TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Avril 2026

Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Février 2026

GROSSE :

Le 09 Avril 2026

à M^e Serge MAREC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 Avril 2026

à M^e Stéphane GALLO

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06656 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7GEZ

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [X]

né le 03 Janvier 1975 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A. SOGIMA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Serge MAREC, avocat au barreau de Marseille

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 26 février 2013, la société SOGIMA a donné à bail à Monsieur [X] [W] un appartement situé [Adresse 3], bâtiment 5, escalier 1, étage 6, porte 004 moyennant un loyer de 455,28 euros par mois, outre 151,16 euros de provision sur charges.

Reprochant à son bailleur un logement non décent nécessitant des travaux urgents, Monsieur [X] [W], a fait assigner par acte commissaire de justice du 28 novembre 2025, la société SOGIMA à l’audience du 19 février 2026 devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin de :

• ORDONNER à la société SOGIMA la mise en conformité du système de chauffage afin de garantir une température supérieure à 19°C dans toutes les pièces du logement ;

• ORDONNER à la société SOGIMA de procéder à l’isolation thermique des murs du logement loué par Monsieur [X] [W] ;

• ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte journalière jusqu’à parfaite exécution des travaux ordonnés à hauteur de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

• SUSPENDRE le paiement des loyers jusqu’à la mise en conformité du logement ;

• CONDAMNER la société SOGIMA à verser à Monsieur [X] [W] la somme provisionnelle de 1.138,20 euros correspondant au préjudice de jouissance subi pendant l’hivers 2024-2025 et celui-ci le cas échéant.

• CONDAMNER la société SOGIMA à verser à Monsieur [X] [W] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur le fondement de l’article 6 et l’article 20-de la loi n°89-462, Monsieur [X] [W] explique que :

— des traces de moisissures ont été constatées,

— le chauffage dans le logement ne permet pas d’atteindre une température supérieure à 19°C Malgré plusieurs réclamations adressées au bailleur et à la société SOGIMA qui ont refusé d’intervenir ou de modifier les chauffages, prétextant que les normes environnementales et la limitation des charges justifiaient que le chauffage de l’appartement soit si faible.

— s’il a été argué que lorsque le chauffagiste est intervenu un après-midi ensoleillé, la température était de 19,5 °C dans l’appartement, il est soutenu que ce jour était exceptionnel, d’autant que la nuit, la température est nettement inférieure.

— plusieurs captures d’écran permettant d’illustrer la température à l’intérieur de son appartement et à l’extérieur.

— par une expertise par l’intermédiaire de sa protection juridique, du 17 janvier 2025, il est soutenu que la température de l’appartement de Monsieur [X] [W] était inférieure au minimum légal et que le logement ne pouvait pas être chauffé à 19°C.

Il a été relevé :

« – l’immeuble est équipé de chauffage collectif ;

— l’appartement comporte 4 radiateurs ;

— les murs périphériques du logement ne bénéficient pas d’une isolation thermique ;

— l’absence de système de VMC,

— l’humidité produit de la condensation sur les murs d’une des chambres,

— une température de 17°C dans les chambres et 18°C dans le salon en pleine après-midi. Lorsque les opérations ont été réalisées la température extérieure était de 12° et celle de l’appartement inférieure à 19°C,

— le logement est « isolé » puisqu’il est au dernier étage et pas entouré d’autres immeubles.

— que cette configuration ajoutée à l’absence d’isolation thermique des murs et de VMC implique que le système de chauffage soit largement renforcé pour atteindre 19°C toute la journée et la nuit. »

En réplique aux écritures adverses, Monsieur [X] [W] soutient que la preuve de l’indécence de son logement est rapportée par un contrat d’huissier établi en date du 22 janvier 2026, dans lequel il a ainsi été constaté :

« Dans le salon, nous constatons que le chauffage est ouvert à son maximum. La température de la pièce est de 17,5 degrés. »

« Dans la chambre parentale (chambre n°1), nous constatons que le chauffage est ouvert à son maximum, la température de la pièce est de 17,5 degrés. »

« Dans la deuxième chambre occupée par le fils de notre requérant (chambre n°2), nous constatons que le chauffage est ouvert à son maximum. La température de la pièce est de 17 degrés. »

« Nous constatons que les chauffages sont à peine tièdes en dépit d’être ouverts au maximum de leur puissance. »

« Dans la chambre n°2, nous constatons la présence de moisissures à l’angle du mur côté fenêtre. »

A l’audience du 19 février 2026, Monsieur [X] [W] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, tels qu’exposés ci-dessus.

Par écritures déposées à la barre, la société SOGIMA, représentée par son conseil, demande de :

— JUGER que les demandes de Monsieur [X] [W] se heurtent à des contestations sérieuses,

— DEBOUTER en conséquence Monsieur [X] [W] de ses demandes et le renvoyer à se pourvoir devant le juge du fond,

— CONDAMNER le demandeur aux dépens,

en tout état de cause,

— condamner Monsieur [X] [W] et à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle soutient que :

— l’appartement a été loué en 2013 et Monsieur [X] [W] ne s’est plaint du manque de chauffage pour la première fois qu’en novembre 2024, soit plus de 10 ans après le début de l’occupation du logement et que si le manque de chauffage provenait comme il le prétend d’une absence d’isolation thermique des murs, cela aurait dû se manifester bien avant,

— le diagnostic de performance énergétique réalisé à la demande de SOGIMA en avril 2024 pour l’appartement loué par Monsieur [X] [W] qui confirme son classement en catégorie D, ce qui le situe dans la moyenne et préconise de chauffer à 19° l’hiver selon les recommandations d’usage, et non à 21° comme le réclame Monsieur [X] [W] dans son assignation. Monsieur [X] [W] rappelle lui-même dans son assignation que le chauffagiste diligenté par la société SOGIMA a relevé lors de son passage une température de 19,5 °dans l’appartement,

— l’article R171-11 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les équipements de chauffage doivent permettre de maintenir à 18° la température au centre des pièces,

— le constat d’Huissier en date du 22 janvier 2026 produit par le demandeur n’est pas pertinent dans la mesure où il n’explique pas comment et avec quel matériel la température de 17,5° relevées dans le salon et les chambres a été relevée alors qu’elle n’est inférieure que de 0,5° à la température minimale exigée par l’article R171-11 déjà cité,

— quant à la présence de moisissure, elle semble d’après le constat de l’Huissier et les photos jointes être liée à une colonne d’évacuation des eaux de pluie fuyarde en façade, ce qui relève des parties communes de l’immeuble et non du logement en lui-même.

— la société SOGIMA a proposé à Monsieur [X] [W] en novembre 2025 de faire poser des sondes dans les pièces de l’appartement, ce que le locataire a refusé par mail du 27 novembre 2025, précisant qu’il n’accepterait aucune intervention chez lui tant que les travaux d’isolation ne seraient pas faits, alors que la société SOGIMA avait fait procéder courant 2025 aux travaux de VMC, de remplacement des radiateurs et de réfection des peintures et alors même que l’insuffisance de chauffage n’a pas été clairement établie de manière contradictoire et que la société SOGIMA a accordé à Monsieur [X] [W] une remise de loyer de 150 €,

— Monsieur [X] [W] réclame au bailleur de faire procéder à une isolation thermique de son logement, mais sans préciser si elle doit se faire de l’intérieur ou de l’extérieur, alors que ces travaux extrêmement coûteux relèvent de la copropriété et nécessite des autorisations administratives préalables suivant le cas de figure. Une isolation par l’intérieur ferait perdre une surface habitable non négligeable.

L’affaire est mise en délibéré au 9 avril 2026.

Conformément à l’article 467 du code procédure civile, l’ordonnance sera contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de travaux

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent.

Il résulte en outre de l’article R.171-11 du Code de la construction et de l’habitation que les équipements de chauffage doivent permettre de maintenir une température minimale de 18°C au centre des pièces.

En l’espèce, Monsieur [X] [W] produit un constat de commissaire de justice mentionnant des températures comprises entre 17°C et 17,5°C dans certaines pièces du logement.

Toutefois, la société SOGIMA verse aux débats un diagnostic de performance énergétique classant le logement en catégorie D ainsi qu’un relevé de température effectué par un chauffagiste indiquant une température de 19,5°C.

Elle justifie en outre avoir proposé l’installation de sondes destinées à mesurer la température de manière contradictoire, proposition refusée par le locataire.

Dans ces conditions, l’insuffisance alléguée du chauffage ne peut être regardée comme établie avec l’évidence requise en matière de référé.

S’agissant de la demande d’isolation thermique, celle-ci porte sur des travaux importants dont la nature précise n’est pas définie et qui sont susceptibles d’affecter les parties communes de l’immeuble.

Ces demandes se heurtent dès lors à des contestations sérieuses qui excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Il n’y aura donc pas lieu à référé.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers

Le locataire ne peut suspendre unilatéralement le paiement de son loyer.

La suspension du paiement du loyer suppose l’appréciation au fond d’un éventuel manquement du bailleur à ses obligations.

En l’espèce, un tel manquement n’étant pas établi avec l’évidence requise en référé, la demande sera rejetée.

Sur la demande de provision au titre du trouble de jouissance

En application de l’article 835 du code de procédure civile, une provision ne peut être accordée que si l’obligation invoquée n’est pas sérieusement contestable.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, la réalité du manquement allégué du bailleur étant contestée.

La demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [W], qui succombe, supportera les dépens.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DIT n’y avoir lieu à référé ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [W] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] aux dépens ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du nouveau code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président