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et conformément aux modalités fixées par les articles L412-1 à L 412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

• que Monsieur [D] [Z] soit condamné à verser à Monsieur [U] [W] et Madame [O] [R] épouse [W] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, révisable dans les mêmes conditions que le loyer, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation qui devrait être payée par Monsieur [D] [Z] au montant du dernier loyer, soit la somme de Trois Cent Cinquante Euros (350,00 €) ;

DIT que le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à payer à Monsieur [U] [W] et Madame [O] [R] épouse [W] la somme de Trois Cents Euros (300,00 €), au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-7 du code civil ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,