TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02438 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZJ4K

N° de Minute : 25/1044

JUGEMENT

DU : 23 Octobre 2025

S.A. SIA HABITAT

C/

[U] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Octobre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Caroline HENOT, avocat au barreau de Lille

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [U] [S], demeurant [Adresse 6]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Juillet 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 juin 2021 à effet du 12 juillet 2021, la SA SIA HABITAT a donné à bail à [U] [S] un logement situé [Adresse 7] à [Localité 10] ainsi qu’un emplacement de stationnement, moyennant le paiement mensuel d’un loyer total de 336,89 euros, outre une provision sur charges 84,26, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2024, la SA SIA HABITAT a fait signifier à [U] [S] un commandement de payer la somme principale de 698,58 euros dans un délai de deux mois, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers et charges, par voie électronique avec avis de réception du 5 novembre 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 27 février 2025, la SA SIA HABITAT a fait assigner [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation du bail, et à défaut, prononcer la résiliation du bail ;

Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Condamner [U] [S] à lui payer :

— la somme de 1.224,48 euros,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 350 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord, par voie électronique avec avis de réception du 28 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juillet 2025.

A cette audience, la SA SIA HABITAT comparaît représentée par son conseil.

La SA SIA HABITAT s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 16 juin 2025, à la somme de 1.720,86 euros. Elle a déclaré être d’accord avec la demande tendant à la suspension de l’acquisition des effets de la clause résolutoire présentée par la partie adverse.

[U] [S] comparaît en personne. Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 30 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La SA SIA HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SIA HABITAT justifie avoir notifié au préfet du Nord le 28 février 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 – dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à l’espèce au regard de la date à laquelle le bail avait été renouvelé pour la dernière fois lors de la délivrance du commandement de payer – prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à [U] [S] le 4 novembre 2024, pour la somme en principal de 698,58 euros. Ce commandement précisait que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette, de sorte qu’il sera fait application de ce délai plutôt que du délai légal de six semaines pour étudier la demande.

A cet égard, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 5 janvier 2025.

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, la SA SIA HABITAT produit un décompte en vertu duquel [U] [S] est redevable de la somme de 1.720,86 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 16 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient enfin de déduire du montant de la dette l’ensemble des sommes facturées sous l’intitulé « frais de poursuite », lesquelles seront étudiées au titre des dépens et frais irrépétibles.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 1.278,08 euros.

[U] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner [U] [S] à payer à la SA SIA HABITAT la somme de 1.278,08 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 16 juin 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement en l’absence d’autre demande sur ce point.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer ».

En l’espèce, [U] [S] propose de verser la somme de 30 euros par mois en remboursement de la dette locative.

La SA SIA HABITAT donne son accord à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de l’accord des parties, [U] [S] sera autorisée à s’acquitter de sa dette en 35 mensualités de 30 euros par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de [U] [S] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la SA SIA HABITAT pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. [U] [S] sera alors tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[U] [S], qui succombe à l’instance, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

Au regard de la situation respective des parties, l’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la SA SIA HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA SIA HABITAT recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juin 2021 entre la SA SIA HABITAT et [U] [S] concernant l’immeuble à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 7] à [Localité 10] sont réunies à la date du 5 janvier 2025 ;

CONDAMNE [U] [S] à payer à la SA SIA HABITAT la somme de 1.278,08 euros, créance arrêtée au 16 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE [U] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour [U] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 7] à [Localité 10] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA SIA HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que [U] [S] soit condamnée à payer à la SA SIA HABITAT, à compter du 5 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat ;

— que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

— rappelle que [U] [S] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [U] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 11] par mise à disposition au greffe, le 23 octobre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LA JUGE,