TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 13 Janvier 2026

Enrôlement : N° RG 23/08783 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3YBB

AFFAIRE : S.C.I. MALIX (M^e RIOU-SARKIS)

C/ S.D.C. [Adresse 3] (Me [Z])

DÉBATS : A l’audience Publique du 14 octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Sylvie HOBESSERIAN

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 13 janvier 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. MALIX

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 413 278 805

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son gérant en exercice

représentée par Maître Stéphanie RIOU-SARKIS, avocate au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 6]

représenté par son Syndic en exercice le Cabinet BACHELLERIE

dont le siège social est sis [Adresse 7]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MALIX est propriétaire du lot n°1 au sein de l’immeuble [Adresse 5] soumis au régime de la copropriété.

Elle a donné à bail ce bien à Madame [B]. A l’occasion d’une chute de cette dernière le 9 novembre 2019, les pompiers sont intervenus au sein de la copropriété et ont signalé que le mur mitoyen entre deux lots menaçait de s’effondrer.

L’assureur de Madame [B] a refusé d’intervenir, estimant que la responsabilité revenait au syndicat des copropriétaires.

Le mandataire de la SCI MALIX a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] de procéder à une mise en sécurité et aux réparations.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] a fait réaliser des travaux le 3 décembre 2019 par la société CIMINO.

La SCI MALIX déclare avoir achevé les travaux électriques non réalisés par la société CIMINO afin de permettre à sa locataire de réintégrer les lieux.

L’assemblée générale du 12 février 2020 a imputé les frais de reconstruction du mur et de relogement de la locataire à la SCI MALIX.

La SCI MALIX a contesté cette résolution.

Par jugement du 17 janvier 2023, le présent tribunal a ordonné l’annulation de cette résolution.

L’assemblée générale du 28 juin 2023 a voté la résolution n°23 qui a pris une décision identique à celle de l’assemblée générale du 12 février 2020.

Toutefois, l’assemblée générale a également décidé de mandater un expert pour statuer sur la responsabilité de la SCI MALIX.

*

Suivant exploit du 14 août 2023, la SCI MALIX a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] devant le présent tribunal.

Par ordonnance d’incident du 17 septembre 2024, le juge de la mise en état a débouté la SCI MALIX de sa demande d’expertise.

Par conclusions notifiées par RPVA le 22 septembre 2025, la SCI MALIX demande au tribunal de :

— déclarer la SCI MALIX recevable à agir en contestation de la résolution N° 23 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2023,

— annuler la résolution n° 23 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2023,

— imputer à l’ensemble des copropriétaires du syndicat de copropriété [Adresse 2] représenté par son syndic BACHELLERIE, la facture correspondant à la reconstruction du mur par la société CIMINO pour un montant de 5.384,50 € TTC ainsi que les factures correspondant au relogement de Mme [J] pour un montant de 3.125,60 € selon les millièmes détenus par chacun,

— si par extraordinaire, le juge venait à considérer le mur mitoyen de partie privative,

— imputer lesdites factures entre les deux copropriétaires des deux lots mitoyens,

— dispenser la SCI MALIX des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic en exercice au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] demande au tribunal de :

— débouter la SCI MALIX de sa demande d’annulation de la résolution n°23 de l’assemblée générale du 28 juin 2023,

— imputer à la SCI MALIX la facture d’un montant de 5.384,50 euros TTC ainsi que la facture de 3.125,60 €,

— débouter la SCI MALIX de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI MALIX à lui payer la somme de 5.000 euros au titre du préjudice subi du fait du trouble anormal du voisinage généré par cette dernière,

— condamner la SCI MALIX au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la résolution n°23 de l’assemblée générale du 28 juin 2023

Il est constant qu’une assemblée générale de copropriété peut être annulée pour abus de majorité, qui consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires soit avec l’intention de nuire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] ne conteste pas la nature commune du mur qui a fait l’objet de travaux.

Il considère cependant que les travaux ont été rendus nécessaires du fait de l’absence d’entretien de son lot par la SCI MALIX et notamment un manque de ventilation du bien alors que l’immeuble est construit sur une nappe phréatique sans cave ni vide-sanitaire. Par ailleurs, il fait valoir que l’appartement de la SCI MALIX n’a fait l’objet d’aucun entretien et que cela a nécessairement aggravé les désordres sur le mur séparatif, alors même que la SCI MALIX avait pu constater l’état de ce dernier depuis le mois de juillet 2019. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] estime que la SCI MALIX a commis une faute en ne l’alertant pas sur l’état du mur dès cette date.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] produit également deux courriers datés des 10 janvier et 10 septembre 2019, dans lesquels le syndic a demandé à la SCI MALIX de faire cesser les comportements de sa locataire, Madame [B], qui laisserait entrer des personnes sans domicile fixe dans son appartement ou dans les parties communes.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] n’apporte aucune pièce technique sur les causes de la dégradation du mur.

Les pièces produites par la SCI MALIX mettent en évidence le fait que le mur commun présentait un ventre du fait soit d’une compression soit d’un affaissement.

En effet, le procès-verbal de constat du 14 novembre 2019 montre le mur litigieux porteur de fissures très importantes dans les coins et montrer des signes de désolidarisation. L’huissier déclare qu’à l’intérieur des fissures il voit que le mur est en train de s’effondrer.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] a fait réaliser des travaux de reprise du mur en urgence et a financé le relogement de la locataire de la SCI MALIX, ainsi que de l’autre copropriétaire du même niveau, Monsieur [K].

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucune étude technique ni pièce venant établir les causes des désordres dans le mur commun.

Ses déclarations sur la nécessité de ventilation du lot du fait du mode constructif de l’immeuble ne sont étayées par aucune pièce.

Par ailleurs, aucun élément ne permet d’affirmer que le désordre est en lien avec un supposé défaut de ventilation de l’appartement de la SCI MALIX.

La SCI MALIX verse aux débats un compte rendu technique unilatéral de Monsieur [L] du 29 octobre 2021. Cette pièce n’apporte aucune information relative aux causes des désordres.

S’agissant de la responsabilité de la SCI MALIX en qualité de bailleur, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] ne verse aucune pièce de nature à démontrer que la SCI MALIX a failli en ses obligations d’entretien de l’immeuble et d’information vis à vis du syndicat des copropriétaires de l’existence de désordres sur le mur commun.

Les courriers relatifs à la présence de personnes sans domicile fixe dans l’appartement de la SCI MALIX ou les parties communes sont sans aucun rapport avec l’origine des désordres. Ils ne sont pas susceptibles de permettre de retenir la responsabilité de la SCI MALIX à ce titre.

Il n’est pas davantage établi que la SCI MALIX a pu constater en juillet 2019 les dégradations du mur telles qu’elles sont apparues en novembre 2019.

En conséquence, seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] est susceptible d’être retenue en raison de la nature commune du mur qui présentait un risque d’affaissement.

Dans ces conditions, la décision de l’assemblée générale qui impute à la SCI MALIX les frais de remise en état et de relogement est constitutive d’un abus de majorité.

Il convient d’annuler la résolution n°23 de l’assemblée générale du 28 juin 2023.

Sur l’imputation des frais de travaux de reprise et de relogement

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, énonce que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il a été dit que les désordres du mur commun étaient de la responsabilité exclusive du syndicat des copropriétaires.

Dans ces conditions, il devra conserver la charge des frais qu’il a engagés pour les travaux de reprise et le relogement de Madame [J] et de Monsieur [K].

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

La demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] au titre des troubles anormaux du voisinage du fait des désordres du mur ne pourra qu’être rejetée compte tenu de l’absence de démonstration de toute responsabilité de la SCI MALIX.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI MALIX la totalité des frais irrépétibles qu’elle a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice à payer la somme de 3.000 € à la SCI MALIX sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au bénéfice de la SCI MALIX.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Annule la résolution n°23 de l’assemblée générale du 28 juin 2023,

Dit que les frais des travaux de reprise réalisés par l’entreprise CIMINO à hauteur de 5.384,50 euros TTC ainsi que les frais de relogement de Madame [J] et Monsieur [K] à hauteur de 3.125,60 euros doivent rester à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4],

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à la SCI MALIX la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que la SCI MALIX sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE TREIZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE